【文章內(nèi)容簡介】 方案報批；六是簽署有關合作協(xié)議；七是施工建設與竣工驗收；八是市場營銷與物業(yè)管理。八個步驟又可分為四個階段：一是投資機會選擇與決策分析；二是前期工作；三是建設階段；四是租售階段。第二節(jié)土地使用權的獲取一、概述政府機構的開發(fā)活動主要集中在對土地的開發(fā)或為房地產(chǎn)開發(fā)提供必要的土地。最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地的活動，然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權的方式（但并不全按此順序）。二、開發(fā)商獲取土地使用權的方式目前存在著土地配置雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。有關概念土地使用權出讓：指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權出讓給土地使用者，由使用者向政府支付土地使用出讓金的行為。土地使用權轉(zhuǎn)讓：指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉(zhuǎn)移的行為。土地使用年限：指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。按規(guī)定：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教科文衛(wèi)體育用地為50年；商旅娛樂用地為40年；綜合或其他用地為50年。土地使用權出讓金：指土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。毛地價：政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（毛地）或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（生地）時所收取的金額。通常包括土地使用權出讓金和城市建設配套費。熟地價：是指當政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“三通一平”或“五通一平”建設條件的土地（熟地）時所收取的金額；或土地使用權人將已經(jīng)具備建設條件的熟地轉(zhuǎn)讓時所收取的金額。熟地價包括：土地使用權出讓金、城市建設配套費和土地開發(fā)費。土地使用費：指土地使用者因使用國有土地而需要按規(guī)定每年支付給政府的費用。（二）獲取土地使用權的方式總的說來：開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場機制兩種途徑獲取土地使用權。在運用市場機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權。三、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（一）舊城區(qū)的開發(fā)前景好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商，不斷上漲的地價正顯示著這一點。但居民愿意在舊城區(qū)愿意支付的住房價格越來越低，導致城市中心區(qū)住宅價格明顯下滑。（二）舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件第一、舊城區(qū)人口密集，建筑密度高，這給前期拆遷安置帶來很大困難。第二、舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，本身無多大使用價值，但還必須補償，這筆費用不少，清理拆除物也難。第三、歷史原因，路窄管線雜亂，容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。按國家有關舊城改造“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，這些項目的費用最終均會分攤到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。第四、城市的總體規(guī)劃不能違反，規(guī)劃往往決定了項目是否可行。一般情況下，由于舊城區(qū)土地費用較高，開發(fā)商希望能夠在有限的用地面積內(nèi)，盡量多建建筑面積，以降低單位建筑面積所分攤的土地費用即樓面地價。四、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（一）新城區(qū)的開發(fā)前景新城區(qū)一般處于城市的外圍，和舊城區(qū)相比，其在城市中所處的位置并不優(yōu)越。新城區(qū)往往不適合于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐館及娛樂用房，適合建造高級住宅和公寓以及配套的商業(yè)物業(yè)。新城區(qū)也有其特有的優(yōu)勢。（二）新城區(qū)狀況與開發(fā)條件第一、居住人口少，一般為耕地和農(nóng)民，拆遷安置較容易，補償費用也較低；第二、受環(huán)境制約少，城市規(guī)劃限制少，允許建筑高度和容積率不嚴格；第三、政府對征用耕地進行開發(fā)建設的控制措施越來越嚴格，使得開發(fā)商獲得政府的征地審批非常困難，征用農(nóng)地所必須支付的費用也不斷提高；第四、新城區(qū)開發(fā)用地是不具備建設條件的生地，配套市政管線均需要開發(fā)商自己建設，部分設施在建設項目開工前就需完成，以滿足項目施工的需要；第五、道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔土地開發(fā)費用。五、土地一級開發(fā)及其模式土地一級開發(fā)是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或農(nóng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級開發(fā)的模式，對房地產(chǎn)投資者獲取土地使用權的途徑和價格有重大影響。以政府為主的模式（1）將開發(fā)的熟地以成本價交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標、拍賣或協(xié)議方式出讓。其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標。（2）由政府或人大授權，在開發(fā)區(qū)管委會領導下，代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓。這較適合高新技術開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā)。（3）城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負責在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地為開發(fā)為熟地，交投資者使用。以民間為主，政府輔助支持的模式組建土地發(fā)展股份公司，該公司的啟動資金由各級政府投資、開發(fā)區(qū)域所在單位投資、發(fā)行土地債券吸收社會投資等方式籌集。此模式下土地開發(fā)者出于利益的驅(qū)使，可能會盡量抬高土地轉(zhuǎn)讓價格，使政府不易控制地價。土地一級開發(fā)的操作程序：第一、做出開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期發(fā)展規(guī)劃；第二、對開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；第三、制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃；第四、按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域；第五、由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓（或劃撥）手續(xù)；第六、制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；第七、進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應的建設條件；第八、核算土地開發(fā)成本、厘定土地價格，進行熟地轉(zhuǎn)讓（或出讓）。第三節(jié)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理（一）土地使用權出讓過程中的規(guī)劃管理出讓土地使用權之前應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。《規(guī)劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。土地使用權受讓方在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主 管部門提供的規(guī)劃條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址、定點審批階段；申請建設用地規(guī)劃許可證階段；規(guī)劃設計條件審批階段；設計方案審批階段；建設工程規(guī)劃許可證階段；竣工驗收階段。開發(fā)商應首先委托有規(guī)劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計。總平面圖比例：單位建筑1：500；居住區(qū)1：2000；各層平立剖面圖、街景立面圖的比例：1：100或1：200。二、開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標（一）居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標居住區(qū)總用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。居民每人占地：是居住區(qū)內(nèi)人均用地指標，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。居住區(qū)總建筑物面積：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，包括居住和公共建筑面積兩部分?？倯魯?shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口：指居住區(qū)內(nèi)可容納的總數(shù)。平均每戶居住建筑面積：指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。居住建筑密度：指居住建筑對居住用地的覆蓋率居住建筑密度＝居住建筑基底面積247。居住建筑用地面積。容積率（居住建筑面積密度）：容積率＝居住建筑面積247。居住建筑用地面積人口毛密度：指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。人口凈密度：指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。平均層數(shù)：指居住建筑面積與居住建筑基底總面積之比。1高層比例：一般七層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。1住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。1居住區(qū)平均造價：指居住區(qū)總造價與居住區(qū)總建筑面積之比。1建設周期：指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。（二）非居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標建筑容積率：項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建筑物除外?？偨ㄖ娣e：指開發(fā)項目各棟、各層建筑面積的總和。地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。規(guī)劃建設用地面積：指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。建筑高度：指城市規(guī)劃建設管理部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。綠地率：規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。停車位個數(shù)：指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設置的地面和地下停車位的個數(shù)。有效面積系數(shù)：指建筑物內(nèi)可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。第四節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預一、政府制定干預房地產(chǎn)市場政策的原則政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導性。（一）目標的確定性這些目標通常包括：使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用；保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g；引導新建項目的位置選擇；滿足特殊群體的需要。（二）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性首先要體現(xiàn)新舊政策的銜接；其次要體現(xiàn)與相關政策的銜接配套；最后要體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。（三）政策的針對性和導向性（四）政策的公平性和效率政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定，又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。公平性和效率常常是矛盾的，如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。二、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。（一）土地供應計劃的調(diào)控我國土地由政府壟斷出讓，這就使得土地供應計劃對房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調(diào)節(jié)功能。實施土地供應計劃宏觀調(diào)控的必要條件是政府擁有足夠的土地儲備。盡量減少用地單位的土地存量，也是增強土地供應計劃調(diào)節(jié)有效性必不可少的措施。（二）城市規(guī)劃的指導城市規(guī)劃以合理利用土地直轄市城市物質(zhì)空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)利用起指導作用。（三）地價的杠桿作用地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。（四）稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。（五）租金的控制租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價格同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一，合理的租金水平應與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。在運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例?；叩淖饨鸷妥饨鸹貓舐剩馕吨{(diào)控手段的無力和級差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟的運行。（六）金融杠桿的作用金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款利率的下調(diào)，使房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅建設投資有了顯著的增長。（七）住房政策的影響市場和非市場的結(jié)合才是解決住房問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類：一是廉租房；二是經(jīng)濟適用房；三是市場價商品房住宅。三、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范（一）資質(zhì)審查為保證競爭的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進入市場的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則：首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督；其次是標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格都作了明確的規(guī)定。（二）產(chǎn)權登記房地產(chǎn)產(chǎn)權登記不僅要發(fā)揮保障投資者（業(yè)主）權益的基本功能，還要發(fā)揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理的功能。（三）建立房地產(chǎn)價格評估制度價格的確定是房地產(chǎn)市場交易的另一個核心內(nèi)容。房地產(chǎn)估價在政府土地出讓、拆遷安置補償，房地產(chǎn)翌、租賃、抵押、保險、征稅，房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、投資入股、公司上市、兼并、收購，房地產(chǎn)訴訟、糾紛調(diào)解、仲裁等方面，為社會提供了廣泛的專業(yè)服務。（四）交易程序的規(guī)范化用法律的形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。商品房預售的規(guī)定：必須向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請，申請時必須提交國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證、預售計劃和工程建設計劃、預售款的監(jiān)管方案、經(jīng)銀行或注冊會計師審核的除地價款外投入的建設資金已達25%的驗資證明等文件，預售合同須經(jīng)公證，必須辦理預購登記，以防止房地產(chǎn)預售中的違法現(xiàn)象。第四章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、市場的一般概念任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場”。市場包括市場的主體和客體，市場主體是通常指參與市場交易的買家和賣家；市場客體通常指買賣雙方交易的對象。在市場經(jīng)濟條件下，交易的基礎是市場供求相互作用下形成的市場價格。市場的定義：“能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排”。二、房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)即土地和地上建筑物是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型的商品的最大區(qū)別。房地產(chǎn)市場可被認為是房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時間段內(nèi)達成所有交易的總和。三、房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。（一）土地所有者或當前的使用者政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響，同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。（二）開發(fā)商開發(fā)商是指通過開發(fā)的過程獲取利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。小型開發(fā)商一般是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而大