【文章內(nèi)容簡介】 所在區(qū)域出租類物業(yè)（只租不售）案名租金（㎡/天）西三環(huán)外區(qū)域天行建4城鄉(xiāng)寫字樓太平路寫字樓天順仁和（萬成大廈）翠微寫字樓區(qū)域平均值西三環(huán)區(qū)域金玉大廈世紀裕慧大廈世紀經(jīng)貿(mào)大廈4賽迪大廈5廣源大廈久凌大廈科原大廈為公商務中心金洲大廈區(qū)域平均值總平均兩個區(qū)域項目的平均出租價格有著明顯的差異，西三環(huán)區(qū)域的平均租金水平明顯高于西三環(huán)外的平均租金水平，一般而言租金水平能夠反映幾個方面的問題：區(qū)域的商務氛圍濃厚程度、區(qū)域的整體市場狀況以及項目的產(chǎn)品標準。（二）需求分析西三環(huán)區(qū)域：民私營為主，擁有一定涉外企業(yè)案名公司性質(zhì)西BD投資客為主世紀經(jīng)貿(mào)大廈中等規(guī)模中資民營、私營企業(yè)為主，少量合資企業(yè)嘉豪國際中心中大規(guī)模中資民營、私營企業(yè)為主，少量合資企業(yè)以及國有企業(yè)牛頓辦公區(qū)小規(guī)模中資民營、私營企業(yè)為主，少量投資客及國有掛靠企業(yè)金玉大廈大中型企業(yè)為主，國有企業(yè)與民營、私營企業(yè)各占40%左右，部分合資企業(yè)世紀?；鄞髲B中等規(guī)模民營、私營企業(yè)為主，少量合資企業(yè)以及幾個外資企業(yè)賽迪大廈小規(guī)模中資民營、私營企業(yè)廣源大廈小規(guī)模中資民營、私營企業(yè)久凌大廈國有大型企業(yè)為公商務中心中小規(guī)模民營、私營企業(yè)金洲大廈中大規(guī)模民營、私營企業(yè)為主，少量國有企業(yè)由統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，西三環(huán)區(qū)域的商務市場上客群的主流為民營以及私營性質(zhì)的企業(yè)，占據(jù)60%以上的市場份額，由于此區(qū)域為中關村的核心區(qū)域，而科技類創(chuàng)業(yè)公司以及為這些科技類企業(yè)服務的第三產(chǎn)業(yè)在此區(qū)域非常活躍，造成區(qū)域內(nèi)此類企業(yè)占據(jù)絕對的主流地位。同時區(qū)域不乏一些知名的國有電子、電信等科技類企業(yè)，這些企業(yè)多數(shù)都為行業(yè)的領頭企業(yè)，在中關村的核心區(qū)域辦公能夠更好的發(fā)揮企業(yè)的效能，提升企業(yè)的品牌價值。外資以及合資企業(yè)由于對中國IT行業(yè)市場的看好，在中國IT業(yè)的核心區(qū)域辦公也成為企業(yè)占領中國市場的必然選擇。此區(qū)域客群性質(zhì)的主要特征為：國內(nèi)行業(yè)領頭企業(yè)與國外同行業(yè)企業(yè)領跑區(qū)域市場，競爭激烈，區(qū)域內(nèi)中小規(guī)模企業(yè)在這些領頭企業(yè)的帶動以及關聯(lián)作用下發(fā)展迅猛，創(chuàng)業(yè)熱情非常高。因此，本案客戶的主要關注點應該放在大型國資企業(yè)及部分外資企業(yè)上。2 、西三環(huán)外區(qū)域：民私營企業(yè)為主，國有企業(yè)為數(shù)不少案名公司性質(zhì)道樂蒙恩商務街大型國有企業(yè)及市政府與民營、私營企業(yè)各占一半長安西點中小規(guī)模民營、私營企業(yè)及少量投資客金源時代商務中心Shopping mall商業(yè)辦公北京印象中小規(guī)模民營、私營企業(yè)為主，少量駐京辦事處天行建中小規(guī)模民營、私營企業(yè)城鄉(xiāng)商場寫字樓小型民營、私營企業(yè)為主，少量國企翠微寫字樓小型民營、私營企業(yè)西三環(huán)外區(qū)域的主流客群依然是民營及私營性質(zhì)的企業(yè)，相對于西三環(huán)區(qū)域，本區(qū)域國有企業(yè)所占的比例較大，而外資企業(yè)及合資企業(yè)的比例卻要小的多。民營企業(yè)數(shù)量較多與北京的經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境緊密相連，因此國有企業(yè)數(shù)量相對較多。對于本案來說，分清自己的主流客戶群與從流客戶群是十分關鍵的，首先我們因該抓住區(qū)域中的有實力的大魚，在此基礎上不斷網(wǎng)羅適合我們的小魚。西三環(huán)區(qū)域：科技行業(yè)為主，附屬行業(yè)強大案名客群結(jié)構入駐知名企業(yè)西BD以投資客為主尚未入住世紀經(jīng)貿(mào)大廈科技、評估、建材、貿(mào)易類中型公司為主東芝照明（北京）有限公司嘉豪國際中心大中型實力公司為主，包括貿(mào)易、科技、IT等行業(yè)，幾乎全部為自用，有部分國字頭企業(yè)中國道路監(jiān)理公司牛頓辦公區(qū)幾乎全部為中小型企業(yè)，以科技、教育、律師事務所、會計師事務所、建筑設計等為主，有少量投資客中國土木工程協(xié)會住宅指導工作委員會金玉大廈大中型實力公司為主，包括部分國企和民營企業(yè)，行業(yè)范圍較廣，包括金融、貿(mào)易、建筑、科技等等城建、新松、元亨、中央電視臺《同一首歌》、中國糧食貿(mào)易公司世紀?；鄞髲B科技、醫(yī)療、文化、有少量外企航天科工運載火箭發(fā)射系統(tǒng)技術有限公司，日本、荷蘭商貿(mào)公司賽迪大廈自用、報社等文教類公司北京假日學校廣源大廈小型IT、咨詢、廣告類公司居多京?？萍计髽I(yè)孵化器久凌大廈中外運華北有限公司、中國技術進出口貿(mào)易有限公司中外運華北有限公司、中國進出口貿(mào)易有限公司、對外貿(mào)易運輸總公司為公商務中心以中小型科技、貿(mào)易、咨詢、媒介類公司為主，多數(shù)較為穩(wěn)定歌華寬帶、平安保險、北月軟件金洲大廈中型企業(yè)為主，包括科技公司、通訊、房地產(chǎn)開發(fā)等聯(lián)豐通信技術有限公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示西三環(huán)區(qū)域的科技類企業(yè)占據(jù)主流地位，這與中關村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況緊密相連；文教類行業(yè)也占據(jù)一定比例，與區(qū)域內(nèi)高校云集有密不可分的關系；而作為主流行業(yè)的輔助或者為其服務的咨詢、媒介類公司也成為區(qū)域的生力軍；貿(mào)易類公司主要從事的是有關于IT類產(chǎn)品的商貿(mào)活動；同時伴隨區(qū)域建設發(fā)展的地產(chǎn)類公司也應運而生。整個區(qū)域的行業(yè)發(fā)展特征為：以科技類行業(yè)為主導地位，帶動以其為生的咨詢、媒介類行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時區(qū)域本身的人文資源成為文教類行業(yè)聚集的區(qū)域。西三環(huán)外區(qū)域：五類行業(yè)齊頭并進，支柱產(chǎn)業(yè)稀缺案名客群結(jié)構入駐知名企業(yè)道樂蒙恩商務街2棟樓被整棟購買，其余為散戶，多數(shù)為中小型貿(mào)易、金融類企業(yè)市政府（1萬平米），內(nèi)蒙辦事處（3000平米）長安西點自住多，投資少，客戶多為IT,貿(mào)易和中小企業(yè)金源時代商務中心客戶幾乎全是Shopping Mall的商戶北京印象中小型企業(yè)，辦事處，科技公司，駐京辦事處天行建絕大多數(shù)為中小型公司，主要從事教育、科技、貿(mào)易、醫(yī)藥、廣告等行業(yè)城鄉(xiāng)商場寫字樓小公司居多，銀行，房地產(chǎn)，建筑設計，美容，律所，科技，文化中小型企業(yè)投資咨詢公司整層翠微寫字樓小型企業(yè)為主，行業(yè)分布較廣，包括旅行社，科技、商貿(mào)，美容，手機維修等 西三環(huán)外區(qū)域的行業(yè)分布相對于西三環(huán)區(qū)域分布則不是非常明顯，科技、文教、貿(mào)易、咨詢及媒介這五大行業(yè)分布相對均勻，由于區(qū)域距離中關村地區(qū)較近，造成科技類企業(yè)的聚集，而文教類企業(yè)同樣受區(qū)域人文資源豐富的影響而在此聚集，媒介、咨詢以及商貿(mào)類行業(yè)為目前全北京市場上最為活躍的三類行業(yè)，在各個區(qū)域都占有不小的市場份額。科技文化教育是