【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)調(diào)研 ................................................................................................................................................................................................................................................90（一）區(qū)域沿街商業(yè)調(diào)查 ...................................................................................................................................................................................................................................................90（二）周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 ...................................................................................................................................................................................................................................................93（三）市場(chǎng)小結(jié) ...................................................................................................................................................................................................................................................................93八、調(diào)研情況備注說明 ........................................................................................................................................................................................................................................................94（一）樓盤調(diào)研情況說明 ...................................................................................................................................................................................................................................................94（二）區(qū)域沿街商鋪調(diào)研情況說明 ...................................................................................................................................................................................................................................94 3 一、武漢市宏觀背景分析（一）城市概況一）城市地理位置武漢是我國(guó)中部重要的中心城市，我國(guó) 6 大中心城市之一，地處長(zhǎng)江、漢水交匯處。同時(shí)也是湖北省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。東南西北分別距上海、廣州、成都、北京等全國(guó)各大城市直線距離均在 1000 公里左右，是全國(guó)重要的交通樞紐城市。 4 二）市域行政區(qū)劃全市以下設(shè) 7 個(gè)中心城區(qū)、6 個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)、2 個(gè)開發(fā)區(qū)。中心城區(qū)有江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、 漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)。遠(yuǎn)城區(qū)有蔡甸區(qū)、江夏區(qū)，東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)及漢南區(qū)。開發(fā)區(qū)有武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。三）面積與人口情況地域面積全市東西最大橫距為 134 公里，南北最大縱距為 155 公里，面積 8467 平方公里，其中城區(qū)面積 平方公里，中心城區(qū)面積約 800 平方公里，建成區(qū)面積到 2022年約在 250 余平方公里。人口現(xiàn)狀截止到 2022 年底，全市常住人口為 858 萬人。總戶數(shù) 萬戶。戶籍人口 萬人。城市化水平2022 年，武漢市城市化水平約 63%，并且在未來一段 時(shí)間，通過加速城市化進(jìn)程，計(jì)劃至 2020 年全市城市化水平將提高到 80%以上，其中郊縣城市化水平提高到55—60%。 5 四）交通運(yùn)輸情況公路以京珠、滬蓉高速公路為骨架，以 1031318 國(guó)道為主干，呈放射性對(duì)外延伸， 組成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。全市共有道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 17316 戶，營(yíng)運(yùn)車輛 70132 臺(tái)，其中營(yíng)運(yùn)客車 3827 臺(tái)、旅游客車 627 臺(tái)、汽車租賃車輛 452 臺(tái)、營(yíng)運(yùn)貨車 66305 臺(tái)。全市共有道路客運(yùn)線路 888 條、4407 個(gè)客運(yùn)班次，年平均日發(fā)班次 9761 次，日均發(fā)送旅客 172400 人次。 鐵路京廣鐵路縱架南北，滬渝鐵路橫貫東西，武九線、漢丹線、武大線及京九聯(lián)絡(luò)線在漢匯集，形成溝通華北、西南、中南、華東的鐵路網(wǎng)絡(luò)。武漢北離北京 1209 公里，南離廣州 1104 公里。鐵路以京廣、京九、漢丹為主干，每日始發(fā)列車 77 列，通過列車 120 列，可直達(dá) 21 個(gè)全國(guó)大中城市。航空武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)第四大航空港，擁有多條連通國(guó)內(nèi)主要城市的航線，可直達(dá)香港，并已經(jīng)開通到日本福岡、韓國(guó)清州的國(guó)際航線，每周航班 385 個(gè)，空運(yùn)航線 72 條，通達(dá)國(guó)內(nèi) 43 個(gè)城市和地區(qū)。港口及水路武漢港是中國(guó)內(nèi)陸第一大港，年貨物吞吐量達(dá) 4000 萬噸，可直航俄羅斯，日本，泰國(guó)，馬來西亞，新加坡及中國(guó)香港，澳門等 14 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。長(zhǎng)江水運(yùn)網(wǎng)以武漢為中心，輻射全國(guó) 287 萬平方公里的國(guó)土面積。武漢港還是華中地區(qū)最大的水陸聯(lián)運(yùn)樞紐港、通江達(dá)海外貿(mào)口岸港和對(duì)外輪開放港。市內(nèi)總長(zhǎng)達(dá) 254 公里的長(zhǎng)江、漢江岸線，建有以客運(yùn)為中心的漢口港區(qū)，旅客年吞吐量達(dá) 650 萬人次；還建有以鋼材、煤炭、木材、水泥、黃沙、礦石、雜糧等為主要中轉(zhuǎn)物資的江岸、舵落口、漢陽等水陸聯(lián)運(yùn)區(qū)，以外貿(mào)、集裝箱運(yùn)輸為主的青山外貿(mào)港區(qū)，以及陽邏、武 鋼工 業(yè)港、石化油港、沌口汽車城集裝港和衛(wèi)星城鎮(zhèn)港區(qū)。 6 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)進(jìn)入 21 世紀(jì)，武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022 年武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破 1900 億元，2022 年突破 2022 億元。隨著武漢市總體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷發(fā)展，以及國(guó)家中部崛起政策的出臺(tái)，將進(jìn)一步帶動(dòng)武漢總體經(jīng)濟(jì)水平和規(guī)模的提升。武 漢 市 近 幾 年 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ 億 元 ） 19562238050010001500202225002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局 7 二）固定資產(chǎn)投資再創(chuàng)歷史新高2022 年全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，較上年增長(zhǎng) %，均創(chuàng)歷史新高。武 漢 市 近 年 全 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 （ 億 元 ） 0200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局三）社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持持續(xù)增長(zhǎng)作為歷史悠久的商業(yè)重鎮(zhèn)，武漢商業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的總體拉動(dòng)下，保持良性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022 年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，突破千億元大關(guān)。 8 武 漢 市 近 年 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 億 元 ） 0200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局四）全市人均收入繼續(xù)快速增長(zhǎng)2022 年武漢市城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 4341 元，增長(zhǎng) %，其中現(xiàn)金收入 3669 元，增長(zhǎng) %，連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，反映出較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)。 9 武 漢 市 近 年 城 鄉(xiāng) 居 民 收 入 趨 勢(shì)6761 7305 2953 3100 3295 3497 4341202240006000800010000120222022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 農(nóng) 村 居 民 人 均 純 收 入 （ 元 ）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局（三）城市規(guī)劃概要分析一）武漢市總體城市總體規(guī)劃范圍根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到 2020 年，武漢市主城區(qū)常住人口將達(dá) 502 萬人，建設(shè)用地增至 450 平方公里?？傮w規(guī)劃范圍分為市域、城鎮(zhèn)地區(qū)和主城三個(gè)層次。市域規(guī)劃范圍即武漢市行政區(qū)域，面積 8467 平方公里；城鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)劃范圍包括主城、外圍 7 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)及其間的農(nóng)業(yè)和生態(tài)用地，面積 2256 平方公里；主城規(guī)劃范圍以三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)為主，面積約 850 平方公里。 10 二）城市總體建設(shè)目標(biāo)加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程；普遍提高人民居住水平，創(chuàng)造高質(zhì)量的居住生活環(huán)境；合理布局各類功能用地，保障城市協(xié)調(diào)發(fā)展；建設(shè)層次多樣、網(wǎng)點(diǎn)均衡的現(xiàn)代化商業(yè)、文化、游憩設(shè)施體系；建成現(xiàn)代化城市交通體系，增強(qiáng)城市交通輻射能力；加強(qiáng)城市綜合防災(zāi)體系和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；提高綠化水平，嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，改善城市生態(tài)，構(gòu)成合理的生態(tài)框架，逐步把武漢建設(shè)成為富有濱水城市特色的現(xiàn)代化生態(tài)城市。規(guī)劃期內(nèi)，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三）城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域、目標(biāo)及主要內(nèi)容武漢具有濱水城市特色，由于長(zhǎng)江、 漢水的分隔，主城區(qū)已形成漢口、漢陽、武昌相 對(duì)獨(dú)立的城市格局，利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個(gè)核心區(qū)，在核心區(qū)周 圍布局 10 個(gè)中心區(qū)片，在主城邊緣布局 10 個(gè)綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“ 多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃的核心區(qū)要集中體現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際性城市和中國(guó)中部地區(qū)中心城市的職能，重點(diǎn)布局為以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。其中江北(漢口) 核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長(zhǎng)江、漢水，西至武勝路，北至京 漢大道，面積 平方公里；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長(zhǎng)江，北至 規(guī)劃的武 車路過江隧道，面積 平方公里。各中心區(qū)片重點(diǎn)布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設(shè)施及居住用地。主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口分布為: 11 ? 漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐 4 個(gè)中心區(qū)片，古田、常青、后湖 3 個(gè)綜合組團(tuán)。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?170 萬，其中核心區(qū)為 15 萬，中心區(qū)片為 58 萬，綜合組團(tuán)為 97 萬。? 漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口 3 個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?76 萬，其中中心區(qū)片 14 萬，綜合組團(tuán) 62 萬。? 武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園 5 個(gè)中心區(qū)片，青山、關(guān)山、白沙、南湖 4 個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省 級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及旅游等職能。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?204 萬，其中核心區(qū)為 4 萬，中心區(qū)片為 80 萬，綜合組團(tuán)為 120 萬。（四）城市投資環(huán)境一）優(yōu)勢(shì)地理環(huán)境上從地理環(huán)境看，武漢市擁有得“中”獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。距離北京、上海、廣州、重 慶、成都、西安等各區(qū)域中心城市的直接距離均在 1000 公里左右，具有非常明顯的交通成本優(yōu)勢(shì)。自然、歷史環(huán)境上從歷史上看，武漢素來是“九省通衢”之地，素有“貨到漢口活” 之說，整個(gè)城市具備活躍的商業(yè)氛圍和經(jīng)營(yíng)氛圍，自古就是各地商家的必爭(zhēng)之地。經(jīng)濟(jì)總量基礎(chǔ)上從經(jīng)濟(jì)總量看，武漢的工業(yè)及商業(yè)擁有龐大的海量經(jīng)濟(jì)規(guī)模，從工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等諸項(xiàng)指標(biāo)看，武漢在全國(guó)副省級(jí)城市及同等規(guī)模城市中位次均較為靠前。 12 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ι蠌慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，武漢作為國(guó)家實(shí)施“中部崛起” 戰(zhàn)略的重