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2025-04-28 13:38 本頁面
【正文】 建立一元化的國有土地制度談?wù)劷⒁辉膰型恋刂贫取w建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的思考作者奚正輝內(nèi)容摘要 本文首先闡述了集體土地的分類，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念，流轉(zhuǎn)的條件及程序，非法流轉(zhuǎn)的后果，及目前國家對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定。其次分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房，宅基地轉(zhuǎn)讓，以租代征等集體土地的熱點(diǎn)問題并進(jìn)行了剖析。最后鑒于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題。關(guān)鍵詞 一元化 集體建設(shè)用地 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 小產(chǎn)權(quán)房 宅基地轉(zhuǎn)讓 以租代征 二元結(jié)構(gòu) 我國憲法對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度作了規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！ ⊥恋貜乃袡?quán)分為：國有土地與集體土地。土地根據(jù)用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。所以集體土地也可以分為三種：集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地。 集體建設(shè)用地的所有人是集體，但如何界定集體的概念？根據(jù)《土地管理法》第10條規(guī)定，集體可能有三種情況：村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織?！ ∷^集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指使用權(quán)人依法從集體土地的所有權(quán)人處取得該集體建設(shè)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 《土地管理法》第11條：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。由此可見，集體建設(shè)用地使用權(quán)是有使用權(quán)證書的，并且是由縣級(jí)人民政府核發(fā)的?！ ”疚闹赜懻摷w建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的問題及建議將集體土地合并到國有土地來徹底解決集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的問題（即建立我國土地所有權(quán)一元化，取消集體土地制度）。一、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級(jí)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)人依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)、作價(jià)入股等方式，有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人使用的行為，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變更。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序 有權(quán)申請(qǐng)使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。《土地管理法》第43條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！ 《乙陨先N情況使用集體土地進(jìn)行建設(shè)，是有限制及要求的。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。最后，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！ ∧壳胺梢?guī)定允許集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的情況為：農(nóng)村村民出賣、出租住房。但根據(jù)規(guī)定，其再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，而且根據(jù)國務(wù)院文件的規(guī)定，農(nóng)村村民不能將宅基地的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。集體建設(shè)用地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的后果 《土地管理法》第73條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策 2004年12月21日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改
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