【文章內容簡介】 心也在逐漸上移。從發(fā)展勢頭來看，估計在未來兩三年內， 高檔商品房、 別墅產品和商業(yè)產品還將占據(jù)更大的市場空間。 二、產品發(fā)展設計趨勢 —— 規(guī)劃 總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調。小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。 —— 房型 科學、合理地設計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風的環(huán)境，降低樓電梯 服務數(shù)，盡量減少戶間干擾。戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結構適應消費者家庭階段性改變所導致的布局調整，使住房具有較長使用期。 合理安排戶內的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應、油煙排放、空氣調節(jié)、垃圾收集、處理等問題。 —— 園林 有分層次的綠化體系。結合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內的綠色庭院，以及戶內的生態(tài)性陽臺與庭院。 —— 配套 有更加完善的生活配套設施體 系。小區(qū)內有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設施，有會所、學校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護設施。 有節(jié)能環(huán)保的設施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設備，減少噪音、塵埃、污水等對環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境。 —— 智能化 有良好的智能化體系?？赏ㄟ^計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡對安全、通訊、視聽、資訊等方面進行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 —— 建筑外觀 有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風貌。 三、區(qū)位差異分析 說說 明明 ：： 鑒于本項目地處河東區(qū)，不 同的區(qū)位會存在相當大的差異性，我們對天津 北部中心區(qū)與大梅江板塊 、 奧運、海河板塊 、 河東、西青兩區(qū) 、 西北板塊 住宅市場作比較分析。 天津的各大板塊將在天津房地產供需市場扮演重要角色，并在發(fā)展趨勢上呈現(xiàn)以下一些特點： （ 1） 北部中心區(qū)與大梅江板塊南北對峙 2020 年天津樓市最 奪目 的碰撞還是在北部中心區(qū)及大梅江板塊之間展開。這兩個板塊均以高檔樓盤為主，且在區(qū)域配套方面各有優(yōu)勢。北部中心區(qū)一般被界定為紅旗北路以東、光榮道以南，金緯路、黃緯路、天泰路以西，黃河道、南馬路周邊約 8 平方公里的土地范圍。2020 年北 部中心區(qū)上市的樓盤有泰達城、老城廂項目、上海廣洋項目、陸家嘴小伙巷項目、仁恒海河廣場等，未來三五年內，該區(qū)域將有上千億的資金注入，總建筑面積達到 1500 萬平方米。北部中心區(qū)的優(yōu)勢在于通過大面積的拆遷為區(qū)域性建設做好鋪墊，未來市政配套設施的完善又將極大提升原有的地段價值和區(qū)域認知。同時，通過開發(fā)高規(guī)格的住宅及商用物業(yè)，吸引城市中堅階層和主流家庭，從而實現(xiàn)市中心區(qū)域價值的回歸與重塑。由于北部中心區(qū)的開發(fā)規(guī)模較大，并且以高檔樓盤為主，因此，各大開發(fā)企業(yè)有意識為 “ 北部中心區(qū) ” 概念共同造勢。并且北京萬通、上海陸家嘴等 外地企業(yè)的進駐，也將提升天津高檔樓盤的整體開發(fā)水平。如果在這一板塊開發(fā)上能夠做好住宅與公建的合理比例分配，并且在產品設計上能夠迎合天津主流家庭的需要，未來這一板塊有望成為市中心置業(yè)的首選區(qū)域。 大梅江板塊包括梅江風景居住區(qū)、衛(wèi)南洼風景居住區(qū)、梅江南風景居住區(qū)三大區(qū)域，是天津高檔住宅最為集中的區(qū)域之一。梅江一期在 2020 年啟動，初始階段定位為安居型住宅小區(qū)，興建了云水園、玉水園等安居項目。隨著 2020 年藍水假期、芳水園 2 期等項目的入市，梅江地區(qū)逐漸轉型為高檔生態(tài)住宅區(qū)。 2020 年這一板塊有順馳半島系列 、領仕郡、汐岸國際、香濱 .左岸、水晶城、海逸長洲等在售樓盤，全年新開工面積達到 150 萬平方米。大梅江板塊發(fā)展至今有以下幾個特點：一是產品類型豐富，高層、別墅、花園洋房均有；均價從每平方米 5200 元至 9500 元 /平米，以中、高端客戶二次置業(yè)為主；大梅江板塊的普通住宅戶型設計普遍較大， 150 平米左右的戶型為各樓盤的主力戶型，中、小戶型需求較為旺盛，但供應相對短缺。由于大梅江板塊的公交、購物、教育等諸多生活配套尚不完善，目前整體入住率較低。并且高檔樓盤供應集中，競爭激烈導致項目銷售壓力較大。對于大梅江板塊來說，未 來開發(fā)應著眼于突出其 “ 高檔生態(tài)區(qū) ” 的環(huán)境和景觀優(yōu)勢，通過完善生活配套提高入住率，營造成熟、和諧的生活氛圍。隨著城市發(fā)展重心南移和市政設施日益完善，大梅江區(qū)域仍有較大發(fā)展?jié)摿Α? 北部中心區(qū)及大梅江板塊代表了天津高檔樓盤的兩個發(fā)展方向。這兩大板塊一個踞北，一個居南，引導天津高檔物業(yè)市場形成南北對峙、競爭充分的局面。兩大板塊通過各自在區(qū)位及產品的比較優(yōu)勢吸引不同置業(yè)傾向的消費群，從而推動天津高檔房市場向縱深發(fā)展。 （ 2） 奧運、海河板塊異軍突起 奧運、海河板塊的共同之處都是依托大型城建項目應運由生， 由于看好這些基礎設施帶動的區(qū)域升值，其板塊內的樓盤也將本項目的未來發(fā)展前景與 “ 奧運、海河 ” 題材緊密聯(lián)系。奧運板塊一般指以奧運會體育場館為輻射中心的區(qū)域，該板塊的特點是，產品品質以中、高檔為主；項目綠化率高，公園配套優(yōu)勢明顯。在產品推廣上，這些樓盤均以奧運概念作為主要賣點，市場反響良好。目前奧運板塊已進入發(fā)展的高峰期，板塊內供應物業(yè)以高層為主，總規(guī)模達到 186 萬平米。 奧運板塊的高端產品主要集中在北部，代表產品有時代奧城、仁愛濠景莊園、奧林匹克村、方正 .山海天及俊城 .淺水灣的別墅產品。這些項目的價格普 遍在 6000 元以上，最 高的獨體別墅平米單價達到 15000 元。中端項目則集中在板塊南部，代表項目主要有凌晟奧園、陽光 100 國際新城及俊城 .淺水灣的洋房、公寓部分。隨著 2020 年奧運場館配套設施建設的加緊進行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績，顯示出巨大的上升空間。 海河板塊泛指海河開發(fā)改造沿線區(qū)域，其板塊內公建物業(yè)比例較大。由于海河開發(fā)采用多節(jié)點開發(fā)的形式，因此海河板塊的覆蓋面較廣，其板塊內樓盤也以各節(jié)點為中心分散布局。海河開發(fā)一期共有六個節(jié)點，分別是運河文化商貿中心、鳳凰商貿廣場、 古文化街商貿中心、海河廣場及和平路商貿中心、中心商務區(qū)南站地區(qū)、海河水上運動商貿區(qū)。板塊內的重點樓盤有泰達城、仁恒廣場、海河大道、信達廣場、海景假日、海河之子等。由于海河開發(fā)還處于起步階段，板塊內的聚合效應并不明顯。隨著投資 1800 億元的海河開發(fā)向全面實施，將進一步提升區(qū)域內的文化商貿氛圍及金融、智力密集優(yōu)勢，這也為周邊區(qū)域的住宅及商用物業(yè)發(fā)揮整體競爭優(yōu)勢創(chuàng)造條件。 對于位于奧運、海河板塊內的樓盤來說，如何將產品與大型市政項目有機接合，在產品規(guī)劃和設計中充分考慮奧運、海河開發(fā)帶來的人流、信息流以及資 金流優(yōu)勢，這是本市地產界需要破解的新課題。 （ 3） 河東、西青兩區(qū)漸成氣候 近幾年來，河東區(qū)及西青區(qū)受天津房地產開發(fā)重心外移的影響，發(fā)展勢頭迅猛。 2020年，河東區(qū)及西青區(qū)商品房計劃新開工面積分別為 115 萬平方米和 128 萬平方米，開發(fā)規(guī)模僅次于河西區(qū)及南開區(qū)。河東區(qū)的衛(wèi)國道板塊、東南半環(huán)板塊樓盤分布較為密集， 2020 年，位于衛(wèi)國道沿線的新上市樓盤有太陽城后續(xù)組團、遠順項目 (即中遠與順馳合作項目 )、陽光星期八、濱海市政項目等，這一板塊在 05 年的新開工面積達 64 萬平方米，是河東區(qū)供應最集中的區(qū)域之一。而東 南半環(huán)板塊樓盤以在售項目為主，主要有麗苑居住區(qū)、鳳溪花中城、第六大道、芳水河畔等。河東區(qū)板塊內樓盤以中檔住宅為主，產品類型以多層及小高層最為常見。受總價限制，這一區(qū)域的中、小戶型保持熱銷。由于河東區(qū)的樓盤分布比較分散，生活配套與市中心也有一定差距，并且缺乏政府統(tǒng)一規(guī)劃，因而板塊優(yōu)勢并不顯著。 但 隨著東南半環(huán)快速路以及津濱輕軌等大型市政交通設施投入運營，河東區(qū)的房地產開發(fā)有望再上一個新臺階。 西青區(qū)毗連河西、南開、紅橋三區(qū)，土地資源豐富，景觀、生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越，得益于天津房地產開發(fā)外擴影響，西青區(qū)樓市近 幾年成長迅速。西青區(qū)紅旗南路及友誼南路區(qū)域距市中心較近，目前已經(jīng)投入開發(fā)的項目有陽光 100 國際新城、俊城 .淺水灣、海逸長洲等知名樓盤。 2020 年，西青區(qū) “ 中北鎮(zhèn)板塊 ” 開始啟動，這一板塊總投資超過 100 億元，占地 4 平方公里，建筑面積 400 萬平方米，暫定名為 “ 西部新城 ” 。該項目已經(jīng)吸引了天津金廈地產、上海房地產投資公司、深圳星海投資公司和天津萬科地產等四家公司介入。 2020年該項目將相繼啟動一期和二期工程，預計有 60 萬至 80 萬平方米的主體工程完工。其中，一期工程開工面積為 37 萬平方米，由上海房地產投資公司開發(fā) 15 萬平方米，天津金廈地產開發(fā) 10 萬平方米，深圳星海投資公司和天津萬科地產共同開發(fā) 10 萬平方米，今年的總投資預計為 40 億元，新城建成后每平方米的銷售價格將在 3000 元以上。 “ 西部新城 ” 的興建，將縮短西青區(qū)樓市與市內六區(qū)房地產市場的差距。 河東區(qū)與西青區(qū)新興板塊的崛起，正是這兩個區(qū)房地產市場蓬勃發(fā)展的寫照。土地儲備豐富、后發(fā)優(yōu)勢明顯是這兩個區(qū)域的共同特點。隨著中遠、陽光鑫地、萬科等實力型開發(fā)企業(yè)的進入，河東區(qū)與西青區(qū)房地產市場有望在近幾年躋身天津主流市場行列。 （ 4） 西北板塊期待重組 2020 年 ，以奧園、翡翠城為代表的西北瑞景板塊成為當時天津樓市的一大亮點。至 2020 年，奧園、翡翠城一期進入清盤階段，富山東晶花園售罄，瑞景板塊新增供應量明顯后繼不足。 2020 年奧園、燕宇 .藝術城等項目均有后續(xù)樓盤推出，并且這一區(qū)域還有多個經(jīng)濟適用房項目開建，但與本市其它板塊相比，瑞景板塊無論從規(guī)模還是產品來看，均不占優(yōu)勢。由于瑞景板塊位于北辰區(qū)與紅橋區(qū)交界處，近幾年北辰區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，相應帶動區(qū)域房地產市場走高。瑞景與北辰中心區(qū)樓盤均以中檔樓盤為主，并且其目標客戶除滿足周邊居民，還面向全市推廣。隨著瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)樓市的相互融合與影響進一步密切，天津的 “ 西北板塊 ” 有望重新定義。 2020 年，北辰區(qū)計劃商品房新開工面積為 69 萬平方米，其中包括天津億嘉合公司開發(fā)的位于北辰區(qū)宜興埠鎮(zhèn)的 30 萬平米的項目，還有金潤公司在北辰區(qū)延吉道北運河二期項目，建筑規(guī)模達 萬平方米。再加上北辰區(qū)現(xiàn)有的大通綠島家園、長瀛 .御龍灣等高檔項目，該區(qū)域樓市的輻射力度進一步加強。由于房價上升導致居民購房向郊縣市場轉移，再加上地鐵一號線將于 2020 年試運營，西北板塊將成為天津又一個大型居住社區(qū)。 從目前來看，瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)由于主力客戶群存在較大差別，并且天津市區(qū)居民對選擇在城郊置業(yè)心存顧慮，瑞景與北辰樓市還處于各自為政狀態(tài)。但從長遠來看，這兩個區(qū)房地產市場存在較大互補優(yōu)勢。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，未來行政區(qū)域之間的限制趨弱，而相鄰區(qū)域的經(jīng)濟互動和融合趨勢則進一步強化，包括瑞景居住區(qū)以及北辰中心區(qū)在內的西北板塊有望成為未來天津樓市的一大亮點。 第三部分 區(qū)域市場分析 一、區(qū)域環(huán)境簡介 1. 項目位置 ： 本 文中所指區(qū)域 地處內環(huán)線以內，位于河東區(qū)新開路東側、華昌道北側。 2. 項目四至 ： 北側 —— 規(guī)劃的華越道（ 20M）； 南側 —— 華昌大街（ 50M）； 西側 —— 新開路（ 40M）； 東側 —— 京山鐵路及規(guī)劃的東縱快速路。 退綠 ： 快速路 20M；華昌大街及新開路 10M；規(guī)劃次干道 5M。 二、區(qū)域樓市分析 （一） 東 部區(qū)域房產開發(fā) 四 大價格提升因素 路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 津濱、京津塘高速 － 天津物流動脈。天津連接華北的主要干道，華北地區(qū)經(jīng)濟大動脈。 天津濱海國際機場 華北地區(qū)的空港樞紐。 津濱輕軌 濱海新區(qū)與市區(qū)客運大動脈。 地鐵二號線 通達全市的現(xiàn)代化交通工具：橫貫西青、 南開、和平、河北、河東與東麗六大區(qū)，沿途連通曹莊、西南角、鼓樓、東南角等，在太陽城設專站，天津機場為終點。 產品創(chuàng)新，性價比高 今年天津河東區(qū)新盤的產品性價比得到很大提升。如 萬春美鉆時代 、 城市之光 、 城市星座 、 第六大道 、 順馳太陽城等，特別是位于 衛(wèi)國道與賀蘭路交口 的順馳太陽城熱得發(fā)燙，除了規(guī)劃、產品方面是河東板塊中獨一無二的稀缺產品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關注。 開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟高增長期、土地 政策進一步收緊、高收入人群漸漸增多、 東部 規(guī)劃適宜居住的原因， 河東區(qū) 土地供應量逐年減少，受供求關系的影響，投資 河東區(qū) 房地產無疑能夠保值、增值，是個最好的選擇，所以 河東區(qū)及 本項目 新盤的銷售前景非?？春?。 天津市 東進戰(zhàn)略 帶來無限商機 未來市政配套設施的完善又將極大提升原有的地段價值和區(qū)域認知 ， 同時輻射空港物流、天津機場、天津軟件園、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，政府戰(zhàn)略東移的規(guī)劃建設將給 本項目 帶來更多的機會點。 距