【文章內(nèi)容簡介】 位應(yīng)當(dāng)通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其中物業(yè)管理區(qū)域建筑面積10萬平方米以上的，建設(shè)單位必須通過公開招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于3家或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　∥飿I(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)承發(fā)包費用不得低于成本價和政府指導(dǎo)價下限。政府指導(dǎo)價由市價格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。　　前期物業(yè)服務(wù)項目招標投標具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定?！　〉谌l 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)研究制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(yù)(銷)售合同的附件。臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。　　臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！　〗ㄔO(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾?！　〉谌龡l 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。　　第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！　∏捌谖飿I(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理?！　〉谌鍡l 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，并作相應(yīng)記錄。發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報告，并書面要求建設(shè)單位進行整改。建設(shè)單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)?！　〉谌鶙l 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料?！　?二)共用設(shè)施設(shè)備清單?！　?三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料?！　?四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件?！　?五)業(yè)主名冊。　　(六)臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料、剩余公共經(jīng)費、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會?！　〉谌邨l 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)開辦費。開辦費主要用于早期介入物業(yè)服務(wù)管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的具體情況，通過投標書約定或者由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定?！　￠_辦費使用辦法應(yīng)當(dāng)明確前期介入物業(yè)服務(wù)標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置形成的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務(wù)期 滿后移交業(yè)主委員會。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立開辦費使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時向全體業(yè)主公示，接受質(zhì)詢?！　〉谌藯l 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當(dāng)物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50平方米時，按照50平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計入該物業(yè)地上總建筑面積?！　∫?guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房。確實無法補充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入物業(yè)專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。　　物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途?！　〉谌艞l 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。　　利用物業(yè)管理用房進行經(jīng)營活動的，所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務(wù)期間的，按照物業(yè)投標書的約定處理。　　第四章 物業(yè)服務(wù)　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，取得資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)服務(wù)活動。 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。　　第四十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。　　物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　〉谒氖l 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括下列條款：　　(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所。　　(二)物業(yè)的基本情況?！　?三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求?！　?四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法?！　?五)物業(yè)專項維修資金的管理和使用?！　?六)物業(yè)管理用房的管理和使用?！　?七)合同期限?！　?八)違約責(zé)任?！　?九)解決爭議的辦法?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外?！　Ρ緱l第一款第(三)項內(nèi)容進行約定時，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任，同時應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)等級標準的規(guī)定?！　Ρ緱l第一款第(四)項內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定。　　當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同?！　〉谒氖龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護?！　?二)公共綠化的維護?！　?三)公共區(qū)域的保潔?！　?四)公共區(qū)域的秩序維護?！　?五)車輛的停放管理?！　?六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施?！　?七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理?！　?八)物業(yè)檔案資料的保管。　　(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項?！　〉谒氖臈l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:　　(一)符合物業(yè)服務(wù)規(guī)范?！　?二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項?！　?三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用