【正文】 辦公區(qū)廣源大廈科原大廈久凌大廈2為公商務(wù)中心金洲大廈區(qū)域總計(jì)總計(jì)西部區(qū)域除中關(guān)村、金融街兩大傳統(tǒng)寫(xiě)字樓區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量龐大以外，其它區(qū)域的商務(wù)氛圍相對(duì)稀缺。（三） 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓售價(jià)攀升2005年是北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)比較活躍的一年，在CBD及周邊、中關(guān)村、金融街這三個(gè)主要優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集聚區(qū)都有大單寫(xiě)字樓成交案例。供應(yīng)的放緩為租賃市場(chǎng)上空置面積的吸納提供了一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境。 供求趨于平衡， 空置率下降2005年一季度，北京的寫(xiě)字樓存量近800萬(wàn)平方米，就區(qū)域分布而言，中關(guān)村仍然是北京寫(xiě)字樓供應(yīng)量的最大的商圈，而第一季度供應(yīng)量的桂冠依然是中關(guān)村，三分之一的新增供應(yīng)量來(lái)源于此。功能決定空間形態(tài)，商務(wù)活動(dòng)的多元化必然會(huì)帶來(lái)辦公空間需求的多元化，這主要體現(xiàn)在地域分布以及產(chǎn)品類型兩個(gè)方面： 再次，是商務(wù)中心的擴(kuò)展與新的商務(wù)節(jié)點(diǎn)的形成。四、北京市物業(yè)市場(chǎng)分析任何一類物業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限于某一特定區(qū)域之內(nèi)，還必須要對(duì)一個(gè)城市整體市場(chǎng)特點(diǎn)有所了解。（三）交通資源，四通八達(dá)區(qū)域擁有西三四環(huán)、阜石路、西長(zhǎng)安街等多條交通主干線，地鐵等公共交通完善便捷，隨著萬(wàn)壽路南沿、西外大街西沿等道路工程的完成，西三四環(huán)地區(qū)的交通狀況日趨完善。在這一帶，匯集了國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、財(cái)政部等數(shù)百家中央直屬機(jī)構(gòu)、部委機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，形成一個(gè)特定的政治、教育、文化、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)和旅游中心區(qū)。同時(shí)，隨著區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步開(kāi)發(fā)，西區(qū)的城市化進(jìn)程也即將全面提速發(fā)展。無(wú)論是以昆玉河水景資源著稱的牛頓辦公區(qū)，還是以遠(yuǎn)眺西山為賣點(diǎn)的道樂(lè)蒙恩商務(wù)街，以及以西奧運(yùn)中心完善配套為景觀依托的紫金長(zhǎng)安，都無(wú)一例外地充分利用了景觀資源賦予土地的地段價(jià)值，西部是景觀資源的典型代表，從更深層次上分析，正是景觀資源成就了西部的地段價(jià)值。建筑外飾采用玻璃與金屬構(gòu)件的合理穿插與組合，充分體現(xiàn)了建筑的裝飾美感，使之自然成為城市西部最具活力與吸引力的新型現(xiàn)代城市空間。通過(guò)將辦公、商業(yè)、酒店、商住公寓等多種業(yè)態(tài)設(shè)施相對(duì)集中的布置，結(jié)合公主墳地區(qū)原有的商業(yè)氛圍，產(chǎn)生熱核效應(yīng)。中房集團(tuán)公主墳大型綜合項(xiàng)目可研報(bào)告中房集團(tuán)公主墳大型綜合項(xiàng)目可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目介紹 北京公主墳綜合商業(yè)大廈（暫定名） 項(xiàng)目位于西長(zhǎng)安街與西三環(huán)交匯處，公主墳立交橋（新興橋）東北角，由四棟百米高的建筑體及五層裙房組成，是一個(gè)以辦公為中心，集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、居住為一體的多功能城市綜合體。本案四棟建筑體分別為A、B兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，C座四星級(jí)酒店，D座商務(wù)公寓，地上1—5層由裙房連接，全部設(shè)計(jì)為商業(yè)，地下四層滿足停車需要。根據(jù)建設(shè)地塊周邊現(xiàn)狀，結(jié)合建筑群體的功能，建筑師將四棟單體以相同的百米高度錯(cuò)落組合，和諧而雄偉。景觀生態(tài)，屢試不爽西三、四環(huán)地區(qū)依賴于“背靠西山、緊鄰昆玉”的景觀資源占盡了地利。發(fā)展：新增熱點(diǎn)，全面提速隨著中關(guān)村的迅速發(fā)展、金融街的穩(wěn)步擴(kuò)張，以及西四環(huán)、山后等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速開(kāi)發(fā)，西區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展，將進(jìn)一步鞏固自身生態(tài)、人文的環(huán)境特色。軍政要地，提速商務(wù)按照目前北京房地產(chǎn)分布的格局，未來(lái)集中放量的區(qū)域首屬京西板塊，亦即西三環(huán)至五環(huán)的區(qū)域，尤其是西四環(huán)、玉泉路、昆玉河沿線、長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線一帶。在區(qū)域認(rèn)同感的作用下，他們?nèi)詴?huì)選擇該區(qū)域的商務(wù)辦公物業(yè)，同時(shí)這些物業(yè)要滿足他們對(duì)企業(yè)形象氣質(zhì)與地位相匹配的要求，那么高端的商務(wù)類物業(yè)則成為他們的首選。商業(yè)形態(tài)過(guò)于單一，商務(wù)氛圍相對(duì)單薄，尤其甲級(jí)寫(xiě)字樓屈指可數(shù)；但是政治、文化、經(jīng)濟(jì)、教育等資源相當(dāng)豐富，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，加上商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)需求巨大，因此發(fā)展?jié)摿κ?，具備成為北京多中心之一或升?jí)為新商圈的基礎(chǔ)。在北京，一方面隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)本身的積累、升級(jí)，國(guó)外大企業(yè)的進(jìn)入以及新興行業(yè)的發(fā)展，整個(gè)城市商務(wù)活動(dòng)的廣度與深度得以迅速擴(kuò)展；另一方面，不少大型公司，隨著自身業(yè)務(wù)鏈條延長(zhǎng)，其自身商務(wù)活動(dòng)也已經(jīng)出現(xiàn)分離趨勢(shì)：管理職能要求靠近城市的信息中心，研發(fā)職能要求靠近城市的科技中心，銷售職能要求靠近目標(biāo)市場(chǎng)，培訓(xùn)、會(huì)議職能要求有更適宜的環(huán)境，因此大公司不同的職能部門(mén)可能會(huì)分別選址，形成職能總部。借奧運(yùn)之勢(shì)，亞奧板塊新商務(wù)節(jié)點(diǎn)雛形也逐漸顯現(xiàn)。其中新增項(xiàng)目共有十二個(gè)，一半以上是體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目，東部地區(qū)是供應(yīng)量的主要來(lái)源。東部區(qū)域，尤其是CBD區(qū)域內(nèi)新的高品質(zhì)的現(xiàn)房寫(xiě)字樓深受租客歡迎，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)本季度入住的寫(xiě)字樓則大多被內(nèi)資企業(yè)整棟購(gòu)買。 另外，從供給者的角度可以看到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展、進(jìn)步與活躍；從需求者的角度可以看到本土企業(yè)的壯大和國(guó)際企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的看好。五、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析（一）周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析市場(chǎng)供給所在區(qū)域銷售類物業(yè)出租類物業(yè)（只租不售）總計(jì)（萬(wàn)㎡）案名供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）案名供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）西三環(huán)外區(qū)域西貿(mào)DNA天行建道樂(lè)蒙恩商務(wù)街城鄉(xiāng)寫(xiě)字樓長(zhǎng)安就此趨勢(shì)發(fā)展，該區(qū)域有望在“西奧運(yùn)中心”的全面帶動(dòng)下成為西區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的又一“新貴”。西點(diǎn)75007500金源時(shí)代商務(wù)88008800北京印象80007777翠微寫(xiě)字樓1200012000區(qū)域平均/1055010513西三環(huán)區(qū)域西BD1260012800世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈1200011000嘉豪國(guó)際中心110008500牛頓辦公區(qū)96008500區(qū)域平均/1130010200總平均1092510356綜合兩個(gè)區(qū)域的平均售價(jià)水平來(lái)看，西三環(huán)區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)初期的售價(jià)平均水平低于西三環(huán)外區(qū)域?qū)⒔?00元/平方米，當(dāng)前西三環(huán)區(qū)域的平均售價(jià)水平高出三環(huán)外區(qū)域近500元/平方米。本案位于傳統(tǒng)長(zhǎng)安街西盡頭與西三環(huán)的交匯之處，地理位置優(yōu)勢(shì)極為突出，這就奠定本項(xiàng)目必須發(fā)揮其特有的地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)，打造一個(gè)與其地段價(jià)值相符合的高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品。同時(shí)區(qū)域不乏一些知名的國(guó)有電子、電信等科技類企業(yè)，這些企業(yè)多數(shù)都為行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)，在中關(guān)村的核心區(qū)域辦公能夠更好的發(fā)揮企業(yè)的效能，提升企業(yè)的品牌價(jià)值。2 、西三環(huán)外區(qū)域：民私營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)有企業(yè)為數(shù)不少案名公司性質(zhì)道樂(lè)蒙恩商務(wù)街大型國(guó)有企業(yè)及市政府與民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)各占一半長(zhǎng)安