【文章內(nèi)容簡介】 。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設注重綜合效益并使其得到不斷的提高。 ⑤．促進了建設項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結建設經(jīng)驗 接管驗收工作既是建設項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設提供借鑒。 （2）、接管驗收的方式 由于接管驗收與竣工驗收的驗收主體、性質和目的不同，決定了它們驗收的方式的不同。竣工驗收需要由政府機構組織專家小組對工程的各個項目從結構、建筑、設施設備安裝運行、消防安全等方面做具體、專業(yè)的驗證，只以被驗方提供的數(shù)據(jù)為參考，自行取樣、測試、分析，然后得出獨立的結果；而接管驗收對于結構、樁基、建材標號等隱蔽性較強的項目只需要另一方提供竣工驗收合格證明，不再作專項驗收，重點對表面可見項目是否符合發(fā)展商與給業(yè)主的購銷合同承諾及通常使用用途作仔細驗收。因此，接管驗收的方法有觀感驗收法和使用驗收法。 觀感驗收法是根據(jù)驗收經(jīng)驗，站在業(yè)主的角度上，對物業(yè)的主體、門窗、水電、公共設施設備等表面可見項目進行驗收。使用驗收法是根據(jù)房屋的使用功能和建設部的《房屋接管驗收標準》等標準，對物業(yè)進行驗收。當然也可以結合以上兩種方法，站在便于以后管理、維修和業(yè)主使用習慣的角度對物業(yè)進行驗收。 物業(yè)的接管驗收可分為分期驗收、單項工程驗收和全部驗收幾種。 ①．分期驗收 分期驗收是指分期進行的工程項目經(jīng)過竣工驗收并達到使用條件，且需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區(qū)，每當一批房屋建成并經(jīng)過竣工驗收后，開發(fā)商為了加快資金的周轉，急于交付業(yè)主使用，即可提前進行接管驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。 ②．單項工程驗收 工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求，經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)商可向業(yè)主發(fā)出交房通知。開發(fā)商應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況、公共設施設備等，然后會同物業(yè)管理公司組織驗收小組共同進行接管驗收。 ③．全部工程驗收 全部工程驗收是指物業(yè)管理公司根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和標準規(guī)范以及有關部門批準的規(guī)劃、設計和建設方案，對居住小區(qū)的各項建設指標進行統(tǒng)一的整體驗收。泉州市秋實物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時，便是采用此方法。該公司推行ISO9001：2000國際質量管理體系。在接管刺桐豪園時，制訂了自己的標準，他們的標準是在參照建設部《房屋接管驗收標準》的基礎上，根據(jù)豪園的建筑、設施和設備的特點與驗收特點而制訂的。驗收標準的制訂使接管驗收有了依據(jù)，同時也為具體操作帶來了便利。 （3）、接管驗收的原則 接管驗收是一個比較復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則： ①．原則性與靈活性相結合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責成承建單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不如人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理地、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。 ②．細致入微與整體把握相結合。工程質量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目決定該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。 （4）、接管驗收的內(nèi)容 物業(yè)的接管驗收是件繁雜的工作，驗收時應按標準和程序進行。其工作程序如下圖： 公司領導下達接管驗收指令 ↓ 公司組建接管驗收小組 ↓ 作好接管驗收準備 ↓ 進行資料驗收移交 ↗ 要求正確、真實補齊資料 ↓ （否）↖ 驗收是否合格 （是）↓ 進行硬件設施、設備驗收 ↗ 要求開發(fā)商限時整改↓ （否） ↖ 是否合格 （是）↓ 記錄歸檔 接管驗收的主要內(nèi)容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設施設備和驗收遺留問題的處理等。 ①．接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。 在接到公司領導的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照領導要求抽調業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作；管理處公共事務部抽調業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機電維修部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋主體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。 接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數(shù)；準備好《房屋主體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》等接管驗收記錄表格。 泉州市秋實物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時，與開發(fā)商泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定好驗收日期后，立即從行政部、公共事務部、機電維修部、保安部等部門抽調出若干人員，組成接管驗收小組，進駐刺桐豪園并成立秋實物業(yè)管理公司刺桐豪園管理處，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行逐項驗收。 ②．資料的接管驗收 開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關資料。相關資料包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。 ③．硬件設施、設備的接管驗收 a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結構、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。 秋實物業(yè)管理公司在對刺桐豪園樓宇主體硬件的接管驗收，主要是對主體結構、門窗、水電部份進行驗收。刺桐豪園占地7235平方米，總建筑面積27740平方米，綠化率33%。小區(qū)主體建筑集住宅、店鋪于一體的庭院圍合式小高層樓宇，地上十三層，地下一層，共有住宅159套，店鋪49間。小區(qū)配備6部電梯，建有中庭花園、空中花園、地下停車場等各種配套設施設備。 秋實物業(yè)管理公司對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關安裝是否牢固；水表、電表安裝是否牢固，有無損傷，讀數(shù)是否正常；給水設施有無滲漏、銹跡，壓力是否足夠；地漏、排水管道接口是否密實，有無滲漏、堵塞現(xiàn)象，排水是否流暢。驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。 b). 公共配套設施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等的驗收。 秋實物業(yè)管理公司對刺桐豪園公共配套設施的接管驗收，主要驗收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標識是否清楚，玻璃是否完好，消防設施配件是否齊全，消防管標識是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該小區(qū)的停車場為地下停車場，所以檢查照明是否充足，標識是否清楚，安全設施、排水設施是否良好；小區(qū)建有中庭花園、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗收的重點，綠化水管的閥門開關是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題，及時向開發(fā)商提出意見，要求整改。 c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉等。 秋實物業(yè)管理公司對刺桐豪園的變配電設備的驗收，以設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷為驗收標準。對電梯設備的接管驗收，以以設備型號、數(shù)量與移交清單相符，動行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，有電梯運行準運證，機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮為驗收標準。 總之，硬件設施、設備接管驗收的驗收標準應符合建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 ④．接管驗收遺留問題的處理 a).