【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,13 / 74 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 四、契稅的計(jì)算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 224 號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。北京市契稅稅率自 2022 年 7 月 1 日起，由原 4%調(diào)整為 3%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從 2022 年我市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了 50 個(gè)案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。在被抽取的50 個(gè)案例中，有問題 46 戶，有問題率達(dá)到 92%，如圖 31 所示。在檢查有問題的 46 戶中，最高查補(bǔ)稅款 114 萬元，最低查補(bǔ)稅款 3400 元，平均查補(bǔ)稅款 15圖 31有 問 題92%無 問 題8%有 問 題無 問 題14 / 74萬元。從查補(bǔ)稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個(gè)人所得稅占 %，其他稅種合計(jì)占 %，如圖 32 所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對(duì)營業(yè)稅涉稅問題進(jìn)行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占 %，特殊問題占 %，如圖 34 所示。圖 3271%18%7% 4%營 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個(gè) 人 所 得 稅其 他 稅 種15 / 74一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 %。如圖 33 所示。圖 33%%%% 計(jì) 入 預(yù) 收 賬 款計(jì) 入 其 他 應(yīng) 付 款計(jì) 入 應(yīng) 付 賬 款 、 長(zhǎng) 期 應(yīng)付 款計(jì) 入 應(yīng) 收 賬 款 、 其 他 應(yīng)收 款%%%% % % %%%%%%%%%問 題 一 問 題 二 問 題 三 問 題 四 問 題 五圖 34常 見 問 題特 殊 問 題16 / 74案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi) 元（其中 2022 年 1 月至 12 月代收 元，2022 年 1 月至 12 月代收 576716 元） ，計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。案例 2：檢查人員在對(duì)一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營業(yè)稅。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人） ，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費(fèi)附加 元。案例 3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)， （1）某物業(yè)管理公司分別于 2022 年 3 月 6 日、7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入 元和 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營業(yè)收入,未申報(bào)繳納營業(yè)稅。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。 ”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 ”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，17 / 74都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。 ”《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費(fèi)附加 元。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”和國稅發(fā)[1998]217 號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 ”造成少繳納營業(yè)稅 元。二、特殊問題（一） 價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營業(yè)稅。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。 案例 5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另按物業(yè)管理費(fèi) %收取業(yè)主稅金，2022 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì) 元，2022 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì) 元。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。2022 年 6 月代收款18 / 74項(xiàng)手續(xù)費(fèi)共計(jì) 元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 ”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ”第九條:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計(jì) 元。（三） 暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。 案例 6：某物業(yè)公司 2022 年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720 元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅稅法》第一條、第19 / 74二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。（二） 不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計(jì)入“管理費(fèi)用” ，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 元。%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 35常 見 問 題特 殊 問 題20 / 74（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。二、特殊問題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二）重復(fù)列支成本、費(fèi)用在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定%%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 36常 見 問 題特 殊 問 題21 / 74繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） ，營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營情況，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。（二）財(cái)務(wù)分析的方法 財(cái)務(wù)分析的方法，主要有比率分析法和趨勢(shì)分析法兩種。比率分析法是指在同一期會(huì)計(jì)報(bào)表上，將不同項(xiàng)目、不同類別或不同報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。22 / 74趨勢(shì)分析法是指將一個(gè)企業(yè)連續(xù)若干期的會(huì)計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)分析法可用絕對(duì)指標(biāo)，也可用相對(duì)指標(biāo)。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和