【文章內(nèi)容簡介】 提高已配租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。2001年年初，長寧、閘北兩區(qū)299戶登記對象中，112戶已獲得了實物配租或享受到租金補貼并落實了房源。浦東新區(qū)廉租房政策從2001年6月到2006年10月享受廉租屋政策的家庭達(dá)到1984戶，其中99%為租金配租戶。截至2006年9月底，全市符合廉租條件的家庭累計登記22257戶，已有21460戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數(shù)的96%。作為住房保障體系中最基礎(chǔ)的部分，廉租房制度建設(shè)按照“政府主導(dǎo)、社會參與、市場運作”的原則，形成了穩(wěn)定的保障性租賃房源的多元化籌措機(jī)制，不僅為解決社會最底層群體的居住問題發(fā)揮了重要作用，同時也為推動和完善上海乃至全國的住房保障制度進(jìn)行了有益探索，并起到了示范作用。廉租屋理應(yīng)成為上海市解決住房保障最重要的方式內(nèi)容，因為它涉及的是上海最底層居民的居住困難。上海最新制定的住宅建設(shè)“十一五”規(guī)劃要求，將享受廉租房政策的城鎮(zhèn)生活或居住困難家庭達(dá)到10萬戶左右。上海廉租房的主要問題是覆蓋面太小，%，而發(fā)達(dá)國家一般是10%左右；缺少穩(wěn)定的資金投入和房源建設(shè)及收購制度；租金配租戶比重過大，實物配租量太小，相當(dāng)一批補貼租金直接用于生活其它方面開支。公房出售上海1991年推行《住房制度改革方案》，其中“買房給優(yōu)惠”中，將出售的公房定價為250元/平方米。推行之初，一批在滬中央單位將自己的部分自管公房按此價格出售給本單位職工。1993年10月上海推出了85幢5760套成套獨用公有住房進(jìn)行出售試點。上海市直管公房大規(guī)模地按照房改方案推行公房出售是在1994年，當(dāng)年市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》。在出售公有住房的同時，制定了《關(guān)于售房歸集資金管理和使用的規(guī)定》，將售房歸集資金劃分為兩塊，一塊用于建立三項維修基金，另一塊是凈歸集資金。系統(tǒng)單位凈歸集資金歸產(chǎn)權(quán)人所有，郊縣直管公房凈歸集資金全部留給各縣，專用于住房建設(shè)和舊房改造。截止2004年底，建筑面積8846萬平方米，占可售公房總量的85%左右。出售公房的基準(zhǔn)價格隨著時間推移，逐步抬升。上海出售自住公房給市民，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一個家庭6－8年的總收入。而買入自住公房的市民，將房屋在市場上轉(zhuǎn)售時，其價格又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買入時的價格。應(yīng)該說，凡是買入自住公房的居民，都是分享到上海改革和發(fā)展的紅利的，也都在今后改善住房條件時，奠定了再次購房的基本經(jīng)濟(jì)條件。在遇到市場商品住房價格大幅上漲的時期，都具備了較強的抗市場價格波動風(fēng)險的能力。按照上海在1995年繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革的方案，可以按成本價向中、低收入職工家庭出售公有住房。新房的成本價，按住房的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(不含小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息、稅金等七項因素確定。舊房的成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣計算，每使用一年成新折扣率為2%，使用年限超過30年的，以30年計算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)評估確定房價，出售時再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)。出售公有住房的成本價，由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)每年測定一次，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。按職工家庭收入線劃分進(jìn)入不同層級的商品房市場，是解決上海住房保障問題的又一設(shè)想，即高收入家庭的住房由市場提供；中收入家庭購買政府和單位提供的成本價房；低收入家庭租賃政府和單位提供的公有住房。上海1995年曾制定有關(guān)方案并于次年要求推行。但在實踐中，因各種原因，上述兩個改革方案都沒有得到很好執(zhí)行。市民基本上還是按照“買房給優(yōu)惠”的當(dāng)年法規(guī)，從公房業(yè)主手中購買自住公房。重大工程配套商品用房重大工程配套商品用房主要是指為滿足由于市政重大工程動遷居民的住房需求而建設(shè)的住房，其具有經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，低于市場商品房價格，其價格和出售時間都有嚴(yán)格的限定。它也是為了滿足重大工程動遷居民的住房需求而實施的補償方式之一。其實質(zhì)是低價商品住宅。2003年上海市場上出現(xiàn)中低價房源緊缺現(xiàn)象時，為了緩解困擾中低收入動遷居民的住房問題，上海市政府一方面調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價房建設(shè)用地的投入比例。另一方面積極啟動中低價商品房的開發(fā)計劃，鼓勵市、區(qū)攜手推進(jìn)重大工程配套商品用房工程，計劃每年l00萬平方米竣工，三年完成300萬平方米。l0月上海正式啟動重大工程配套商品房工程，在12個基地建造100萬平方米，主要集中在寶山顧村、嘉定江橋、浦東周浦和三林等地區(qū)。2004年上海市政府限于市政建設(shè)的迫切需求，修改了前一年的計劃，啟動了每年建設(shè)300萬平方米中低價商品住房的三年建設(shè)計劃。到2005年上海市政府又依據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的形勢，提出了“兩個一千萬工程”，即建設(shè)一千萬平方米配套商品住房和一千萬平方米經(jīng)濟(jì)適用商品住房，提出包括配套商品房在內(nèi)的中低價位普通商品住房要占年內(nèi)新上市商品房比重的65％，以滿足中低收入家庭特別是動遷居民的購房需求。而實際上2005年重大工程配套用房只建成了380多萬平方米，銷售了800多萬平方米，遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期的計劃。兩個一千萬計劃當(dāng)年便腹死胎中。上海重大工程配套用房目前主要選址寶山、嘉定、閔行、南匯、浦東、青浦、松江等七個區(qū)的16個市屬配套商品房基地，規(guī)劃總用地面積約21平方公里。按照“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的建設(shè)要求，優(yōu)先供應(yīng)給以市級重大工程、重點舊區(qū)改造為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照“公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套商品房預(yù)（銷）售合同”的程序辦理，確保每一套配套商品房真正用于動遷家庭。在實踐中，上海重大工程配套用房的真實作用就是動遷用商品住房。而動遷用房的受益者未必就是經(jīng)濟(jì)困難戶和住房困難戶，因此上海重大工程配套商品住房并不能完全與解決中低收入者住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房劃等號，更不能用上海重大工程配套用房去取代或掩蓋上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和分配中的無奈。盡管上海重大工程配套用房能夠解決或改善部分中低收入者住房困難，屬于上海住房保障體系當(dāng)中的一個分支，但其根本作用在于安置動遷戶而非解決中低收入者的居住保障。上海重大工程配套商品住房存在的問題主要有：分配對象以是否為動拆遷戶為準(zhǔn)入條件，而非以家庭收入情況為參考標(biāo)準(zhǔn)；配套商品房絕大部分選擇于外環(huán)以外，生活配套不全、距市區(qū)太遠(yuǎn)，導(dǎo)致動遷戶大幅度提高上班成本，出現(xiàn)一定的空置現(xiàn)象；在廉租房和商品房之間，客觀存在一個既夠不著廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房群體，而且又不屬于動拆遷對象，這是一個住宅保障的真空地帶，配套商品房制度對此無能為力。舊區(qū)、舊房整治改造廣義的舊房改造不是單純的房屋單體的拆除或更新改造，而是對整體街坊的綜合改造。它是對居住環(huán)境、居住功能、住房質(zhì)量的改造和完善，即對街坊內(nèi)存量住房拆、改、留的綜合改造。包括舊房拆建（簡屋、一級舊里以及為改善居住環(huán)境的拆除等）、舊房成套改造（一級舊里、新里和舊工房等通過加層擴(kuò)建，內(nèi)部平面調(diào)整）、舊房保留修繕（花園住宅、公寓和新工房等保留住宅的功能恢復(fù)和改善）和平改坡等。上海市區(qū)縣政府于1992年認(rèn)定急需改造的危棚簡屋約有365萬平方米。各區(qū)政府成立了危改辦啟動365項目。自1996年起，市政府加大了對365的改造力度，相繼出臺了《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)〈市建委關(guān)于加快本市中心城危棚簡屋改造若干意見〉的通知》、《上海市人民政府印發(fā)關(guān)于加快本市中心城區(qū)危棚簡屋改造實施辦法的通知》、《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷補償安置試行辦法》等政策。在上世紀(jì)的最后四年都將365項目列入市政府實事項目，終于在2000年使全市原居住在危棚簡屋中的市民居住條件得到根本改善，城市面貌得到改觀。上海自1995年以來全市舊房改造規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，主要通過市、區(qū)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人各出一點的籌資模式。采取了以下幾種