【文章內(nèi)容簡介】 中心，并且與體育館、市公園、農(nóng)貿(mào)市場比鄰。交通狀況超級便捷，道路寬闊，四通八達(dá)。周邊生活配套齊全，居家、購物、醫(yī)療、教育十分方便。?市內(nèi)罕有的CLD（中央居住生活區(qū)）核心稀缺地塊，高端住宅稀缺，該類土地已經(jīng)供應(yīng)完畢。是無可爭議的稀缺品，同時是高端置業(yè)者最為看重的物業(yè)特征。 劣勢（W）：?4面臨建筑及路，有部分視覺阻擋和空氣污染。地塊的周圍上相對密集的配套設(shè)施和原有的居住區(qū)，視覺上可能由于部分建筑的阻擋而顯得有些局限。3面均是城市主干道?？赡軙嬖诳諝赓|(zhì)量不佳的狀況。由于原有的居住人口和小區(qū)居住人口比較多，可能會有一定的燥聲污染。?地塊形狀相對尷尬和局限。地塊形狀的不規(guī)則。在建筑布局、園林、環(huán)境規(guī)劃上受限，操作空間較小。?土地綜合成本高，要求售價要高出目前普通市場的30%。由于地價成本極高，要求售價必須保證在3000元/平米以上，而同區(qū)域大眾化普通產(chǎn)品的價格又在2500—3000元之間振動，市場的挑戰(zhàn)是巨大的。?市場容量有限，累積時間較長由于本土缺乏多元化經(jīng)濟(jì)的支撐，主要還是以農(nóng)業(yè)和部分初級工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支撐點，整體市場的消費容量短期內(nèi)很容易被消耗。持續(xù)性的消費累積又要較長時間的累積。所以本地的市場一但集中放量，容量短期會出現(xiàn)透支現(xiàn)象。而使銷售變得疲軟，增加時間成本。機會（O）：?作為以建設(shè)城市參與者的身份獲得土地的同時，又能實現(xiàn)眾多的優(yōu)惠和政策支持，減少前期的資金壓力，更加利于融資渠道的延伸。?本區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品設(shè)計和推廣水平普遍落后在本案所處區(qū)域內(nèi)，大部分項目對產(chǎn)品的樓體外立面、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理和社區(qū)文化的塑造等方面未能充分重視。這些項目在自身“內(nèi)在美”方面尚有不小差距。外立面缺少豐富的線條和造型變化，看上去十分呆板。許多項目的園林綠化以普通道路作為景觀軸線，忽略了組團(tuán)間綠化的實用效果。社區(qū)配套也大多并不完善。與之相對應(yīng)，各項目在產(chǎn)品的現(xiàn)場包裝與推廣、銷售人員自身素養(yǎng)與服務(wù)質(zhì)量方面也大都有不足之處，普遍存在包裝粗糙、市場形象模糊、售樓員接待不周等現(xiàn)象。故本項目一定避免該類不足，在周邊的競爭項目中脫穎而出。?入市時三門峽片區(qū)的可競爭樓盤（建業(yè)森林半島、景通鉑景灣、海洋永興花園）均已經(jīng)是老項目形象，它們的項目營銷手法已經(jīng)被我方完全了解，有利于本項目塑造形象和高度。威脅（T）?新拍賣或協(xié)議的土地開發(fā)進(jìn)程還不能清楚把握協(xié)同本項目同時拍賣的B、C、D號地塊的開發(fā)情況和進(jìn)程還不能十分明了。其規(guī)劃水平、開發(fā)模式、營銷理念、均是我們不得不著重考慮的。隨著這幾塊新土地陸續(xù)拍出，并進(jìn)行項目的開發(fā)?？梢哉f未來區(qū)域市場競爭將會日益激烈。?政策的穩(wěn)定性還有待靈活應(yīng)對雖然3線城市的在調(diào)控政策有一些延遲，但是也會逐步被波及。特別是一線城市疲軟的情況下，對三線城市的開發(fā)優(yōu)勢也在進(jìn)一步的影響及削弱。二、目標(biāo)客戶定位 高端住宅客戶的變化歷程——區(qū)域變化中的城市購房族：二十年前無富人 生活完全無差異十年前有差異 戶型大小、地點不同外來示范的增加 小區(qū)品質(zhì)和形象受到重視五年前形成差異 規(guī)模和社區(qū)成為重點外來與本地發(fā)展差異多樣化 個性化、多樣化 本項目目標(biāo)客戶客戶年齡：2655歲、 主要生活居住地：三門峽市及所轄區(qū)縣。客戶職業(yè)及比重預(yù)計如下： 客戶人群預(yù)計比例客戶地源比例三門峽市本地居家、換房、一次置業(yè)者所管轄區(qū)縣向核心主城遷徙的家庭75％三門峽城區(qū)40%靈寶市城區(qū)15%義馬市城區(qū)15%澠池縣城、陜縣城、盧氏縣城、5%私營企業(yè)主，生意人10％本市及所管轄城市的生意人10%國家公務(wù)員5％所管轄城市5%企業(yè)、事業(yè)單位管理人員5％所管轄城市5%其它5%所管轄城市5%目標(biāo)客戶模擬闡述：模擬心態(tài)：＊本地一次置業(yè)及換房家庭（含所轄朝三門峽遷徙的區(qū)縣家庭）：他們熟悉該區(qū)域，對城市核心和居住方式有深刻理解。又或是他們已經(jīng)不堪于區(qū)縣生活的平庸，在主城核心置業(yè)不光能尋求新的生活方式而且能提升自身形象和品位。＊私營企業(yè)主、生意人：借改革浪潮的東風(fēng)，是先富起來的一批人。由于年少時普遍窮困沒有多少文化，靠“偶然和旁道”的原始積累起家。重視子女教育，迫切希望子女能躋身文墨積聚之地，樂于群居（從側(cè)面反映出傳統(tǒng)的圍合抵御外強的居住心態(tài)）。男尊女卑的觀念根深蒂固,骨子里流淌著一家之長的傳統(tǒng)，尊崇大中型面積和高形象社區(qū)以體現(xiàn)身份的象征。＊企事業(yè)中高管人士、公務(wù)員：年近過四奔五，在紅色旗幟下長大，中國最傳統(tǒng)的教育理念與人生觀、世界觀在他們身上刻下深刻的烙印。經(jīng)歷文革、知青下鄉(xiāng)末期，那段紅色歲月成為今天成功的另一種榮譽。憑著多年的奮斗，正處于事業(yè)輝煌時期。中國傳統(tǒng)文化有深刻的認(rèn)同感。＊其它類型：這類客戶群體沒有明顯職業(yè)界定。他們有可能是藝術(shù)家、學(xué)者。但相對占的比例較少。分述:——26—50歲人，能理性、客觀剝離事物偽相，把握本質(zhì)。經(jīng)過事業(yè)的成功，比一般人更加自信，也更加主觀，有一套強勢的自我人生觀、價值觀。通過市場調(diào)查與客戶訪談，我們發(fā)現(xiàn)客戶的主要需求特點：綜述：從上可見目標(biāo)客戶群體遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有一線城市的劃分細(xì)致，由于其城市中無多元經(jīng)濟(jì)概念。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，并且由于本身城市人口少，購買能力相對有限；所以在目標(biāo)客戶群體的區(qū)域定位上也必須盡量多的考慮周邊有消費力的區(qū)縣。三、項目形象定位 因此，通過上訴項目目標(biāo)客戶群體描述和分析。相應(yīng)的本項目屬性定位為： ——城市核心，CLD（中央居住生活特區(qū)）浪漫住區(qū)理念支撐：支撐地中海浪漫風(fēng)情社區(qū)、生活自在得意處。支撐全能配套成就尊寵人生。生活自然在高處。支撐國際視野理念塑造品位高度。個性自然張揚處。支撐一切為了后代，構(gòu)筑三門峽第一全能教育大盤。支撐運動生活就在家門口。做健康生活的領(lǐng)跑者。關(guān)鍵詞:城市的、核心的、配套全面的、尊崇的、個性的、運動健康的、唯一的。 ——打造三門峽城市核心CLD高端歐陸風(fēng)情住區(qū)。四、項目產(chǎn)品定位 定位思路把握原則： ）高端來自項目的稀缺性，本項目包括位置、配套、規(guī)劃理念、景觀、布局以及產(chǎn)品本身，當(dāng)外因和其它項目不一致時，產(chǎn)品本身的稀缺性就顯現(xiàn)出來。 ）戶型面積的可控性，本項目從三個方面入手：A、周邊市場調(diào)查最暢銷戶型。B、從每個功能性房間的開間尺度探討舒適度。 C、總價控制原則。）保證產(chǎn)品的梯度延伸性，綜合素質(zhì)最低與最高差距太大，勢必造成推廣的錯位，本項目力爭讓產(chǎn)品的質(zhì)數(shù)由營銷分期梯度推出發(fā)逐步拉升形象和品牌，項目的銷售速度才能得以持續(xù)性保證。）高層景觀，空中尚宅：分析：▲市場產(chǎn)品可比性不強（特別在規(guī)模、景觀、規(guī)劃理念、配套方面）?！袌鲂蜗鬄楦叨水a(chǎn)品，與項目形象和規(guī)模及發(fā)展理念一致。▲高售價帶來了高利潤，能多擺則多擺。高層：分析 ▲充分的發(fā)揮建筑布局的生態(tài)合理性、建筑外立面造型的差異性。▲要充分發(fā)揮出組團(tuán)景觀的優(yōu)勢，這樣才可提高價值?！鴳粜蜕弦袆?chuàng)新，與市場同類產(chǎn)品實現(xiàn)差異化?！茝V形象上要有突破。大氣、個性的差異化。主力戶型：在目前高端住宅市場上