【文章內(nèi)容簡介】 它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。；，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。，是否未按規(guī)定申報納稅。其中：（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進行稅務(wù)處理；（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)，是否未按規(guī)定計稅；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。（5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。（二）其他業(yè)務(wù)收入 必查項目是否自查自查金額（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題必查項目是否自查自查金額，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）二、企業(yè)所得稅（一）收入方面—除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查：必查項目是否自查自查金額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。，同時將其毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額與其他項目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。（二）成本費用方面必查項目是否自查自查金額。是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。，虛增成本。其中：（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。（2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進行合理分?jǐn)?。、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用。其中：（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（4）是否虛列工程監(jiān)理費。，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。其中：（1）未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆＃?）未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。（5）雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)偂?（6）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。，減少應(yīng)納稅所得額。其中：（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理。 （3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理。（4）臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。，減少應(yīng)納稅所得額。其中：（1）“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“業(yè)務(wù)招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。預(yù)售收入是否作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會計準(zhǔn)則前，在營業(yè)費用中是否重復(fù)列支應(yīng)在“三費”中列支的費用。（4）計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。（5）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款,少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。其中：（1）各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入帳，少繳所得稅；（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入帳或者低價入帳，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6）無法支付的應(yīng)付款項長期掛帳不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。（7）其他三、個人所得稅必查項目是否自查自查金額未通過“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否未代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否未代扣代繳個人所得稅。支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否未代扣代繳個人所得稅。其他四、土地增值稅必查項目是否自查自查金額對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。是否不按規(guī)定進行成本費用分?jǐn)偂Ｊ欠癫话匆?guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進行納稅申報。五、土地使用稅必查項目是否自查自查金額已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報繳納土地使用稅。土地等級和使用稅額變更后是否未及時調(diào)整納稅申報。開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計征土地使用稅。未銷售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。六、房產(chǎn)稅必查項目是否自查自查金額自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否未增加計稅房產(chǎn)原值。新建和購置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否未按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否未按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。七、印花稅必查項目是否自查自查金額各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否未按規(guī)定申報繳納印花稅。附：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策1．《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號文）2．《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號文） 3.《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文）4．《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號文）5. 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）6. 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)〔2009〕31號)建筑安裝業(yè)自查提綱一、營業(yè)稅（一）收入方面（自查重點）應(yīng)全面檢查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時性。，隱匿收入或延遲申報納稅（1）合同明確規(guī)定付款日期，是否未按合同規(guī)定的付款日期確認(rèn)收入；（2）合同未明確規(guī)定付款日期，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)后是否未確認(rèn)收入；（3）預(yù)收工程價款，在工程開工后是否未按工程形象進度按月確認(rèn)收入。，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內(nèi)核算以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務(wù)收入作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據(jù)，未申報納稅。（1）是否未結(jié)轉(zhuǎn)工程價款以外收取的機械作業(yè)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等各項收入、其他業(yè)務(wù)收入和營業(yè)外收入?；蛘唠m按規(guī)定核算工程價款以外取得的各項收入，但未申報納稅。（2）是否將臨時設(shè)施費、勞保統(tǒng)籌、遠征費、二次搬運費等取費項目確認(rèn)為收入。（3）超計劃、超面積施工部分是否只確認(rèn)成本，未確認(rèn)收入。（4）水暖、電照、給排水、寬帶等施工項目的收入是否全額確認(rèn)。（5）是否將材料差價款