福州某樓盤行銷策劃案(編輯修改稿)
2025-05-14 07:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶群的需求，在本案投入不大的前提下，在中庭、物業(yè)、內(nèi)部配套等方面提升項(xiàng)目附加值與產(chǎn)品魅力，提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力自私性在人性自私性的表現(xiàn)中，福州購房客戶普遍表現(xiàn)為貪小利5） 設(shè)計(jì)產(chǎn)品利基，突出產(chǎn)品稀有性6） 在行銷推廣中適時(shí)適當(dāng)設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)（注：促銷活動(dòng)要圍繞漢唐文化。盲從性注重社會(huì)口碑，認(rèn)為暢銷品就是好產(chǎn)品7） 整合營(yíng)銷、設(shè)計(jì)大量軟性文章8） 在證言性廣告中設(shè)計(jì)專家好奇性對(duì)新鮮的、稀有的、首創(chuàng)的產(chǎn)品興趣度大9） 創(chuàng)造首創(chuàng)性、迅速感性魅力產(chǎn)品10）在營(yíng)銷推廣中注重新、奇、特的推廣方法 第三篇 產(chǎn)品策略—魅力化與豐滿化魅力性、豐滿化的產(chǎn)品內(nèi)涵設(shè)計(jì)由兩方面構(gòu)成：主核心魅力+輔助魅力。主核心魅力是產(chǎn)品區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所獨(dú)有的特色魅力。輔助魅力是為提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而附加于產(chǎn)品，是對(duì)產(chǎn)品魅力的豐滿化，以提高產(chǎn)品的價(jià)格性能比，制造目標(biāo)客戶價(jià)廉物美的購買感覺。本案的主核心魅力是由產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)資源出發(fā)，進(jìn)行整合。塑造出唯一性、權(quán)威性、排他性的產(chǎn)品。主核心魅力的尋找：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)資源細(xì)化資源可行性分析外資源景觀周邊無優(yōu)秀景觀可以整合，NO！區(qū)位區(qū)位資源為周邊共有，難以形成獨(dú)特魅力，NO！配套周邊有知名配套體育中心，但為周邊個(gè)案所共有，難以形成獨(dú)特魅力，NO！教育周邊無知名學(xué)?？梢哉希琋O！內(nèi)資源戶型與功能本案產(chǎn)品戶型與產(chǎn)品功能無出彩地方，NO！內(nèi)部景觀本案內(nèi)部綠化面積僅900平方米左右，若以此為主核心魅力缺乏權(quán)威性與魅力性，NO！內(nèi)部會(huì)所配套本案內(nèi)部無會(huì)所規(guī)劃，NO！建筑風(fēng)格？ 本案實(shí)際上除區(qū)域地段魅力外在產(chǎn)品自身并無太大的優(yōu)勢(shì)資源，無論從產(chǎn)品戶型、景觀、社區(qū)內(nèi)部配套無權(quán)威性的出彩地方，若要塑造產(chǎn)品魅力需無中生有，從建筑風(fēng)格、內(nèi)部園林景觀及區(qū)域地段魅力等各方面進(jìn)行大膽設(shè)想小心求證。 所以我們落實(shí)到客戶的購買誘因與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源上，我們發(fā)現(xiàn)：1）本案的地段特征是精致的、高雅的、齊全的、便利的2）客戶對(duì)此地段是認(rèn)可的，地段特性也成為客戶的強(qiáng)大購買理由3）本案在面臨周邊或大社區(qū)取勝如米羅時(shí)代或或以內(nèi)部景觀見長(zhǎng)如天元山莊或以配套顯圣如時(shí)代經(jīng)典，在此種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，我們的產(chǎn)品魅力是根據(jù)項(xiàng)目自身特征，占地不大但精致，走市心精致生活館路線，同時(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中進(jìn)行權(quán)威性支撐，使其魅力豐滿化、感性化。 由于本案地段顯要處于十字路口，若以建筑風(fēng)格為突破點(diǎn)，易于傳播且有效節(jié)約廣告費(fèi)用；縱觀福州各大樓盤，歐風(fēng)泛濫，現(xiàn)代派或后現(xiàn)代派也時(shí)有所聞，但作為中國(guó)古典建筑風(fēng)格的漢唐國(guó)風(fēng)卻極為稀有，這也為本案提供了市場(chǎng)空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí)在市場(chǎng)論證過程中我們發(fā)現(xiàn)相當(dāng)多的潛在目標(biāo)客戶對(duì)中國(guó)古典建筑是充滿了興趣，對(duì)漢唐國(guó)風(fēng)更是情有獨(dú)鐘，因?yàn)樵趪?guó)人眼里，漢唐尤其唐朝代表中國(guó)鼎盛時(shí)期，蘊(yùn)涵典雅古韻的文化底蘊(yùn)。至此我們找到本案的產(chǎn)品魅力突破點(diǎn)——漢唐建筑風(fēng)格，作為本案產(chǎn)品最大的市場(chǎng)魅力點(diǎn)與區(qū)隔點(diǎn)。產(chǎn)品魅力的豐滿化：產(chǎn)品魅力豐滿化是在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，從建筑外觀、戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)管理服務(wù)五方面著眼。以目標(biāo)客戶群需求出發(fā)，進(jìn)而迎合目標(biāo)客戶群的需求。人的五大需求，生存需求——安全需求——尊重需求——審美需求——自我實(shí)現(xiàn)需求。本案針對(duì)目標(biāo)客戶群事業(yè)有成、文化品位高的特點(diǎn)，應(yīng)著重滿足其安全需求、尊重需求與審美需求。1）800余平方米的景觀中庭整合資源：小區(qū)園林綠化是住房品質(zhì)的重要組成部分，沒有景觀的樓盤算不得高尚住宅。鑒于本案綠化是分為一樓綠化和二樓綠化，建議將一、二樓綠化立體化，同時(shí)引入假山流瀑，綠化園林主題同樣圍繞中國(guó)古典——蘇州園林風(fēng)格——小巧、自由、精致、淡雅、善于以小見大、寫意山水見長(zhǎng)的江南寫意山水園林風(fēng)格。亭臺(tái)樓榭，假山池沼，花草樹木映襯，移步換景，如置圖畫中。滿足本案目標(biāo)客戶群的審美需求。 2）3個(gè)面積40~60平方米不等的大堂整合資源：大堂是小區(qū)的門面，其重要性不言而寓。將三大堂的裝修風(fēng)格與本案建筑風(fēng)格——漢唐風(fēng)格一脈相承。內(nèi)部布置金碧輝煌，太白唐詩、飛天壁畫、富貴牡丹絢麗多彩，尊貴從走進(jìn)大堂的瞬間就油然而起，同時(shí)大堂配備背景音樂，每當(dāng)華燈初上，宮廷雅樂四起，古箏、琵琶弦音裊裊，夢(mèng)回唐朝。滿足本案目標(biāo)客戶群的審美需求。注2：背景音樂投入約幾千元。3） 物業(yè)管理服務(wù)的強(qiáng)化與魅力化資源整合：由于現(xiàn)代居家日益重視小區(qū)的物業(yè)管理，而本案目標(biāo)客戶群大多是理性的、挑剔的換房族，小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)多少、小區(qū)安全智能化的有無、物業(yè)管理品質(zhì)的好壞也是其購房的考量因素之一。所以有必要對(duì)本案的小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行強(qiáng)化與包裝。建議與福州知名保姆公司合作，實(shí)行保姆式家政物業(yè)服務(wù)、智能化裝甲保全系統(tǒng)。滿足其安全需求、尊重需求保姆式家政服務(wù)：給你母親般的關(guān)懷 Ⅰ 大堂設(shè)總臺(tái)，總臺(tái)提供電話留言、寄存及物業(yè)服務(wù)等服務(wù) Ⅱ 體貼入微的保姆式家政服務(wù) ★ 代管房屋 ★ 家居保潔 ★送洗衣服送定餐服務(wù) ★ 修理水電煤設(shè)施 ★代叫醫(yī)護(hù)服務(wù) ★代定鮮花盆景、賀卡服務(wù)建議可以與福州知名保姆服務(wù)公司配合。智能化裝甲保全系統(tǒng)：Ⅰ 大堂設(shè)保安中心、過濾閑雜人等Ⅱ 各走廊、電梯公共區(qū)域電子閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小偷不得入內(nèi)Ⅲ 住戶自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、瓦斯報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等，一旦用戶按鈴報(bào)警，保安中心就知道所在單元樓層與戶號(hào)，即往救護(hù)，老人、小孩安全有保障。 4）小區(qū)引入智能化配套引入網(wǎng)通或長(zhǎng)城高速網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，滿足現(xiàn)代家庭前衛(wèi)化、網(wǎng)絡(luò)化的生活需求。注：引入網(wǎng)通或長(zhǎng)城高速網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)無須資金投入，僅要十余平方米設(shè)備場(chǎng)地。二、輕松的付款方式設(shè)計(jì)付款方式的
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