【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合理使用公共區(qū)域的任何部分包括地面、墻面、天花及大廈外墻面、屋頂、庭園等，不得損壞、干擾或占用。３３、產(chǎn)權(quán)人不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、承力墻、橫梁、支柱等，不得改變各單元及大廈任何部分的外貌，未經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面同意前，不得在其單元外或大廈外墻上安裝任何遮光簾、花架、開(kāi)線(xiàn)、旗桿、懸掛旗幟、廣告、招牌、燈箱或其它任何伸出物。３４、各產(chǎn)權(quán)人不得在天臺(tái)、平臺(tái)架設(shè)或安裝獨(dú)立無(wú)線(xiàn)或容許獨(dú)立天線(xiàn)伸出大廈任何部分。３５、不得切割、損壞、更改、干擾任何公用部分之水、電或燃?xì)獾裙?yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。３６、經(jīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)批準(zhǔn)，任何產(chǎn)權(quán)人不得擅自更改、轉(zhuǎn)移或增大用電、用水裝置。３７、對(duì)違反前述條款的產(chǎn)權(quán)人需就所引致之損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)開(kāi)支，并且在物業(yè)管理企業(yè)提出時(shí)，立即停止違反前述條款的行為。第五章物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)一、 一般事項(xiàng)：1．物業(yè)管理企業(yè)系根據(jù)北京有關(guān)法律正式登記注冊(cè)的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)受開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)委托，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理該土地及該大廈，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，各產(chǎn)權(quán)人同意由開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)。如遇重大事情之決定，必須經(jīng)由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)以不少于百分之五十業(yè)權(quán)份額之產(chǎn)權(quán)人決通過(guò)方可生效。物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)于產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議案后給予物業(yè)管理企業(yè)不少于三個(gè)月的書(shū)面通知終止其職務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)亦可給物業(yè)管理委員會(huì)不少于三個(gè)月的書(shū)面通知辭去其職務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任在于管理和維護(hù)該大廈的每一部分，物業(yè)管理企業(yè)受本公約的約束并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)承諾支付物業(yè)管理企業(yè)因其管理及維修職務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。二、物業(yè)管企業(yè)的權(quán)利及責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)為有效管理和維護(hù)該大廈須做的事情，其中包括下列事項(xiàng)： （1）檢查、視察該大廈，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部，但必須首先給予產(chǎn)權(quán)人合理的通知。 （2）從事任何必要工作，以保持該大廈及其每一個(gè)部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。 （3）更換公共地方中破損的玻璃、門(mén)、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。 （4）保持所有公共地方良好照明。 （5）保持該大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）清潔、衛(wèi)生。 （6）將所有垃圾排出該大廈，定期安排垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 （7）采取一切措施防止該大廈任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （8）保持該大廈所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。 （9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 （10）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。 （11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路或市政物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生，則負(fù)責(zé)將垃圾清除之，并應(yīng)向負(fù)責(zé)人要求并收取因此而引起的費(fèi)用。 （12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向責(zé)任人收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。 （13）保養(yǎng)該大廈如消防設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求， （14）為該大廈提供并保持一支保安力量及看更、看守人員，安裝、運(yùn)用并維護(hù)保安設(shè)施。 （15）控制該大廈內(nèi)所有車(chē)輛停放、行人交通，拖離或扣留所有違反該大廈管理規(guī)則或停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)則的車(chē)輛，并向該等車(chē)輛之車(chē)主收取拖離及扣留費(fèi)用。 （16）維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)及設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該大廈之各產(chǎn)權(quán)人及使用者更有效地使用該大廈。 （17）防止任何人未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 （18）采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于該大廈的要求。 （19）防止任何人對(duì)該大廈或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。 （20）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該大廈產(chǎn)權(quán)人或租客、使用者應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因該大廈管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 （21）為該大廈的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其金額及險(xiǎn)種由物業(yè)管企業(yè)根據(jù)其良好管理實(shí)踐做出建議，提交開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)做出決定。（22）向產(chǎn)權(quán)人報(bào)告所有因該大廈的管理、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來(lái)事宜。 （23）雇用或解雇所需職員，使物業(yè)管理企業(yè)得以履行其職責(zé)。為管理職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備。 （24）節(jié)日期間裝飾大廈入口及公共地方包括燈光及其他飾物。如物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為必要，可以組織該大廈內(nèi)的文娛活動(dòng)。 （25）監(jiān)察各產(chǎn)權(quán)及使用人遵守履行本公約的條款，方法有： （a）在該大廈內(nèi)顯著地方公布違約產(chǎn)權(quán)人及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。 （b）書(shū)面通知違約產(chǎn)權(quán)人及使用人糾正錯(cuò)誤，并在通知后七天期滿(mǎn)而該產(chǎn)權(quán)人仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，管理人員進(jìn)入該違約產(chǎn)權(quán)人之單元并采取相應(yīng)合法的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書(shū)面通知。 （c）通過(guò)民事訴訟向每名違約產(chǎn)權(quán)人追討本公約規(guī)定該產(chǎn)梭須繳付的任何款項(xiàng)。 （d）向法院申請(qǐng)將欠款產(chǎn)權(quán)人單元出售，以?xún)斶€欠款。出售后的收入在扣除欠款、滯納金、賠償費(fèi)用及售樓費(fèi)后，余款退還單元產(chǎn)權(quán)人； （e）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)，在欠交的管理費(fèi)用、滯納金及賠償費(fèi)用未全部繳清前，該單元的產(chǎn)權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)； （26）修葺公共地方，保持維修良好。 （27）采取合法措施（包括提出及進(jìn)訴訟），制止個(gè)別產(chǎn)權(quán)人違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該大廈其他規(guī)則。 （28）就物業(yè)管理企業(yè)履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的開(kāi)始款項(xiàng)預(yù)備妥善的帳目記錄。 （29）聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及其他專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、承建商、監(jiān)理商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。 （30）在不抵觸本公約的規(guī)定下，做出其他行動(dòng)使該大廈得到妥善管理和維修。 物業(yè)管理企業(yè)及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修該大廈的任何部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該大廈利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男形飿I(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該大廈任何部分，如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，但除緊急避險(xiǎn)外，應(yīng)事先通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人。 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制定、修改該大廈管理規(guī)則、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)則及裝修規(guī)則，唯該等規(guī)則須獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)的批準(zhǔn)并不行違背本公約。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于大廈的告示欄，并在產(chǎn)權(quán)人要求下提供一份修訂本給產(chǎn)權(quán)人。 物業(yè)管理企業(yè)在該大廈適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置告示板，以張貼管理規(guī)則及其他本公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示板上連續(xù)張貼十日后，即構(gòu)成對(duì)所有產(chǎn)權(quán)人、其租戶(hù)、受許可人、雇員及代理人的有效通知。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對(duì)所有產(chǎn)權(quán)人均有約束力。 因下列原因造成的服務(wù)中斷，物業(yè)管理企業(yè)及其雇員無(wú)需對(duì)產(chǎn)權(quán)人及使用者負(fù)責(zé)。 （1）因任何設(shè)施、設(shè)置必要之保養(yǎng)及維修，物業(yè)管理企業(yè)將盡可能在合理時(shí)間內(nèi)事先公告； （2）臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅； （3）無(wú)法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； （4）物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法控制的其他一切原因； 但物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任將此類(lèi)服務(wù)中斷盡可能減少各縮短中斷時(shí)間。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。 物業(yè)管理企業(yè)如有違反本公約的行為，大廈的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)提出質(zhì)詢(xún)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就質(zhì)詢(xún)的問(wèn)題與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行民主協(xié)商解決問(wèn)題。如協(xié)商不成，產(chǎn)權(quán)