【文章內(nèi)容簡介】 樓為針對低齡兒童的設(shè)施，年齡在0|――4歲間，從正門入口開始，在主通道兩側(cè)交叉分布，各項游樂內(nèi)容基本獨立；A二樓為針對成長期兒童的游樂設(shè)施，年齡在5――8歲間，從二樓主扶梯位開始，分別向兩側(cè)延伸，一側(cè)為5－6歲區(qū)域，另一側(cè)為7－8歲區(qū)域；A在一樓中心位置開辟一定面積，設(shè)立女孩游樂專區(qū)，設(shè)立專門為女孩兒提供游樂設(shè)施。A在一、二樓的游樂設(shè)施分布上，按照運動型、智力型和綜合型的類別過渡漸進(jìn)；A秋千和滑梯（或者其他項目）作為常設(shè)性的設(shè)備，每隔一段距離就設(shè)置一個單獨功能區(qū)。B、經(jīng)營區(qū)域劃分根據(jù)對兒童設(shè)施分布的初步設(shè)想，結(jié)合商鋪的基本功能定位，將經(jīng)營品類與經(jīng)營區(qū)域劃分如下：B一樓經(jīng)營：兒童營養(yǎng)品（嬰幼兒區(qū)）、兒童服裝、兒童鞋帽、兒童玩具。B二樓經(jīng)營：兒童小食品、兒童醫(yī)藥保健、兒童文體用品、兒童書籍、兒童音像制品。B特色服務(wù)：二手嬰幼用品交易區(qū)（位置靈活確定）。B經(jīng)營單位劃分由于兒童游樂設(shè)施的設(shè)立，在提高商鋪經(jīng)營成本的同時，更帶來了滾滾的人流。因此在經(jīng)營單位的劃分上，既要照顧到銷售價格，又要使經(jīng)營者得到充分的利益保障。所以綜合考慮，經(jīng)營單位的劃分采取如下形式：B劃分米柜臺：以中心過道作為中軸，兩側(cè)的建筑單元按照可設(shè)立的柜臺長度，劃分出實際可售的米柜臺。B劃分壁柜臺：以每一個建筑單元內(nèi)三面墻體作為經(jīng)營商品的展示載體，制作展架、貨架或者直接展示，劃分墻體面積進(jìn)行銷售。 （3）、經(jīng)營定位的基本市場分析A、 經(jīng)營商品能做到體積小、利潤大，能保證業(yè)主賺錢，同時，商場流行“女人、兒童的錢好賺”，能說服業(yè)主承租或購買； B、市場中本身就存在大量的經(jīng)營此類商品業(yè)主，市場容量較大； C、是市場上的“稀缺產(chǎn)品”，市場需求旺盛，未來經(jīng)營看好，經(jīng)營業(yè)主的生意好做，就為商場的增值奠定了基礎(chǔ)； D、適合現(xiàn)有市場狀況，持續(xù)經(jīng)營的能力強(qiáng)。 E、所經(jīng)營的商品的銷售對象全部都是“兒童”，符合兒童“購物”邊走邊玩的特點，就能盡可能的延長購物時間，創(chuàng)找更多的銷售商機(jī)。 物業(yè)經(jīng)營定位的訴求包裝 將物業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容進(jìn)行包裝而后變成訴求信息并付諸傳播，其目的是為了建立物業(yè)未來的成型商場的形象，提前展現(xiàn)未來商場的經(jīng)營狀況，堅定購買市場對本物業(yè)的投資回報信心。（1） 商場經(jīng)營定位的包裝前文中我們用兒童娛樂超市的概念來整個經(jīng)營定位進(jìn)行說明，但并不表示未來的銷售推廣中要傳播該概念，為更好的達(dá)成傳播效果并短時間內(nèi)迅速建立物業(yè)成型的商場形象，經(jīng)我司研究，可包裝成迪斯尼兒童樂園，并以此代表商場名。在房地產(chǎn)開發(fā)中，因名稱對物業(yè)營銷影響的例證不勝報舉，在房地產(chǎn)整體運作過程中，物業(yè)的命名有著其深遠(yuǎn)的意義，很多人認(rèn)為物業(yè)有名稱就行，名稱只是物業(yè)的一個代號而已，實際上從消費者對項目的認(rèn)知角度來看，物業(yè)的名稱對投資者有著潛在的聯(lián)想效應(yīng)，在項目品牌形象推廣中，一個好的物業(yè)名稱可以發(fā)揮意想不到的作用。 B、本物業(yè)定名分析 B 區(qū)別其它市場名，迪斯尼兒童樂園主題鮮明，搶眼，新鮮，其本身具有強(qiáng)烈的誘惑力因而能具備市場號召力； B可以很快的形成知名度，因其本身的主題，新鮮感能帶動較旺的人氣，為市場培育開個好頭；B為以后專門性的導(dǎo)購市場，做好媒體的準(zhǔn)備，例如可考慮以后,每月可出版一期《迪斯尼》雜志；B能真正包容物業(yè)經(jīng)營定位的一切內(nèi)容；B因整個商場的銷售對象幾乎是家庭與家長，這樣取名較符合銷售對象的性格，以取得她們的認(rèn)同；B本身所供挖掘的訴求點較多。（2）、商場經(jīng)營區(qū)域訴求包裝（待定） （3）、商場服務(wù)區(qū)域訴求包裝（待定）（4）、視覺形象設(shè)計（待和廣告公司一起完成） （5）、主題公關(guān)活動包裝（待定） 三、由經(jīng)營定位所界定的目標(biāo)市場定位3客戶群購買目的分析 現(xiàn)階段購買長春中心商業(yè)圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的客戶群體組成分析：買家來源購買主要目的購買首要動力買家身價結(jié)構(gòu)長春本地45%出租95%賺錢30%100200萬70%南方20%出租80%賺錢30%100200萬80%長春周邊和省內(nèi)其他 地 區(qū)35%升值及出租80%穩(wěn)定收入40%200萬以上60% 本項目的客戶群，除通過特色營銷帶來的其他層面客戶或?qū)ι鲜霰壤兴{(diào)整之外，仍是以上述所列為主。主要的目標(biāo)客戶群是：投資者市場。 在此，可提出兩個問題：（1）、買這個鋪位的人會不會去經(jīng)營它？（2）、經(jīng)營它的人會不會去買這個鋪位？根據(jù)實地考察，答案是：經(jīng)營者同時是商鋪業(yè)主的，僅占現(xiàn)該片區(qū)商圈內(nèi)總鋪位的22%。這就是說，投資性購買將是本物業(yè)成型商場的主力購買客戶群體； 3物業(yè)客群定位分析類比商服物業(yè)的客群分析（1）、從現(xiàn)有經(jīng)營獲利狀況分析，確定類比商業(yè)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)A、現(xiàn)有經(jīng)營獲利狀況分析（見下表）類 別滿分原 因交通狀況8從交通情況來說，所有的經(jīng)營性物業(yè)都必須擁有較好的交通狀況，才能支持一定的人氣，否則，就會極大的影響商業(yè)的發(fā)展。人氣支持15擁有人氣支持，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的保證預(yù)計消費者購買強(qiáng)度10經(jīng)營品種是否適合市場，能否賺錢的原始動力行業(yè)平均利潤率20經(jīng)營的唯一目的就是獲利，行業(yè)利潤率直接影響經(jīng)營利潤購買頻次8影響商業(yè)利潤和商品周轉(zhuǎn)能力的重要指標(biāo)支付能力10需求轉(zhuǎn)向消費所必備的因素，否則，需求便不能轉(zhuǎn)為購買競爭情況10競爭厲害的經(jīng)營，利潤肯定不高持續(xù)發(fā)展力7經(jīng)營能否維持的能力配套情況5對自身經(jīng)營的品種和手段的支持和阻礙經(jīng)營能力7競爭取勝、獲利能力加強(qiáng)的唯一手段合計100 B、根據(jù)SWOT分析，確定物業(yè)的得分標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)得分標(biāo)準(zhǔn)類 別滿分得分原 因交通狀況88 從交通情況來說，所有的經(jīng)營定位均符合物業(yè)成型商場的交通要求，整個路面寬直，公交線路多，各種載人運輸工具均能容易抵達(dá)。人氣支持1514 本物業(yè)未來的成型商場能部分接引“長春中心市場”內(nèi)人氣，但從傳統(tǒng)的消費構(gòu)成分析，娛樂所能接引的人氣最高，其次是主題商品類，而這幾項均是項目的經(jīng)營定位所包含，所以得分較高。預(yù)計消費者購買強(qiáng)度109經(jīng)過有效引導(dǎo)后，消費者來此區(qū)域購買消費的強(qiáng)度較大，這也是經(jīng)營內(nèi)容之一，若加上有效的宣傳導(dǎo)入，能更好的刺激消費者的購買強(qiáng)度。行業(yè)平均利潤率2010 椐我司的調(diào)研以后得到的數(shù)據(jù)，本定位的平均利潤率可到50%。購買頻次8 8 定位內(nèi)容廣范，使消費頻度提高支付能力1010商品的總價較低，相對消費者，支付能力強(qiáng)競爭情況109基本沒有總體競爭，有系列的個體競爭持續(xù)發(fā)展力77前景好，見后文配套情況55完整而良好經(jīng)營能力76主題式經(jīng)營，廣告支持，經(jīng)營能力強(qiáng) 合計10086 注意：以上打分，為經(jīng)驗估計，非計算結(jié)果。 （2）、對長春現(xiàn)存的商服物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)打分 人民大街、重慶路商業(yè)圈（表一）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88市中心主干道，交通極其方便人氣支持1515長春市民心中服飾主要的購物區(qū)預(yù)計消費者購買強(qiáng)度1010商品齊全，長春大商場集中在此地，市民購物必到之處行業(yè)平均利潤率2013競爭激烈有序，利潤率普遍較好購買頻次88人流量支持購買頻次支付能力109長春人均產(chǎn)值高，人流量，大件商品購買集中地競爭情況1010商家林立，競爭異常激烈持續(xù)發(fā)展力76較好配套情況55周邊商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施齊全經(jīng)營能力77良好合計10091商業(yè)價值非常好 永 春 路 商 業(yè) 圈 （表二）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88市中心支路，交通極其方便人氣支持1515長春市民心中日用雜品、小家電主要購買區(qū)預(yù)計消費者購買強(qiáng)度108商品齊全，中低檔品牌眾多，購買首選行業(yè)平均利潤率2011競爭激烈，利潤率普遍一般購買頻次87人流量支持購買頻次支付能力109商品價格普遍不高，比較適合中低收入家庭競爭情況1010商家林立，競爭異常激烈持續(xù)發(fā)展力76較好配套情況54文化、娛樂設(shè)施不齊全經(jīng)營能力77良好合計10085商業(yè)價值好 長 江 路 商 業(yè) 圈 （表三）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88通往市中心路段，交通極其方便人氣支持1515長春市電腦一條街預(yù)計消費者購買強(qiáng)度108主機(jī)、配件、軟件應(yīng)有盡有，適合多種層面的需求行業(yè)平均利潤率2010競爭激烈，利潤率普遍一般購買頻次86需求支持購買支付能力107單位大宗購買，個人電腦成為生活必需品