【文章內(nèi)容簡介】 營銷展示項目的絕對優(yōu)勢資源，通過網(wǎng)絡(luò)、概念宣傳冊、專家論壇等建立起項目的形象高度；市場預(yù)熱期運用概念營銷戰(zhàn)略，深化項目的資源優(yōu)勢，并通過發(fā)展論壇，強調(diào)項目的地段價值；第二階段認籌期教育優(yōu)勢營銷借助項目銷售現(xiàn)場的環(huán)境，以體驗營銷的方式，逐步深化項目的教育內(nèi)涵；第三階段開盤熱銷期生活方式營銷通過名人參觀、風(fēng)水講座等事件擴大項目的影響力，通過情景營銷的方式、強調(diào)項目在產(chǎn)品方面的各種亮點，細化項目的產(chǎn)品價值點；持續(xù)銷售期系列樓王拍賣結(jié)合項目的封頂、準業(yè)主品茗會等聯(lián)誼活動，加強項目口碑營銷的機會，持續(xù)項目銷售溫度；尾盤營銷期老客戶帶新客戶優(yōu)惠方式。本項目活動營銷可對比參照內(nèi)容：當(dāng)今房地產(chǎn)活動營銷所采取的形式和內(nèi)容可謂層出不窮、多種多樣。以下正是在房地產(chǎn)營銷中貫常用到的一些活動，在此羅列，以資本項目參考：活動內(nèi)容營銷階段營銷認籌期市場預(yù)熱期認籌期公開發(fā)售期強銷持續(xù)期尾盤銷售期產(chǎn)品推介會★★簽約儀式★★公開選房活動★★★音樂會★★★會員游園活動★★節(jié)日慶?；顒印铩铩铩铩锩朗?啤酒節(jié)★★★答謝會★征文/攝影比賽★★★名車鑒賞★★★頒獎晚會★★★品牌贊助活動★★★★兒童藝術(shù)比賽★★兒童智力比賽★★★業(yè)主聯(lián)誼會★★藝術(shù)鑒賞活動★★★★第二章 階段性營銷執(zhí)行策略一、營銷階段劃分本項目的階段性營銷部署策略為：緊緊把握 “城市核心區(qū)的領(lǐng)袖府邸 ”“法式尊邸，都市領(lǐng)袖”二大要素進行定位策略，從點到面的各個層面上拉開與主要競爭對手的距離。以“區(qū)位+理念+產(chǎn)品”的具體表現(xiàn)來實現(xiàn)與主要競爭對手的差異化競爭，最終實現(xiàn)有效發(fā)動目標客戶的營銷目的。一期營銷階段劃分：經(jīng)與溝通，在1期預(yù)售證保證在2008年10月到位前提下，建議1期銷售可分為以下幾個階段：第一階段：營銷籌備期 2008年01月—2008年4月第二階段：市場預(yù)熱期 2008年05月—2008年8月第三階段：認籌期 2008年09月第四階段：開盤熱銷期 2008年10月—2008年11月第五階段：持續(xù)銷售期 2008年12月—2009年05月第六階段：尾盤銷售期 2009年06月—2009年08月一期推廣階段劃分：在配合項目整體營銷的前提下，建議1期推廣可分為以下幾個階段： 第一階段：形象導(dǎo)入期 2008年01月—2008年04月第二階段：形象深化期 2008年05月—2008年06月第三階段：重點推廣期 2008年6月—2008年8月底第四階段：認籌期 2008年09月第五階段：開盤熱銷期 2008年10月—2008年11月底第六階段：持續(xù)銷售期 2008年12月—2009年05月底第七階段：尾盤銷售期 2009年06月—2009年08月一期工程進度及營銷節(jié)點一期營銷階段策略階段劃分營銷周期攻略核心攻略主題第一階段營銷籌備期概念營銷展示項目的絕對優(yōu)勢資源，通過戶外、概念宣傳冊、專家論壇等建立起本項目“法式尊邸，都市領(lǐng)袖”的市場基礎(chǔ)；市場預(yù)熱期活動營銷通過組織節(jié)點性的活動“如產(chǎn)品說明會”來導(dǎo)入本項目所倡導(dǎo)的居住生活觀第二階段認籌期活動營銷借助項目銷售現(xiàn)場環(huán)境、認籌活動和優(yōu)惠政策、以體驗營銷的方式，積累客戶第三階段開盤熱銷期體驗營銷以開盤活動、促銷活動為主，結(jié)合項目的封頂、業(yè)主新年答謝活動、等活動，加強項目口碑營銷的機會，持續(xù)項目銷售溫度持續(xù)銷售期產(chǎn)品營銷尾盤銷售期生活方式營銷老客戶帶新客戶優(yōu)惠方式二、項目推廣策略整體推廣策略整體營銷推廣思路：推廣策略需要與營銷執(zhí)行整體策略相結(jié)合，推廣步驟必須針對性的與營銷執(zhí)行階段相對應(yīng)，才能夠產(chǎn)生最有效的推廣結(jié)果。針對性推廣策略： “情感體驗式”銷售策略目的：將銷售中心、會所、情景展示性示范單位組成有機的泛銷售區(qū)域，以感受性的銷售方式促進成交。形式：216。 采用“泛售樓部”策略，將銷售區(qū)域有效擴大，示范園區(qū)、會所、園林區(qū)等均納入銷售中心范圍。216。 以朋友交流式的銷售方式拉近與客戶的心理距離，讓客人感覺不是在參觀樣板房，而是在參觀朋友的家。216。 通過社區(qū)專屬會所、示范單位等體驗式情景展示，讓客戶產(chǎn)生出強烈的代入感，消除客戶對銷售人員的防范心理，并可有效拉近銷售人員與客戶的心理距離?！爸毙I銷”銷售模式： 目的：是貫穿整個營銷期的有力工具，其與廣告是并行的、是一種針對性極強的“點對點”或“點對面”的營銷模式，直接產(chǎn)生營銷績效。形式：團體推介－針對目標群體集中的團體如商會、行業(yè)協(xié)會及企業(yè)舉行專場推介會。團體營銷－參與、贊助或組織部分團體、行業(yè)的內(nèi)部活動，進行項目推介，如商會的年會、行業(yè)商會的高爾夫球賽等。階段性推廣策略項目七大價值共分為三個階段推出：形象導(dǎo)入期：主題——法式尊邸，都市領(lǐng)袖； 拔高形象，強調(diào)項目的區(qū)域價值；形象深化期：主題——五分鐘生活圈；在拔高項目形象的前提下，強調(diào)項目的地段區(qū)域成熟和完善的配套；重點推廣期：主題——項目價值細訴；主要是項目規(guī)模、中央水景、園林建筑、形象價值、物業(yè)管理這五類項目價值。形象導(dǎo)入期：時間：08年1月—4月初目標：客戶積累、產(chǎn)品預(yù)熱主題：法式尊邸，都市領(lǐng)袖推廣渠道：戶外廣告、圍墻、活動訴求重點：城市版塊運作、區(qū)域地段價值，達成目的：提升客戶對本項目區(qū)域的關(guān)注度，增加客戶對本板塊價值的認知，最大限度拔高本項目的形象高度，為項目的品牌建立打下基礎(chǔ)。形象深化期：時間：08年4月初—5月底目標：客戶積累、產(chǎn)品預(yù)熱主題：5分鐘生活圈推廣渠道：戶外廣告、圍墻、活動、外展點訴求重點：區(qū)域地段價值，發(fā)展前景，完善生活配套，達成目的：在拔高項目形象的前提下，強調(diào)項目的地段區(qū)域成熟和完善的配套；增強消費者信心，由區(qū)域炒作展開，逐步深入至項目本身，最終