大連金州中海馨園營(yíng)銷報(bào)告書(編輯修改稿)
2025-03-19 20:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo)工程工期的初步界定根據(jù)馨園的建筑形式，按照正常的工程進(jìn)度，馨園工程工期初步界定為。 26工程說明 時(shí)間進(jìn)度11年 7月 15日 動(dòng)工11年 8月下旬 正負(fù)零11年 11月中旬 小高層封頂09年 6月 高層封頂09年 9月 入住 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷工期及各期消化量的確定馨園的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的年均消化量在 5萬平米左右，按照馨園的 8萬（未含公寓部分）體量，市場(chǎng)正常消化周期約為 20個(gè)銷售月度，結(jié)合工程工期大致如下。 27階段劃分 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷內(nèi)容 消化量第一階段 11年 7月 12月 客戶積累 30% 客戶篩選 開盤期 銷售階段第二階段 09年 01月 09月 第二階段客戶積累 40%4月中旬 開盤59月 銷售第三階段 09年 10月 10年 3月10月 客戶積累 30%11月上旬 開盤至 10年 3月 銷售 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷目標(biāo)n以速度爭(zhēng)取市場(chǎng)，規(guī)避政策性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；n為工程提供資金支持；n產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，將產(chǎn)品分為三個(gè)矩陣，即中低檔產(chǎn)品、中檔產(chǎn)品、中高檔產(chǎn)品三個(gè)層次。28階 段 矩 陣 目的 階 段內(nèi) 時(shí)間劃分 均價(jià)（元 /平米）第一 階 段 中低檔 以價(jià)格聚焦市 場(chǎng) ，迅速回 籠資 金，提升市 場(chǎng)熱 度起始 4400中 間 4450后段 4500第二 階 段 中檔 產(chǎn) 品價(jià) 值 保 證 ，利用第一 階 段市 場(chǎng)熱 度，推進(jìn) 市 場(chǎng)起始 4500中 間 4550后段 4600第三 階 段 中高 產(chǎn) 品價(jià) 值 提升 起始 4600中 間 4650后段 4700 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司29階段 供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)量 來源 均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元）比例 數(shù)量第一階段 住宅 30% 6號(hào)、 2號(hào) 4450 第二階段 40% 4號(hào)、 1號(hào)、 2號(hào) 4550 11161第三階段 30% 1號(hào)、 3號(hào)、 2號(hào) 4650 公建 8704 8000 說明：計(jì)算中未包含 5號(hào)動(dòng)遷樓，另本方案只是估算，實(shí)際情況實(shí)現(xiàn)會(huì)略有偏差。第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷目標(biāo) 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司30第一階段銷售： 6號(hào)樓第二階段銷售： 4號(hào)樓第三階段銷售： 3號(hào)樓2號(hào)樓號(hào)樓6號(hào)樓號(hào)樓4號(hào)樓號(hào)樓 1號(hào)樓號(hào)樓5號(hào)樓號(hào)樓3號(hào)樓號(hào)樓第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷目標(biāo) 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司客層來源分析從客層來源看，主要來源于四個(gè)方面：n金州區(qū)域客群；n開發(fā)區(qū)客群，特別是工業(yè)團(tuán)地客群；n大連市區(qū)選擇金州居住和投資客群；n伴隨工業(yè)遷入人口。同時(shí)客群還包括外地遷入客群。31第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司客層年齡分析從客 層 年齡看：n客層年齡主要集中在 28歲到 45歲；n各個(gè)項(xiàng)目因其單價(jià)、戶型不同，客層年齡成正比升降。32第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司客層職業(yè)分析從客層職業(yè)看：n工業(yè)企業(yè)員工；n事業(yè)單位人員；n個(gè)體經(jīng)商者；n政府公務(wù)員（投資）。33第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司從客戶置業(yè)目的來看：n基本為自?。籲投資有一定需求。依據(jù)置業(yè)目的對(duì)于本案的指導(dǎo)：n緊緊圍繞自住客戶作為本案的根本；n引導(dǎo)大連投資客層?？蛯又脴I(yè)目的分析34第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司從客戶關(guān)注要素來看（依次降低）：n地段n價(jià)格n戶型n交通n景觀n配套n服務(wù)n品牌客層關(guān)注要素分析35第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司本案一期目標(biāo)客戶鎖定n側(cè)重點(diǎn)在金州、開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)客群和事業(yè)單位；n吸引市區(qū)投資客群；n把握外來人員客群。36第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司推廣計(jì)劃37第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃依據(jù)整體營(yíng)銷劃分為三個(gè)階段的總體指導(dǎo)方針，將三個(gè)大的營(yíng)銷階段拆分為五個(gè)小的營(yíng)銷階段。階段劃分 具體執(zhí)行第一階段 客戶積累期住宅銷售期第二階段 住宅銷售期第三階段 住宅銷售期公建 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司準(zhǔn)備期時(shí)間 2023年 7月 15前目的 為客戶積累做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋、廣告、印刷品、銷售物料等。第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃38 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第一階段 — 客戶積累期時(shí)間 2023年 7月 159月 20日目的 為 10月開盤做好充足的客戶準(zhǔn)備工作工作內(nèi)容通過媒體、現(xiàn)場(chǎng)接待、直銷等手段，積攢客源并辦理會(huì)員卡，反饋消息，調(diào)整策略中欠缺部分。（導(dǎo)視系統(tǒng)在民陽(yáng)路上）第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃39 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第一階段 — 客戶篩選期時(shí)間 2023年 9月 209月 30日目的 為 10月開盤購(gòu)房客戶的具體數(shù)量工作內(nèi)容項(xiàng)目全盤告知，客戶篩選，確認(rèn)客戶。第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃40 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第一階段 — 開盤期時(shí)間 2023年 10月 110月 7日目的 開盤銷售工作內(nèi)容10月 1日 3日客戶簽訂協(xié)議， 47日簽合同第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃41 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第一階段 — 第二次開盤時(shí)間 2023年 10月 26目的 消化第二階段的客戶積累工作內(nèi)容簽合同，回收資金
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