【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心也在逐漸上移。從發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，估計(jì)在未來(lái)兩三年內(nèi)， 高檔商品房、 別墅產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品還將占據(jù)更大的市場(chǎng)空間。 二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計(jì)趨勢(shì) —— 規(guī)劃 總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會(huì)等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。小區(qū)整體布局注重陽(yáng)光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動(dòng)場(chǎng)所。 —— 房型 科學(xué)、合理地設(shè)計(jì)和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯 服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。戶型大小符合國(guó)家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)要求，以多元化的戶型適應(yīng)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的個(gè)性化住房需求，并能以靈活的戶型結(jié)構(gòu)適應(yīng)消費(fèi)者家庭階段性改變所導(dǎo)致的布局調(diào)整，使住房具有較長(zhǎng)使用期。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問(wèn)題。 —— 園林 有分層次的綠化體系。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽(yáng)臺(tái)與庭院。 —— 配套 有更加完善的生活配套設(shè)施體 系。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會(huì)所、學(xué)校、書(shū)店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設(shè)備，減少噪音、塵埃、污水等對(duì)環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境。 —— 智能化 有良好的智能化體系?？赏ㄟ^(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視聽(tīng)、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 —— 建筑外觀 有與消費(fèi)者消費(fèi)觀念相匹配的清新、明快，富有時(shí)代感的建筑外觀及風(fēng)貌。 三、區(qū)位差異分析 說(shuō)說(shuō) 明明 ：： 鑒于本項(xiàng)目地處河?xùn)|區(qū)，不 同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)天津 北部中心區(qū)與大梅江板塊 、 奧運(yùn)、海河板塊 、 河?xùn)|、西青兩區(qū) 、 西北板塊 住宅市場(chǎng)作比較分析。 天津的各大板塊將在天津房地產(chǎn)供需市場(chǎng)扮演重要角色，并在發(fā)展趨勢(shì)上呈現(xiàn)以下一些特點(diǎn)： （ 1） 北部中心區(qū)與大梅江板塊南北對(duì)峙 2020 年天津樓市最 奪目 的碰撞還是在北部中心區(qū)及大梅江板塊之間展開(kāi)。這兩個(gè)板塊均以高檔樓盤(pán)為主，且在區(qū)域配套方面各有優(yōu)勢(shì)。北部中心區(qū)一般被界定為紅旗北路以東、光榮道以南，金緯路、黃緯路、天泰路以西，黃河道、南馬路周邊約 8 平方公里的土地范圍。2020 年北 部中心區(qū)上市的樓盤(pán)有泰達(dá)城、老城廂項(xiàng)目、上海廣洋項(xiàng)目、陸家嘴小伙巷項(xiàng)目、仁恒海河廣場(chǎng)等，未來(lái)三五年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⒂猩锨|的資金注入，總建筑面積達(dá)到 1500 萬(wàn)平方米。北部中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)大面積的拆遷為區(qū)域性建設(shè)做好鋪墊，未來(lái)市政配套設(shè)施的完善又將極大提升原有的地段價(jià)值和區(qū)域認(rèn)知。同時(shí)，通過(guò)開(kāi)發(fā)高規(guī)格的住宅及商用物業(yè)，吸引城市中堅(jiān)階層和主流家庭，從而實(shí)現(xiàn)市中心區(qū)域價(jià)值的回歸與重塑。由于北部中心區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，并且以高檔樓盤(pán)為主，因此，各大開(kāi)發(fā)企業(yè)有意識(shí)為 “ 北部中心區(qū) ” 概念共同造勢(shì)。并且北京萬(wàn)通、上海陸家嘴等 外地企業(yè)的進(jìn)駐，也將提升天津高檔樓盤(pán)的整體開(kāi)發(fā)水平。如果在這一板塊開(kāi)發(fā)上能夠做好住宅與公建的合理比例分配，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能夠迎合天津主流家庭的需要，未來(lái)這一板塊有望成為市中心置業(yè)的首選區(qū)域。 大梅江板塊包括梅江風(fēng)景居住區(qū)、衛(wèi)南洼風(fēng)景居住區(qū)、梅江南風(fēng)景居住區(qū)三大區(qū)域，是天津高檔住宅最為集中的區(qū)域之一。梅江一期在 2020 年啟動(dòng)，初始階段定位為安居型住宅小區(qū)，興建了云水園、玉水園等安居項(xiàng)目。隨著 2020 年藍(lán)水假期、芳水園 2 期等項(xiàng)目的入市，梅江地區(qū)逐漸轉(zhuǎn)型為高檔生態(tài)住宅區(qū)。 2020 年這一板塊有順馳半島系列 、領(lǐng)仕郡、汐岸國(guó)際、香濱 .左岸、水晶城、海逸長(zhǎng)洲等在售樓盤(pán)，全年新開(kāi)工面積達(dá)到 150 萬(wàn)平方米。大梅江板塊發(fā)展至今有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是產(chǎn)品類型豐富，高層、別墅、花園洋房均有；均價(jià)從每平方米 5200 元至 9500 元 /平米，以中、高端客戶二次置業(yè)為主；大梅江板塊的普通住宅戶型設(shè)計(jì)普遍較大， 150 平米左右的戶型為各樓盤(pán)的主力戶型，中、小戶型需求較為旺盛，但供應(yīng)相對(duì)短缺。由于大梅江板塊的公交、購(gòu)物、教育等諸多生活配套尚不完善，目前整體入住率較低。并且高檔樓盤(pán)供應(yīng)集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致項(xiàng)目銷售壓力較大。對(duì)于大梅江板塊來(lái)說(shuō)，未 來(lái)開(kāi)發(fā)應(yīng)著眼于突出其 “ 高檔生態(tài)區(qū) ” 的環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)，通過(guò)完善生活配套提高入住率，營(yíng)造成熟、和諧的生活氛圍。隨著城市發(fā)展重心南移和市政設(shè)施日益完善，大梅江區(qū)域仍有較大發(fā)展?jié)摿Α? 北部中心區(qū)及大梅江板塊代表了天津高檔樓盤(pán)的兩個(gè)發(fā)展方向。這兩大板塊一個(gè)踞北，一個(gè)居南，引導(dǎo)天津高檔物業(yè)市場(chǎng)形成南北對(duì)峙、競(jìng)爭(zhēng)充分的局面。兩大板塊通過(guò)各自在區(qū)位及產(chǎn)品的比較優(yōu)勢(shì)吸引不同置業(yè)傾向的消費(fèi)群，從而推動(dòng)天津高檔房市場(chǎng)向縱深發(fā)展。 （ 2） 奧運(yùn)、海河板塊異軍突起 奧運(yùn)、海河板塊的共同之處都是依托大型城建項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)由生， 由于看好這些基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)的區(qū)域升值，其板塊內(nèi)的樓盤(pán)也將本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展前景與 “ 奧運(yùn)、海河 ” 題材緊密聯(lián)系。奧運(yùn)板塊一般指以?shī)W運(yùn)會(huì)體育場(chǎng)館為輻射中心的區(qū)域，該板塊的特點(diǎn)是，產(chǎn)品品質(zhì)以中、高檔為主；項(xiàng)目綠化率高，公園配套優(yōu)勢(shì)明顯。在產(chǎn)品推廣上，這些樓盤(pán)均以?shī)W運(yùn)概念作為主要賣點(diǎn)，市場(chǎng)反響良好。目前奧運(yùn)板塊已進(jìn)入發(fā)展的高峰期，板塊內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以高層為主，總規(guī)模達(dá)到 186 萬(wàn)平米。 奧運(yùn)板塊的高端產(chǎn)品主要集中在北部，代表產(chǎn)品有時(shí)代奧城、仁愛(ài)濠景莊園、奧林匹克村、方正 .山海天及俊城 .淺水灣的別墅產(chǎn)品。這些項(xiàng)目的價(jià)格普 遍在 6000 元以上，最 高的獨(dú)體別墅平米單價(jià)達(dá)到 15000 元。中端項(xiàng)目則集中在板塊南部，代表項(xiàng)目主要有凌晟奧園、陽(yáng)光 100 國(guó)際新城及俊城 .淺水灣的洋房、公寓部分。隨著 2020 年奧運(yùn)場(chǎng)館配套設(shè)施建設(shè)的加緊進(jìn)行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績(jī)，顯示出巨大的上升空間。 海河板塊泛指海河開(kāi)發(fā)改造沿線區(qū)域，其板塊內(nèi)公建物業(yè)比例較大。由于海河開(kāi)發(fā)采用多節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的形式，因此海河板塊的覆蓋面較廣，其板塊內(nèi)樓盤(pán)也以各節(jié)點(diǎn)為中心分散布局。海河開(kāi)發(fā)一期共有六個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別是運(yùn)河文化商貿(mào)中心、鳳凰商貿(mào)廣場(chǎng)、 古文化街商貿(mào)中心、海河廣場(chǎng)及和平路商貿(mào)中心、中心商務(wù)區(qū)南站地區(qū)、海河水上運(yùn)動(dòng)商貿(mào)區(qū)。板塊內(nèi)的重點(diǎn)樓盤(pán)有泰達(dá)城、仁恒廣場(chǎng)、海河大道、信達(dá)廣場(chǎng)、海景假日、海河之子等。由于海河開(kāi)發(fā)還處于起步階段，板塊內(nèi)的聚合效應(yīng)并不明顯。隨著投資 1800 億元的海河開(kāi)發(fā)向全面實(shí)施，將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的文化商貿(mào)氛圍及金融、智力密集優(yōu)勢(shì)，這也為周邊區(qū)域的住宅及商用物業(yè)發(fā)揮整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造條件。 對(duì)于位于奧運(yùn)、海河板塊內(nèi)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，如何將產(chǎn)品與大型市政項(xiàng)目有機(jī)接合，在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)中充分考慮奧運(yùn)、海河開(kāi)發(fā)帶來(lái)的人流、信息流以及資 金流優(yōu)勢(shì)，這是本市地產(chǎn)界需要破解的新課題。 （ 3） 河?xùn)|、西青兩區(qū)漸成氣候 近幾年來(lái)，河?xùn)|區(qū)及西青區(qū)受天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心外移的影響，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 2020年，河?xùn)|區(qū)及西青區(qū)商品房計(jì)劃新開(kāi)工面積分別為 115 萬(wàn)平方米和 128 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)規(guī)模僅次于河西區(qū)及南開(kāi)區(qū)。河?xùn)|區(qū)的衛(wèi)國(guó)道板塊、東南半環(huán)板塊樓盤(pán)分布較為密集， 2020 年，位于衛(wèi)國(guó)道沿線的新上市樓盤(pán)有太陽(yáng)城后續(xù)組團(tuán)、遠(yuǎn)順項(xiàng)目 (即中遠(yuǎn)與順馳合作項(xiàng)目 )、陽(yáng)光星期八、濱海市政項(xiàng)目等，這一板塊在 05 年的新開(kāi)工面積達(dá) 64 萬(wàn)平方米，是河?xùn)|區(qū)供應(yīng)最集中的區(qū)域之一。而東 南半環(huán)板塊樓盤(pán)以在售項(xiàng)目為主，主要有麗苑居住區(qū)、鳳溪花中城、第六大道、芳水河畔等。河?xùn)|區(qū)板塊內(nèi)樓盤(pán)以中檔住宅為主，產(chǎn)品類型以多層及小高層最為常見(jiàn)。受總價(jià)限制，這一區(qū)域的中、小戶型保持熱銷。由于河?xùn)|區(qū)的樓盤(pán)分布比較分散，生活配套與市中心也有一定差距，并且缺乏政府統(tǒng)一規(guī)劃，因而板塊優(yōu)勢(shì)并不顯著。 但 隨著東南半環(huán)快速路以及津?yàn)I輕軌等大型市政交通設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)，河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有望再上一個(gè)新臺(tái)階。 西青區(qū)毗連河西、南開(kāi)、紅橋三區(qū)，土地資源豐富，景觀、生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越，得益于天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外擴(kuò)影響，西青區(qū)樓市近 幾年成長(zhǎng)迅速。西青區(qū)紅旗南路及友誼南路區(qū)域距市中心較近，目前已經(jīng)投入開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有陽(yáng)光 100 國(guó)際新城、俊城 .淺水灣、海逸長(zhǎng)洲等知名樓盤(pán)。 2020 年，西青區(qū) “ 中北鎮(zhèn)板塊 ” 開(kāi)始啟動(dòng)，這一板塊總投資超過(guò) 100 億元，占地 4 平方公里，建筑面積 400 萬(wàn)平方米，暫定名為 “ 西部新城 ” 。該項(xiàng)目已經(jīng)吸引了天津金廈地產(chǎn)、上海房地產(chǎn)投資公司、深圳星海投資公司和天津萬(wàn)科地產(chǎn)等四家公司介入。 2020年該項(xiàng)目將相繼啟動(dòng)一期和二期工程，預(yù)計(jì)有 60 萬(wàn)至 80 萬(wàn)平方米的主體工程完工。其中，一期工程開(kāi)工面積為 37 萬(wàn)平方米，由上海房地產(chǎn)投資公司開(kāi)發(fā) 15 萬(wàn)平方米，天津金廈地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 10 萬(wàn)平方米，深圳星海投資公司和天津萬(wàn)科地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā) 10 萬(wàn)平方米，今年的總投資預(yù)計(jì)為 40 億元，新城建成后每平方米的銷售價(jià)格將在 3000 元以上。 “ 西部新城 ” 的興建，將縮短西青區(qū)樓市與市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差距。 河?xùn)|區(qū)與西青區(qū)新興板塊的崛起，正是這兩個(gè)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的寫(xiě)照。土地儲(chǔ)備豐富、后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯是這兩個(gè)區(qū)域的共同特點(diǎn)。隨著中遠(yuǎn)、陽(yáng)光鑫地、萬(wàn)科等實(shí)力型開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，河?xùn)|區(qū)與西青區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在近幾年躋身天津主流市場(chǎng)行列。 （ 4） 西北板塊期待重組 2020 年 ，以?shī)W園、翡翠城為代表的西北瑞景板塊成為當(dāng)時(shí)天津樓市的一大亮點(diǎn)。至 2020 年，奧園、翡翠城一期進(jìn)入清盤(pán)階段，富山東晶花園售罄，瑞景板塊新增供應(yīng)量明顯后繼不足。 2020 年奧園、燕宇 .藝術(shù)城等項(xiàng)目均有后續(xù)樓盤(pán)推出，并且這一區(qū)域還有多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)建，但與本市其它板塊相比，瑞景板塊無(wú)論從規(guī)模還是產(chǎn)品來(lái)看，均不占優(yōu)勢(shì)。由于瑞景板塊位于北辰區(qū)與紅橋區(qū)交界處，近幾年北辰區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，相應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走高。瑞景與北辰中心區(qū)樓盤(pán)均以中檔樓盤(pán)為主，并且其目標(biāo)客戶除滿足周邊居民，還面向全市推廣。隨著瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)樓市的相互融合與影響進(jìn)一步密切，天津的 “ 西北板塊 ” 有望重新定義。 2020 年，北辰區(qū)計(jì)劃商品房新開(kāi)工面積為 69 萬(wàn)平方米，其中包括天津億嘉合公司開(kāi)發(fā)的位于北辰區(qū)宜興埠鎮(zhèn)的 30 萬(wàn)平米的項(xiàng)目，還有金潤(rùn)公司在北辰區(qū)延吉道北運(yùn)河二期項(xiàng)目，建筑規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米。再加上北辰區(qū)現(xiàn)有的大通綠島家園、長(zhǎng)瀛 .御龍灣等高檔項(xiàng)目，該區(qū)域樓市的輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)。由于房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致居民購(gòu)房向郊縣市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，再加上地鐵一號(hào)線將于 2020 年試運(yùn)營(yíng)，西北板塊將成為天津又一個(gè)大型居住社區(qū)。 從目前來(lái)看，瑞景居住區(qū)與 北辰中心區(qū)由于主力客戶群存在較大差別，并且天津市區(qū)居民對(duì)選擇在城郊置業(yè)心存顧慮，瑞景與北辰樓市還處于各自為政狀態(tài)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這兩個(gè)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)行政區(qū)域之間的限制趨弱，而相鄰區(qū)域的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)和融合趨勢(shì)則進(jìn)一步強(qiáng)化，包括瑞景居住區(qū)以及北辰中心區(qū)在內(nèi)的西北板塊有望成為未來(lái)天津樓市的一大亮點(diǎn)。 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 1. 項(xiàng)目位置 ： 本 文中所指區(qū)域 地處內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，位于河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路東側(cè)、華昌道北側(cè)。 2. 項(xiàng)目四至 ： 北側(cè) —— 規(guī)劃的華越道（ 20M）； 南側(cè) —— 華昌大街（ 50M）； 西側(cè) —— 新開(kāi)路（ 40M）； 東側(cè) —— 京山鐵路及規(guī)劃的東縱快速路。 退綠 ： 快速路 20M；華昌大街及新開(kāi)路 10M；規(guī)劃次干道 5M。 二、區(qū)域樓市分析 （一） 東 部區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 四 大價(jià)格提升因素 路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 津?yàn)I、京津塘高速 － 天津物流動(dòng)脈。天津連接華北的主要干道，華北地區(qū)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈。 天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 華北地區(qū)的空港樞紐。 津?yàn)I輕軌 濱海新區(qū)與市區(qū)客運(yùn)大動(dòng)脈。 地鐵二號(hào)線 通達(dá)全市的現(xiàn)代化交通工具：橫貫西青、 南開(kāi)、和平、河北、河?xùn)|與東麗六大區(qū)，沿途連通曹莊、西南角、鼓樓、東南角等，在太陽(yáng)城設(shè)專站，天津機(jī)場(chǎng)為終點(diǎn)。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)比高 今年天津河?xùn)|區(qū)新盤(pán)的產(chǎn)品性價(jià)比得到很大提升。如 萬(wàn)春美鉆時(shí)代 、 城市之光 、 城市星座 、 第六大道 、 順馳太陽(yáng)城等，特別是位于 衛(wèi)國(guó)道與賀蘭路交口 的順馳太陽(yáng)城熱得發(fā)燙，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是河?xùn)|板塊中獨(dú)一無(wú)二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注。 開(kāi)發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲，銷售前景看好 由于存在以上諸多利好因素及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期、土地 政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、 東部 規(guī)劃適宜居住的原因， 河?xùn)|區(qū) 土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資 河?xùn)|區(qū) 房地產(chǎn)無(wú)疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以 河?xùn)|區(qū)及 本項(xiàng)目 新盤(pán)的銷售前景非?？春谩? 天津市 東進(jìn)戰(zhàn)略 帶來(lái)無(wú)限商機(jī) 未來(lái)市政配套設(shè)施的完善又將極大提升原有的地段價(jià)值和區(qū)域認(rèn)知 ， 同時(shí)輻射空港物流、天津機(jī)場(chǎng)、天津軟件園、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，政府戰(zhàn)略東移的規(guī)劃建設(shè)將給 本項(xiàng)目 帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 距