中房集團(tuán)北京公主墳大型綜合項(xiàng)目可研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 00嘉豪國際中心110008500牛頓辦公區(qū)96008500區(qū)域平均/1130010200總平均1092510356綜合兩個(gè)區(qū)域的平均售價(jià)水平來看，西三環(huán)區(qū)域的項(xiàng)目在開盤初期的售價(jià)平均水平低于西三環(huán)外區(qū)域?qū)⒔?00元/平方米，當(dāng)前西三環(huán)區(qū)域的平均售價(jià)水平高出三環(huán)外區(qū)域近500元/平方米。五、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析（一）周邊寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析市場(chǎng)供給所在區(qū)域銷售類物業(yè)出租類物業(yè)（只租不售）總計(jì)（萬㎡）案名供應(yīng)量（萬㎡）案名供應(yīng)量（萬㎡）西三環(huán)外區(qū)域西貿(mào)DNA天行建道樂蒙恩商務(wù)街城鄉(xiāng)寫字樓長安東部區(qū)域，尤其是CBD區(qū)域內(nèi)新的高品質(zhì)的現(xiàn)房寫字樓深受租客歡迎，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)本季度入住的寫字樓則大多被內(nèi)資企業(yè)整棟購買。借奧運(yùn)之勢(shì)，亞奧板塊新商務(wù)節(jié)點(diǎn)雛形也逐漸顯現(xiàn)。商業(yè)形態(tài)過于單一，商務(wù)氛圍相對(duì)單薄，尤其甲級(jí)寫字樓屈指可數(shù)；但是政治、文化、經(jīng)濟(jì)、教育等資源相當(dāng)豐富，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，加上商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)需求巨大，因此發(fā)展?jié)摿κ?，具備成為北京多中心之一或升?jí)為新商圈的基礎(chǔ)。軍政要地，提速商務(wù)按照目前北京房地產(chǎn)分布的格局，未來集中放量的區(qū)域首屬京西板塊，亦即西三環(huán)至五環(huán)的區(qū)域，尤其是西四環(huán)、玉泉路、昆玉河沿線、長安街西延長線一帶。景觀生態(tài)，屢試不爽西三、四環(huán)地區(qū)依賴于“背靠西山、緊鄰昆玉”的景觀資源占盡了地利。本案四棟建筑體分別為A、B兩棟甲級(jí)寫字樓，C座四星級(jí)酒店，D座商務(wù)公寓，地上1—5層由裙房連接，全部設(shè)計(jì)為商業(yè)，地下四層滿足停車需要。通過將辦公、商業(yè)、酒店、商住公寓等多種業(yè)態(tài)設(shè)施相對(duì)集中的布置，結(jié)合公主墳地區(qū)原有的商業(yè)氛圍，產(chǎn)生熱核效應(yīng)。無論是以昆玉河水景資源著稱的牛頓辦公區(qū)，還是以遠(yuǎn)眺西山為賣點(diǎn)的道樂蒙恩商務(wù)街，以及以西奧運(yùn)中心完善配套為景觀依托的紫金長安，都無一例外地充分利用了景觀資源賦予土地的地段價(jià)值，西部是景觀資源的典型代表，從更深層次上分析，正是景觀資源成就了西部的地段價(jià)值。在這一帶，匯集了國家工商行政管理總局、國家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、財(cái)政部等數(shù)百家中央直屬機(jī)構(gòu)、部委機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，形成一個(gè)特定的政治、教育、文化、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)和旅游中心區(qū)。四、北京市物業(yè)市場(chǎng)分析任何一類物業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限于某一特定區(qū)域之內(nèi)，還必須要對(duì)一個(gè)城市整體市場(chǎng)特點(diǎn)有所了解。 供求趨于平衡， 空置率下降2005年一季度，北京的寫字樓存量近800萬平方米，就區(qū)域分布而言，中關(guān)村仍然是北京寫字樓供應(yīng)量的最大的商圈，而第一季度供應(yīng)量的桂冠依然是中關(guān)村，三分之一的新增供應(yīng)量來源于此。供應(yīng)的放緩為租賃市場(chǎng)上空置面積的吸納提供了一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境。西點(diǎn)太平路寫字樓金源時(shí)代商務(wù)4天順仁和北京印象翠微寫字樓區(qū)域總計(jì)西三環(huán)區(qū)域西BD金玉大廈世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈世紀(jì)?；鄞髲B嘉豪國際中心賽迪大廈牛頓辦公區(qū)廣源大廈科原大廈久凌大廈2為公商務(wù)中心金洲大廈區(qū)域總計(jì)總計(jì)西部區(qū)域除中關(guān)村、金融街兩大傳統(tǒng)寫字樓區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量龐大以外，其它區(qū)域的商務(wù)氛圍相對(duì)稀缺。這一方面是由于西三環(huán)外的項(xiàng)目多數(shù)入市時(shí)間不長，尚未漲價(jià)，另一方面也說明區(qū)域良好的發(fā)展?jié)摿χС窒鄬?duì)較高的價(jià)格。外資以及合資企業(yè)由于對(duì)中國IT行業(yè)市場(chǎng)的看好，在中國IT業(yè)的核心區(qū)域辦公也成為企業(yè)占領(lǐng)中國市場(chǎng)的必然選擇。整個(gè)區(qū)域的行業(yè)發(fā)展特征為：以科技類行業(yè)為主導(dǎo)地位，帶動(dòng)以其為生的咨詢、媒介類行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)區(qū)域本身的人文資源成為文教類行業(yè)聚集的區(qū)域。國字頭企業(yè)的駐扎地由于身處軍政要地，周邊又有核研究院、航天部等國家部委，雖然商務(wù)項(xiàng)目的密集程度和影響力與中關(guān)村和金融街不可同日而語，但西三環(huán)仍可以成為西區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的代表之一。有專家表示，要滿足游客需求，本市4000多家非星級(jí)住宿設(shè)施的接待潛力仍需挖掘，一些有北京特色的院落很適合成為接待外國游客的“臨時(shí)賓館”?！?月A座624層 C座621層 季度小計(jì) C座621層 A座624層 三季度7月A座624層 C座621層 8月A座624層 C座621層 9月 季度小計(jì) A座624層 年度小計(jì) C座621層 A座624層 %% 合計(jì): D座628層 %% B座619層 %% C座621層 %% A座624層 %% 車位 % 中房集團(tuán)公主墳大型綜合項(xiàng)目可研報(bào)告九 、項(xiàng)目進(jìn)展情況項(xiàng)目經(jīng)北京市發(fā)改委于2005年12月批準(zhǔn)立項(xiàng)后，各項(xiàng)工作均已全面展開，由于本項(xiàng)目的一些歷史遺留問題，已被市政府列為重點(diǎn)支持和監(jiān)督工程，在各項(xiàng)手續(xù)的辦理上都開了綠燈，以加快工程進(jìn)度?！?B座(19層):可銷售面積619層20486平米,實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)17500元/平米。需求旺盛 根據(jù)《北京奧運(yùn)旅游行動(dòng)規(guī)劃》做出的承諾，2008年，北京星級(jí)飯店將發(fā)展到800家，客房共13萬間。西三環(huán)外區(qū)域：中小規(guī)模企業(yè)占主導(dǎo)地位案名需求主力面積道樂蒙恩商務(wù)街2棟樓被整棟購買（各3000平方米），1萬平方米被市政府購買，其余為80150平方米散戶中小企業(yè)6070平方米為主，部分投資客戶金源時(shí)代商務(wù)中心客戶幾乎全是Shopping Mall的商戶，主力需求面積在40100平方米北京印象中小型企業(yè)80180平方米為主天行建
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