松州別苑整體營銷戰(zhàn)略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 04:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 D人文生活”以城市文脈，原生社區(qū)為項(xiàng)目個(gè)性，找出項(xiàng)目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個(gè)性魅力。松州別苑，須具備下列要素：◎現(xiàn)代時(shí)尚與閩南文化互相融合，將獨(dú)特的文化氣息融入到項(xiàng)目中?！虮卷?xiàng)目應(yīng)該是既具有強(qiáng)烈的新時(shí)代特征和本土特色。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤?！蚪ㄖ庑畏犀F(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡(jiǎn)潔、古樸、輕盈、幽雅、別致。（二）客戶發(fā)掘n 目標(biāo)客戶群需求分析依據(jù)近期對(duì)項(xiàng)目本區(qū)域商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型,即 “實(shí)際居家型”、“投資型”、“過渡型”。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下：（1）實(shí)際居家型購房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住，給親人住或養(yǎng)老等，他們購房并非一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的物業(yè)，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很多細(xì)節(jié)問題，如：樓盤素質(zhì)——包括位置、采光、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、自身配套、實(shí)用率、物業(yè)管理等；社區(qū)及周邊配套情況——包括有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市、交通狀況等；價(jià)格——實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購房，購房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比較看重，常常多方搜集資料，反復(fù)比較，追求“價(jià)廉物美”，性價(jià)比高的產(chǎn)品。（2）投資型購房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長(zhǎng)線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非以自住為主。他們的主要考慮因素有：物業(yè)升值潛力——位置．交通．用料．配套．檔次情況。發(fā)展商背景——宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。物業(yè)租金回報(bào)率——高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。前期投入資金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。（3）、過渡型購房主要用于近期過渡，一般為畢業(yè)三年至五年左右的大學(xué)生或者是資金力量相對(duì)較弱的新婚家庭，他們主要考慮因素有：首付即首付較少的資金即可解決住房問題，每月還款額不是很多，購房后產(chǎn)生的生活壓力不是太大。地段及配套情況——交通是否便利，有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。價(jià)格——此類客戶大都有預(yù)算之后才購房，他們對(duì)價(jià)格比較看重，追求性價(jià)比高的產(chǎn)品。n 目標(biāo)客戶群特征分析（1）年齡構(gòu)成A、年齡在25～30歲，參加工作3～5年，成立家庭需置業(yè)的首次置業(yè)者，需求戶型為1房、2房。B、年齡在30～40歲，本地居民、各縣城在XX購房群或外地在XX工作有一定時(shí)間，多為一次置業(yè)，需求戶型為2房、3房、多戶。C、年齡在40～50歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為3房、4房、多房，投資自用兩相宜。（2）區(qū)域判別從區(qū)域的角度劃分本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成，可分為XX地區(qū)客戶、XX各縣城客戶和外市客戶XX市區(qū)客戶將是本項(xiàng)目的第一客戶群，XX各縣城客戶為本項(xiàng)目第二客群，外市客戶為第三客戶群。所占比重預(yù)計(jì)：XX市區(qū)客戶約占50%，XX各縣城客戶約占40%，外市約占10%。（3）松州別苑客戶特征描述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)中等、有固定收入；家庭年收入6萬以上的人士；經(jīng)商有成的私營企業(yè)老板、個(gè)體經(jīng)營者；來XX創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地人士；參加工作不久，需要成家立業(yè)的首次置業(yè)者；有一定收入的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員；長(zhǎng)期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升生活質(zhì)素；為直屬親人（父母）置業(yè)的人士；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的新婚夫婦；參加工作不久的大學(xué)生（4）置業(yè)特判別一次置業(yè)所占比重70%二次置業(yè)所占比重5%投資置業(yè)所占比重25% 七、項(xiàng)目定位一、核心開發(fā)理念：用古城文化提升生活品味人生活質(zhì)量的高低，不僅僅是從物質(zhì)上的滿足，而且應(yīng)該是在精神層面上的進(jìn)一步滿足，符合馬斯諾需要層次理論原理。不僅讓居住者體驗(yàn)到美的環(huán)境，培養(yǎng)他們發(fā)現(xiàn)美和鑒賞美的能力，更要使得其樓盤具有了靈魂，注入深厚的文化是提升樓盤檔次的關(guān)鍵。理念詮釋：n 賦予建筑靈魂，構(gòu)建文化社區(qū)：本盤位于XX唐宋古城保護(hù)區(qū)，具有深厚的文化底蘊(yùn)；現(xiàn)代教育文化在本區(qū)也體現(xiàn)得淋漓盡致，靠近高校園區(qū)，毗鄰XX各個(gè)名校。生活層次的上升來源于對(duì)精神方面需求的不斷滿足。n 審美能力再次提升生活質(zhì)量：提升生活質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)的宗旨。生活中不是缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)。用現(xiàn)代審美造城，是對(duì)現(xiàn)代人生活質(zhì)量的極大提升。n 塑造社區(qū)，更要塑造人：社區(qū)不僅是一個(gè)居住的地方，更是一個(gè)塑造人的地方。造一座城，營造一種生活模式，提高人的審美能力，培養(yǎng)一種美的人格，培養(yǎng)一種審美的情趣，培養(yǎng)一種生活的品位，發(fā)起現(xiàn)代美學(xué)人居運(yùn)動(dòng)。n XX樓盤不缺少檔次，但是缺少美：用大盤意識(shí)+名盤意識(shí)+優(yōu)盤意識(shí)，創(chuàng)建XX劃時(shí)代的現(xiàn)代美學(xué)社區(qū)和美學(xué)觀念樓盤。n 珍惜土地，挖掘土地價(jià)值：對(duì)城市負(fù)責(zé)、對(duì)歷史負(fù)責(zé)、對(duì)人文負(fù)責(zé)，站在建造城市的高度，發(fā)揮土地的最大效能，打造一個(gè)現(xiàn)代建筑藝術(shù)與古文化相結(jié)合的高生活質(zhì)量及高精神品質(zhì)的品牌社區(qū)，滿足新XX人對(duì)現(xiàn)代生活的物質(zhì)與精神追求。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位薌城核心區(qū)首席文化生活示范城 區(qū)位定義 居住模式 社會(huì)地位 社區(qū)高度定位分解：n 項(xiàng)目區(qū)位：薌城核心區(qū)借唐宋古城的人文之“勢(shì)”：改變?nèi)藗儗?duì)薌城區(qū)古城的
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