【文章內(nèi)容簡介】 心也在逐漸上移。從發(fā)展勢頭來看，估計在未來兩三年內(nèi)， 高檔商品房、 別墅產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品還將占據(jù)更大的市場空間。 二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計趨勢 —— 規(guī)劃 總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。 —— 房型 科學(xué)、合理地設(shè)計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯 服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。戶型大小符合國家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)要求，以多元化的戶型適應(yīng)消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結(jié)構(gòu)適應(yīng)消費者家庭階段性改變所導(dǎo)致的布局調(diào)整，使住房具有較長使用期。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問題。 —— 園林 有分層次的綠化體系。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。 —— 配套 有更加完善的生活配套設(shè)施體 系。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會所、學(xué)校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設(shè)備，減少噪音、塵埃、污水等對環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境。 —— 智能化 有良好的智能化體系?？赏ㄟ^計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視聽、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 —— 建筑外觀 有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風(fēng)貌。 三、區(qū)位差異分析 說說 明明 ：： 鑒于本項目地處河?xùn)|區(qū)，不 同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對天津 北部中心區(qū)與大梅江板塊 、 奧運、海河板塊 、 河?xùn)|、西青兩區(qū) 、 西北板塊 住宅市場作比較分析。 天津的各大板塊將在天津房地產(chǎn)供需市場扮演重要角色，并在發(fā)展趨勢上呈現(xiàn)以下一些特點： （ 1） 北部中心區(qū)與大梅江板塊南北對峙 2020 年天津樓市最 奪目 的碰撞還是在北部中心區(qū)及大梅江板塊之間展開。這兩個板塊均以高檔樓盤為主，且在區(qū)域配套方面各有優(yōu)勢。北部中心區(qū)一般被界定為紅旗北路以東、光榮道以南，金緯路、黃緯路、天泰路以西，黃河道、南馬路周邊約 8 平方公里的土地范圍。2020 年北 部中心區(qū)上市的樓盤有泰達(dá)城、老城廂項目、上海廣洋項目、陸家嘴小伙巷項目、仁恒海河廣場等，未來三五年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⒂猩锨|的資金注入，總建筑面積達(dá)到 1500 萬平方米。北部中心區(qū)的優(yōu)勢在于通過大面積的拆遷為區(qū)域性建設(shè)做好鋪墊，未來市政配套設(shè)施的完善又將極大提升原有的地段價值和區(qū)域認(rèn)知。同時，通過開發(fā)高規(guī)格的住宅及商用物業(yè)，吸引城市中堅階層和主流家庭，從而實現(xiàn)市中心區(qū)域價值的回歸與重塑。由于北部中心區(qū)的開發(fā)規(guī)模較大，并且以高檔樓盤為主，因此，各大開發(fā)企業(yè)有意識為 “ 北部中心區(qū) ” 概念共同造勢。并且北京萬通、上海陸家嘴等 外地企業(yè)的進(jìn)駐，也將提升天津高檔樓盤的整體開發(fā)水平。如果在這一板塊開發(fā)上能夠做好住宅與公建的合理比例分配，并且在產(chǎn)品設(shè)計上能夠迎合天津主流家庭的需要，未來這一板塊有望成為市中心置業(yè)的首選區(qū)域。 大梅江板塊包括梅江風(fēng)景居住區(qū)、衛(wèi)南洼風(fēng)景居住區(qū)、梅江南風(fēng)景居住區(qū)三大區(qū)域，是天津高檔住宅最為集中的區(qū)域之一。梅江一期在 2020 年啟動，初始階段定位為安居型住宅小區(qū)，興建了云水園、玉水園等安居項目。隨著 2020 年藍(lán)水假期、芳水園 2 期等項目的入市，梅江地區(qū)逐漸轉(zhuǎn)型為高檔生態(tài)住宅區(qū)。 2020 年這一板塊有順馳半島系列 、領(lǐng)仕郡、汐岸國際、香濱 .左岸、水晶城、海逸長洲等在售樓盤，全年新開工面積達(dá)到 150 萬平方米。大梅江板塊發(fā)展至今有以下幾個特點：一是產(chǎn)品類型豐富，高層、別墅、花園洋房均有；均價從每平方米 5200 元至 9500 元 /平米，以中、高端客戶二次置業(yè)為主；大梅江板塊的普通住宅戶型設(shè)計普遍較大， 150 平米左右的戶型為各樓盤的主力戶型，中、小戶型需求較為旺盛，但供應(yīng)相對短缺。由于大梅江板塊的公交、購物、教育等諸多生活配套尚不完善，目前整體入住率較低。并且高檔樓盤供應(yīng)集中，競爭激烈導(dǎo)致項目銷售壓力較大。對于大梅江板塊來說，未 來開發(fā)應(yīng)著眼于突出其 “ 高檔生態(tài)區(qū) ” 的環(huán)境和景觀優(yōu)勢，通過完善生活配套提高入住率，營造成熟、和諧的生活氛圍。隨著城市發(fā)展重心南移和市政設(shè)施日益完善，大梅江區(qū)域仍有較大發(fā)展?jié)摿Α? 北部中心區(qū)及大梅江板塊代表了天津高檔樓盤的兩個發(fā)展方向。這兩大板塊一個踞北，一個居南，引導(dǎo)天津高檔物業(yè)市場形成南北對峙、競爭充分的局面。兩大板塊通過各自在區(qū)位及產(chǎn)品的比較優(yōu)勢吸引不同置業(yè)傾向的消費群，從而推動天津高檔房市場向縱深發(fā)展。 （ 2） 奧運、海河板塊異軍突起 奧運、海河板塊的共同之處都是依托大型城建項目應(yīng)運由生， 由于看好這些基礎(chǔ)設(shè)施帶動的區(qū)域升值，其板塊內(nèi)的樓盤也將本項目的未來發(fā)展前景與 “ 奧運、海河 ” 題材緊密聯(lián)系。奧運板塊一般指以奧運會體育場館為輻射中心的區(qū)域，該板塊的特點是，產(chǎn)品品質(zhì)以中、高檔為主；項目綠化率高，公園配套優(yōu)勢明顯。在產(chǎn)品推廣上，這些樓盤均以奧運概念作為主要賣點，市場反響良好。目前奧運板塊已進(jìn)入發(fā)展的高峰期，板塊內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以高層為主，總規(guī)模達(dá)到 186 萬平米。 奧運板塊的高端產(chǎn)品主要集中在北部，代表產(chǎn)品有時代奧城、仁愛濠景莊園、奧林匹克村、方正 .山海天及俊城 .淺水灣的別墅產(chǎn)品。這些項目的價格普 遍在 6000 元以上，最 高的獨體別墅平米單價達(dá)到 15000 元。中端項目則集中在板塊南部，代表項目主要有凌晟奧園、陽光 100 國際新城及俊城 .淺水灣的洋房、公寓部分。隨著 2020 年奧運場館配套設(shè)施建設(shè)的加緊進(jìn)行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績，顯示出巨大的上升空間。 海河板塊泛指海河開發(fā)改造沿線區(qū)域，其板塊內(nèi)公建物業(yè)比例較大。由于海河開發(fā)采用多節(jié)點開發(fā)的形式，因此海河板塊的覆蓋面較廣，其板塊內(nèi)樓盤也以各節(jié)點為中心分散布局。海河開發(fā)一期共有六個節(jié)點，分別是運河文化商貿(mào)中心、鳳凰商貿(mào)廣場、 古文化街商貿(mào)中心、海河廣場及和平路商貿(mào)中心、中心商務(wù)區(qū)南站地區(qū)、海河水上運動商貿(mào)區(qū)。板塊內(nèi)的重點樓盤有泰達(dá)城、仁恒廣場、海河大道、信達(dá)廣場、海景假日、海河之子等。由于海河開發(fā)還處于起步階段，板塊內(nèi)的聚合效應(yīng)并不明顯。隨著投資 1800 億元的海河開發(fā)向全面實施，將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的文化商貿(mào)氛圍及金融、智力密集優(yōu)勢，這也為周邊區(qū)域的住宅及商用物業(yè)發(fā)揮整體競爭優(yōu)勢創(chuàng)造條件。 對于位于奧運、海河板塊內(nèi)的樓盤來說，如何將產(chǎn)品與大型市政項目有機接合，在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計中充分考慮奧運、海河開發(fā)帶來的人流、信息流以及資 金流優(yōu)勢，這是本市地產(chǎn)界需要破解的新課題。 （ 3） 河?xùn)|、西青兩區(qū)漸成氣候 近幾年來，河?xùn)|區(qū)及西青區(qū)受天津房地產(chǎn)開發(fā)重心外移的影響，發(fā)展勢頭迅猛。 2020年，河?xùn)|區(qū)及西青區(qū)商品房計劃新開工面積分別為 115 萬平方米和 128 萬平方米，開發(fā)規(guī)模僅次于河西區(qū)及南開區(qū)。河?xùn)|區(qū)的衛(wèi)國道板塊、東南半環(huán)板塊樓盤分布較為密集， 2020 年，位于衛(wèi)國道沿線的新上市樓盤有太陽城后續(xù)組團、遠(yuǎn)順項目 (即中遠(yuǎn)與順馳合作項目 )、陽光星期八、濱海市政項目等，這一板塊在 05 年的新開工面積達(dá) 64 萬平方米，是河?xùn)|區(qū)供應(yīng)最集中的區(qū)域之一。而東 南半環(huán)板塊樓盤以在售項目為主，主要有麗苑居住區(qū)、鳳溪花中城、第六大道、芳水河畔等。河?xùn)|區(qū)板塊內(nèi)樓盤以中檔住宅為主，產(chǎn)品類型以多層及小高層最為常見。受總價限制，這一區(qū)域的中、小戶型保持熱銷。由于河?xùn)|區(qū)的樓盤分布比較分散，生活配套與市中心也有一定差距，并且缺乏政府統(tǒng)一規(guī)劃，因而板塊優(yōu)勢并不顯著。 但 隨著東南半環(huán)快速路以及津濱輕軌等大型市政交通設(shè)施投入運營，河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有望再上一個新臺階。 西青區(qū)毗連河西、南開、紅橋三區(qū)，土地資源豐富，景觀、生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越，得益于天津房地產(chǎn)開發(fā)外擴影響，西青區(qū)樓市近 幾年成長迅速。西青區(qū)紅旗南路及友誼南路區(qū)域距市中心較近，目前已經(jīng)投入開發(fā)的項目有陽光 100 國際新城、俊城 .淺水灣、海逸長洲等知名樓盤。 2020 年，西青區(qū) “ 中北鎮(zhèn)板塊 ” 開始啟動，這一板塊總投資超過 100 億元，占地 4 平方公里，建筑面積 400 萬平方米，暫定名為 “ 西部新城 ” 。該項目已經(jīng)吸引了天津金廈地產(chǎn)、上海房地產(chǎn)投資公司、深圳星海投資公司和天津萬科地產(chǎn)等四家公司介入。 2020年該項目將相繼啟動一期和二期工程，預(yù)計有 60 萬至 80 萬平方米的主體工程完工。其中，一期工程開工面積為 37 萬平方米，由上海房地產(chǎn)投資公司開發(fā) 15 萬平方米，天津金廈地產(chǎn)開發(fā) 10 萬平方米，深圳星海投資公司和天津萬科地產(chǎn)共同開發(fā) 10 萬平方米，今年的總投資預(yù)計為 40 億元，新城建成后每平方米的銷售價格將在 3000 元以上。 “ 西部新城 ” 的興建，將縮短西青區(qū)樓市與市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場的差距。 河?xùn)|區(qū)與西青區(qū)新興板塊的崛起，正是這兩個區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的寫照。土地儲備豐富、后發(fā)優(yōu)勢明顯是這兩個區(qū)域的共同特點。隨著中遠(yuǎn)、陽光鑫地、萬科等實力型開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，河?xùn)|區(qū)與西青區(qū)房地產(chǎn)市場有望在近幾年躋身天津主流市場行列。 （ 4） 西北板塊期待重組 2020 年 ，以奧園、翡翠城為代表的西北瑞景板塊成為當(dāng)時天津樓市的一大亮點。至 2020 年，奧園、翡翠城一期進(jìn)入清盤階段，富山東晶花園售罄，瑞景板塊新增供應(yīng)量明顯后繼不足。 2020 年奧園、燕宇 .藝術(shù)城等項目均有后續(xù)樓盤推出，并且這一區(qū)域還有多個經(jīng)濟適用房項目開建，但與本市其它板塊相比，瑞景板塊無論從規(guī)模還是產(chǎn)品來看，均不占優(yōu)勢。由于瑞景板塊位于北辰區(qū)與紅橋區(qū)交界處，近幾年北辰區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，相應(yīng)帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場走高。瑞景與北辰中心區(qū)樓盤均以中檔樓盤為主，并且其目標(biāo)客戶除滿足周邊居民，還面向全市推廣。隨著瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)樓市的相互融合與影響進(jìn)一步密切，天津的 “ 西北板塊 ” 有望重新定義。 2020 年，北辰區(qū)計劃商品房新開工面積為 69 萬平方米，其中包括天津億嘉合公司開發(fā)的位于北辰區(qū)宜興埠鎮(zhèn)的 30 萬平米的項目，還有金潤公司在北辰區(qū)延吉道北運河二期項目，建筑規(guī)模達(dá) 萬平方米。再加上北辰區(qū)現(xiàn)有的大通綠島家園、長瀛 .御龍灣等高檔項目，該區(qū)域樓市的輻射力度進(jìn)一步加強。由于房價上升導(dǎo)致居民購房向郊縣市場轉(zhuǎn)移，再加上地鐵一號線將于 2020 年試運營，西北板塊將成為天津又一個大型居住社區(qū)。 從目前來看，瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)由于主力客戶群存在較大差別，并且天津市區(qū)居民對選擇在城郊置業(yè)心存顧慮，瑞景與北辰樓市還處于各自為政狀態(tài)。但從長遠(yuǎn)來看，這兩個區(qū)房地產(chǎn)市場存在較大互補優(yōu)勢。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，未來行政區(qū)域之間的限制趨弱，而相鄰區(qū)域的經(jīng)濟互動和融合趨勢則進(jìn)一步強化，包括瑞景居住區(qū)以及北辰中心區(qū)在內(nèi)的西北板塊有望成為未來天津樓市的一大亮點。 第三部分 區(qū)域市場分析 一、區(qū)域環(huán)境簡介 1. 項目位置 ： 本 文中所指區(qū)域 地處內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，位于河?xùn)|區(qū)新開路東側(cè)、華昌道北側(cè)。 2. 項目四至 ： 北側(cè) —— 規(guī)劃的華越道（ 20M）； 南側(cè) —— 華昌大街（ 50M）； 西側(cè) —— 新開路（ 40M）； 東側(cè) —— 京山鐵路及規(guī)劃的東縱快速路。 退綠 ： 快速路 20M；華昌大街及新開路 10M；規(guī)劃次干道 5M。 二、區(qū)域樓市分析 （一） 東 部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā) 四 大價格提升因素 路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 津濱、京津塘高速 － 天津物流動脈。天津連接華北的主要干道，華北地區(qū)經(jīng)濟大動脈。 天津濱海國際機場 華北地區(qū)的空港樞紐。 津濱輕軌 濱海新區(qū)與市區(qū)客運大動脈。 地鐵二號線 通達(dá)全市的現(xiàn)代化交通工具：橫貫西青、 南開、和平、河北、河?xùn)|與東麗六大區(qū)，沿途連通曹莊、西南角、鼓樓、東南角等，在太陽城設(shè)專站，天津機場為終點。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 今年天津河?xùn)|區(qū)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。如 萬春美鉆時代 、 城市之光 、 城市星座 、 第六大道 、 順馳太陽城等，特別是位于 衛(wèi)國道與賀蘭路交口 的順馳太陽城熱得發(fā)燙，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是河?xùn)|板塊中獨一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關(guān)注。 開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟高增長期、土地 政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、 東部 規(guī)劃適宜居住的原因， 河?xùn)|區(qū) 土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資 河?xùn)|區(qū) 房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個最好的選擇，所以 河?xùn)|區(qū)及 本項目 新盤的銷售前景非?？春谩? 天津市 東進(jìn)戰(zhàn)略 帶來無限商機 未來市政配套設(shè)施的完善又將極大提升原有的地段價值和區(qū)域認(rèn)知 ， 同時輻射空港物流、天津機場、天津軟件園、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，政府戰(zhàn)略東移的規(guī)劃建設(shè)將給 本項目 帶來更多的機會點。 距