地制度談談建立一元化的國有土(編輯修改稿)
2025-05-13 13:38 本頁面
【文章內容簡介】 房地產權證，因為這類房屋是建在集體土地上的，沒有繳納土地出讓金、沒有規(guī)劃許可證、施工許可證，故也不會有產權證。②不能正常出售，因為沒有房地產權證，不能辦理正常的過戶交易，而且出售的價格也會比商品房低，而且不能在房地產市場自由流通。③有被拆除的風險，因為是違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，甚至業(yè)主也得不到拆遷安置補償。④房屋質量差，因為沒人監(jiān)督，一些建設單位為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。⑤售后保修難以保證。⑥不能合法繼承，權利人去世后若要繼承，公證機構與法院可能都不會受理。⑦不能貸款，購買小產權房不能貸款，只能一次性付清。⑧物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒有物業(yè)管理?！ ∑鋵嵮芯啃‘a權房，最重要的問題不是禁止人去買這些房屋，而是怎么會產生小產權房。集體建設用地可以搞房地產開發(fā)嗎？回答是肯定不可以。出現(xiàn)小產權房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機構，但是其沒有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。小產權房的開發(fā)建設及銷售，沒有當?shù)卣呐兀瑳]有當?shù)卣目v容，是萬萬建造不出來的。通常這些建設小產權房的單位都具有當?shù)卣尘盎蛘吒賳T關系緊密。那么我們不難想象，小產權房很可能是滋生腐敗的溫床?！ ∪魏问挛锒际怯袃擅嫘缘?，小產權房也不例外。小產權房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問題?！ ∑鋵嵐P者是不贊同小產權房的，因為這畢竟是違法的產物，而且嚴重擾亂了商品房市場。房地產市場商品化，是市場經濟的主流，我們應該去保護這種制度，而不是去破壞。作為市場經濟，就應該由市場去自我調解。當房地產價格節(jié)節(jié)攀升時，作為土地的所有權人，也是房地產市場的主體之一，國家應該加大土地供應，而不是限制土地的供應。小產權房的產生只能說明商品房還不夠發(fā)達，房地產市場還夠規(guī)范。若小產權房各地大規(guī)模涌現(xiàn)，那么中央政府也需要檢討，說明現(xiàn)有的房地產市場不能滿足購房人群的需求，國家應該大規(guī)模的推進房地產開發(fā)，來滿足人們的購房需求，跟上城市化進程的腳步。 對于現(xiàn)存的小產權房的處置，我們建議對于沒有經過規(guī)劃、審批的小產權房，大部分應當補辦手續(xù)，極少數(shù)質量存在問題的予以拆除。有的開發(fā)商應補繳一定的出讓金，住戶則補繳一定的費用。出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配，政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費用。給住戶頒發(fā)房產證，以化解小產權房的遺留問題，化解社會的一個不穩(wěn)定因素，從而也還小業(yè)主一個安心的家。宅基地轉讓法律問題研究 2007年，北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體報道，引起了廣泛的關注。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名“畫家村”。2002年7月1日，后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。當時，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年12月，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，維持原判?！ ≌丶暗厣系姆课莸降卓刹豢梢赞D讓呢?筆者查閱了法律規(guī)定，法律沒有禁止其轉讓?！段餀喾ā返?53條規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家規(guī)定。第155條規(guī)定：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?？梢姺墒怯袟l件的允許宅基地轉讓的?！ 鴦赵合掳l(fā)的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定:加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。國務院辦公廳下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”?？梢?，國家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，但這二個文件都不是法律法規(guī)，根據合同法的司法解釋第四條：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。目前法院認定城鎮(zhèn)居民購買宅基地及房屋的買賣合同是無效的，但是判決書都沒有直接引用法律法規(guī)。筆者認為判決買賣合同無效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在的。譬如農村的小孩考進大學，戶口就轉為了非農業(yè)戶口，大學畢業(yè)戶口回到農村，那
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