【文章內(nèi)容簡介】 信心，化解目標(biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性。二、 概念營銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項目的后期采取不 介入行為，亦可在項目的后期主動介入市場招商和經(jīng)營管理，進(jìn)行專業(yè)市場的營運。三、項目概念定位 商業(yè)主題：名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場（農(nóng)副產(chǎn)品）概念：名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)品。項目支撐點： 民以食為天。有關(guān)吃的市場最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛，各種山珍海味制成的干貨，因儲存運輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營養(yǎng)價值在城市里異常走俏； 目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市場，而以泉州城市的規(guī)模，市場可為空間巨大； 本案與西郊、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和305省道，具資源和交通的優(yōu)勢與潛力可供挖掘； 項目旁兩大菜市場每天帶來大量人流，對本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用； 項目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費支撐； 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性；核心功能：提供便利，滿足市場及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價值；樹立增強(qiáng)項目的投資信心；運作方式：概念營銷，即純粹的市場營銷概念定位。實質(zhì)運作，即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項目后期的市場招商和經(jīng)營管理。概念營銷的基本運作程序： 賦予項目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項目定位的內(nèi)涵具體形象化； 通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對項目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項 目的形象與知名度的同時，亦使項目的定位深植人心并獲得價值的認(rèn)同。概念營銷的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：項目開發(fā)企業(yè)只需按正常項目營銷的費用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；劣勢：1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題；2）如項目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營不利的局面，將可能對開發(fā)企業(yè)造成不良的社會影響。專業(yè)市場的實質(zhì)運作：1）專業(yè)市場實質(zhì)操作的先決條件：1） 在項目銷售的過程，必須進(jìn)入市場的招商活動，并取得良好的效果；2） 在項目交付使用前，必須注冊成立一家市場經(jīng)營管理公司（或聘請），負(fù)責(zé)本市場的推廣 與管理，以保障市場的成功運作。2）專業(yè)市場實質(zhì)運作的優(yōu)劣分析：優(yōu)勢：1）可有效保障專業(yè)市場的有序經(jīng)營，及市場的成功運作；2）提升開發(fā)企業(yè)的社會及經(jīng)濟(jì)效益；3）對購買客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。劣勢：1） 除了投入項目正常營銷所需的費用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商及管理的費用；2）需成立或聘請專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司，來負(fù)責(zé)市場的經(jīng)營與管理；3）承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。第三篇 銷售策略一、價格建議沿西街店面定價：9000元/㎡；沿西郊菜市場店面：7000元/㎡；小區(qū)內(nèi)街店面：5000元/㎡。以上店面價格均為平均單價，各間店面具體單價根據(jù)店面實際情況進(jìn)行調(diào)整。（付款方式另定）二、工具建議售樓處：裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主色調(diào)，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶對住宅和店面的雙重了解。主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo)自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的90%。四、入市時機(jī)因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，項目周邊均為七十年代建筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營品種及檔次上均難以滿足現(xiàn)有消費者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場的沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對該地段的投資信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大廣告投入，通過“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場廣告看板進(jìn)行炒作，以塑造專業(yè)市場形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅簽約時，再以推出，方能制造較高的銷售熱潮。（10月下旬11月上旬為推案最佳時期）五、銷售順序小區(qū)內(nèi)街店面 西郊菜市場 西街店面。銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實際操作中將根據(jù)現(xiàn)實情況做相應(yīng)的調(diào)整。在項目公開銷售前應(yīng)對部分位置好的店面進(jìn)行銷控，待熱銷期推出，有利于充分挖掘店鋪的商業(yè)價值，提高項目經(jīng)濟(jì)效益。六、銷售策略 現(xiàn)場直銷店面公開時，舉行優(yōu)惠促銷活動，通過活動制造現(xiàn)場