【文章內(nèi)容簡介】 布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。（2）規(guī)劃目標城市發(fā)展的總體目標是：把武漢建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體化、開發(fā)型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實的基礎(chǔ)。社會發(fā)展目標是：堅持科教立市，建立研究、開發(fā)、生產(chǎn)和科技貿(mào)易服務(wù)配套發(fā)展的科技發(fā)展格局；人口控制規(guī)模：全市常住人口機械增長量控制在5～6萬人。加速城市化進程，至2020年將全市城市化水平提高到80％以上，其中郊縣城市化水平提高到55～60％。武漢市現(xiàn)有人口約800萬人，市區(qū)常住人口約480萬人。經(jīng)濟發(fā)展目標是建立起一個由內(nèi)向外的第三、二、一次產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。武漢市總體規(guī)劃范圍分為市域、城鎮(zhèn)地區(qū)和主城三個層次。主城規(guī)劃范圍以三環(huán)以內(nèi)地區(qū)為主，面積約850平方公里。其主要產(chǎn)業(yè)的空間戰(zhàn)略布局如圖：，至2020年規(guī)劃末期，住宅成套率達到98％?！岸嘀行慕M團式”的布局結(jié)構(gòu)：利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩大核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個中心片區(qū)，在主城區(qū)邊緣布局10個綜合組團。主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：漢口地區(qū)規(guī)劃為170萬；漢陽地區(qū)規(guī)劃人口為76萬；武昌地區(qū)規(guī)劃常住總?cè)丝跒?04萬。二、武漢市房地產(chǎn)市場特征與發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境分析的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場潛在機會，把握可進取的市場空間。從市場調(diào)查的角度講，項目的區(qū)域環(huán)境分析更多是一種靜態(tài)研究，而項目的經(jīng)營運作是一種動態(tài)的行為，為較為準確的預測項目的預期收益，對項目所處的宏觀環(huán)境進行分析，一方面能發(fā)覺項目潛在優(yōu)勢，另一方面，在結(jié)合整體市場趨勢的大環(huán)境下，遵循市場運動軌跡，得出較為科學、準確的項目預期收益，提高項目風險的辨識能力。市場總體特點（1）從宏觀區(qū)位看，武漢是東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)等交流和交換的戰(zhàn)略節(jié)點，它具有“獨一無二”的山水園林城市資源，它的經(jīng)濟地理區(qū)位與人口、地域規(guī)模形成房地產(chǎn)市場容量大、規(guī)模大、發(fā)展空間大、回旋余地大。（2）后發(fā)空間。武漢處于東部大開放、西部大開發(fā)“夾縫”中的中部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平不如東部，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢、落后與沿海同類城市，人均可支配收入低。但武漢經(jīng)濟區(qū)是中國七大重點經(jīng)濟區(qū)之一，擁有得中獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的氣象優(yōu)勢、得水獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、得土獨厚的資源優(yōu)勢、得才獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場具有后發(fā)空間、潛力巨大。（3）資本凹地效應(yīng)。資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環(huán)境由差變好的運動規(guī)律作用下，大批資本實力型開發(fā)商100多家紛紛涌入武漢地產(chǎn)市場。香港和記黃埔、瑞安集團、世茂集團、華潤集團、新世界集團等港資財團久窺武漢多年而于今年下手圈地，開發(fā)物業(yè)重點之一是高端寫字樓和酒店，它們看好的正是“中部崛起”與WTO機會的疊加。（4）由于房改政策到位、大規(guī)模城市舊城改造、按揭貸款支持、第一、二次置業(yè)高峰等原因?qū)⑽錆h市住宅市場推向高峰。（5）地價低、房價低、競爭程度低、品質(zhì)低的局面正在發(fā)生變化。（6）相對于北京、上海、深圳等市場，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。（7）細分物業(yè)市場：住宅供應(yīng)穩(wěn)步增加，價格中心上移，別墅規(guī)模擴大，開發(fā)呈大盤化趨勢。市場供應(yīng)細分；寫字樓市場竣工面積下降，甲級寫字樓競爭激烈；商業(yè)營業(yè)用房價格上升迅速，竣工面積下降較大。（8）由于武漢獨特的地理位置和正在發(fā)展中的經(jīng)濟環(huán)境，會有越來越多的境外公司、外地公司涌向武漢，高端寫字樓市場需求潛力大。政策環(huán)境分析（1）國家出臺經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛的政策，武漢市走在前列2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日以后，開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把土地收回。武漢市2002年7月開始推行這種土地供應(yīng)方式。將促使： l 房地產(chǎn)市場走向規(guī)范化l 地價上揚l 房價上揚l 開發(fā)商重新洗牌武漢市政府意圖強化土地經(jīng)營、增加土地收入，改變房價過低與城市在全國同類城市中地位不相稱的局面，最近三年已經(jīng)推動地價翻一番，樓面地價由均價600元/m2左右上升到1300元/m2左右，大大促使房價上揚，房價由平均2300元/m2左右上升到3000元/m2左右。（2）國家調(diào)整金融政策2004年10月29日，央行發(fā)布通知，％％，，％％。此舉向社會傳遞了中央銀行控制信貸和投資過快增長的政策意圖。中央銀行2004年的121號文件提出要進一步支撐資本實力型開發(fā)商在市場之中處于主導地位。在國務(wù)院18號文中，也提出“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。（3）經(jīng)濟適用房管理政策2004年5月13日，我國第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式規(guī)定出臺，經(jīng)濟適用房面積嚴格控制在中小套型。根據(jù)該項辦法，武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定》，強化了對戶型面積、購買對象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)，這也將會在一定程度上抑制武漢市房價增長過快的趨勢。（4）武漢市大規(guī)模的舊城改造政策武漢市大規(guī)模成片舊城改造、消滅“城中村”政策，大面積拆遷，大大增加了住宅及商業(yè)物業(yè)的需求。（5）國家連續(xù)出臺控制房價上漲過快的一系列政策“國八條”、“溫八條”、“七部委八條”連續(xù)出臺政策，控制房價上漲過快。如：強化土地管理，增加中低價位、中小房型住宅供應(yīng)，禁止期房轉(zhuǎn)讓，增加市場成本等。這將對市場產(chǎn)生廣泛影響，使整個市場走向穩(wěn)定、健康發(fā)展。（6）武漢市加強了商品房銷售市場的監(jiān)管從2004年3月1日起，武漢市實行了嚴格的商品房項目合同備案登記制，強化了對個樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵押”行為的監(jiān)管，實行了“期房限轉(zhuǎn)”。同年5月，頒布了禁止無證售房、禁止炒房號、禁止無證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強化了商品房銷售管理，使市場更加規(guī)范。（7）武漢市房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)正式啟動從2004年8月10日，武漢市房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)正式啟動。改系統(tǒng)的建立對武漢市房地產(chǎn)市場的運行狀況進行了適時監(jiān)控，將正確引導企業(yè)投資和市民消費，為政府科學制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策提供決策依據(jù)。（8）進一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金從2004年9月1日起，武漢市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金應(yīng)占項目總投資比例的35％。（9）武漢市政府推行“平方公里”開發(fā)政策，促使大盤涌起。市場環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)基本經(jīng)濟指標2004房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（億元）土地供給情況(畝)商品房供給情況（m2）商品房交易情況（m2）存量房交易情況（m2）商品房空置情況（m2）舊城改造和拆遷情況（m2）指標增長率（％）1990～2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 單位：％ 年 度19911992199319941995199619971998199920002001200220032004全 國武漢市數(shù)據(jù)來源： 中國、武漢房地產(chǎn)年鑒 武漢經(jīng)濟最新動態(tài)（2）房地產(chǎn)市場價格情況2000～2004武漢市各季度價格指數(shù)走勢圖武漢市房地產(chǎn)價格保持了三年的價格上升趨勢，在2004年，在國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺的背景下，受城市化進程加快、需求擴張、成本擴大等因素的影響，武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢，并由此帶動房地產(chǎn)價格的全面上漲。2005年，在國家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下，武漢市房地產(chǎn)市場需求趨向平穩(wěn)，價格增長過快的勢頭減緩，但仍會在較高的價位上運行，據(jù)統(tǒng)計武漢市2005年第一季度房地產(chǎn)價格上漲幅度高達12％。，％，％。其中，％，％；，％，％。月，其中：月；月；月。武漢市房地產(chǎn)市場價格簡要評述：商品房銷售價格上漲的主要原因：一是隨著商品房的大量開發(fā)，土地資源越來越少，地價隨之上升；二是鋼材、水泥市場價格的上揚，增加了房地產(chǎn)建設(shè)的成本；三是城市建設(shè)步伐加快，二次購房的人數(shù)在不斷上升，導致市場需求旺盛，房價攀升。四是部分購房者擔心土地減少導致房價上漲、擔心銀行貸款利率提高等而加入購房行列，加大了住房的需求量，從而推動房價上漲。商業(yè)用房租賃價格上漲是影響租賃價格上漲的主要因素。2004年武漢市商業(yè)用房租賃價格漲勢平穩(wěn)，％、％、％％；％。近幾年來，商業(yè)用房價格低迷一直帶動武漢市租賃價格下降，使得租賃價格近四年內(nèi)一直在低位運行，其價格指數(shù)分別為：％、％、％％。隨著武漢市經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城區(qū)商品房價格的走高，2004年武漢市租賃市場價格開始走出低谷。辦公用房租賃價格指數(shù)仍在低位徘徊。％。從分季看，％、％、％％，價格走勢雖然在逐步走高，但仍然顯示出弱勢狀態(tài)。從分類看，％，％，豪華辦公用房因價格高昂造成了供大與求的市場格局。土地交易價格繼續(xù)上漲。從土地價格上看，2004年商品住宅樓面地價均價為 1215元/平方米，％。在通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目中，商服類房地產(chǎn)樓面地價的最高價已達到8500元/平方米。武漢市土地交易價格繼續(xù)保持上漲趨勢。分季看，％、％、％％，價格穩(wěn)步上升；分類看，％，商業(yè)、％，％，工業(yè)用地價格持平。土地價格保持漲勢的主要原因一是土地交易量減少；二是土地使用權(quán)方式的轉(zhuǎn)換；三是消費市場對住房需求的增長，三者共同推動土地價格上漲?？傮w而言，武漢市房地產(chǎn)市場在價格穩(wěn)步上升的情況下，仍處于成長期和上升期。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展有效拉動了武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位逐漸凸顯出來。第四部分 武漢市高檔高層寫字樓市場調(diào)查與分析一、武漢市高檔寫字樓發(fā)展狀況武漢市寫字樓區(qū)域市場分析在房地產(chǎn)開發(fā)各類產(chǎn)品中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在993年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都相當高，北京的升幅更是達到40％。2000年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和宏觀經(jīng)濟景氣，國外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。武漢所處地理及發(fā)展狀況，在WTO三年保護期到期和在武漢在“中部崛起”中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后五年將有相當大的需求。武漢市寫字樓片區(qū)市場發(fā)展狀況根據(jù)我們對武漢市寫字樓市場的初步調(diào)查，武漢市目前在售的寫字樓約有40來家，具體分布情況見下圖：武漢三鎮(zhèn)的寫字樓超過100余座，以滿足中小型企業(yè)客戶群消費水平的新型產(chǎn)品在不斷增多。武漢寫字樓分布為漢口和武昌兩足鼎立形勢。在漢口建設(shè)大道“金融一條街”片區(qū)，毗鄰未來的王家墩商務(wù)區(qū)，是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。從1996年的招商銀行大廈落成至今，在建設(shè)大道“金融一條街”，匯集了建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場、信合大廈、商業(yè)銀行大廈等10余座中高檔寫字樓，也展示了武漢寫字樓市場最富特色的一幕：銀行和大商場成為最大的開發(fā)商。在漢口解放大道至武勝路沿線，聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字樓，以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場為代表。在漢口中山大道，從老牌商業(yè)中心江漢路至三陽路，佳麗廣場、德潤大廈、金源大廈、武漢數(shù)碼港等商務(wù)樓一氣貫通。武昌地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展僅次于漢口，其優(yōu)勢是科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、IT業(yè)水平高，寫字樓主要分布在中南路至武珞路沿線，包括中商廣場、世紀廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等；隨著光谷日漸成熟，信息科技公司也增多，慧谷時空、SBI創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂商務(wù)中心等紛紛建成。在漢陽，寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。武漢市在售寫字樓基本情況武漢市在售寫字樓基本情況統(tǒng)計表項目名稱項目地址建筑形態(tài)均價（元/ m2）建筑形態(tài)銷售狀況建筑規(guī)模開發(fā)商武昌★中商廣場武昌區(qū)中南路寫字樓650048層1棟尾盤盤整30000中商集團中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司★世紀廣場武昌區(qū)中南路14號寫字樓600026層2棟80％75000湖北省住宅發(fā)展有限公司★凱旋門廣場徐東路7號商住樓4600高層75％49134徐東房地產(chǎn)開發(fā)公司★湖北電力大廈武昌梨園寫字樓——高層90％25000湖北鄂電藍域商界2號東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山一路1號寫字樓2600多層尚未開盤30000武漢華中曙光軟件園有限公司創(chuàng)富商務(wù)會館洪山區(qū)魯磨路118號寫字樓3500地下一層，地上24層，裙樓10層1棟％32710武漢國光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當代國際總部基地洪山關(guān)山二路與城市中環(huán)線交匯處寫字樓待定多層未開盤210000武漢當代物業(yè)發(fā)展有限公司華樂商務(wù)中心洪山珞瑜路71