【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展定位細化方案 通程國際大酒店 （五星級） ? 租金水平： ? 租金： /㎡ /天 ? 物業(yè)管理費： 2元 /㎡ /月（不含空調(diào)、電費） ? 企業(yè)進駐情況： ? 共入駐企業(yè)約 21家，入住率約 90%，其中省內(nèi)企業(yè)占 62%，省外企業(yè)占 38%； ? 金融、房地產(chǎn)、 IT及機械設(shè)備業(yè)企業(yè)成為主要客戶。 樓層 功能分布 4 4 46 通程會所 4142 總統(tǒng)套房、復(fù)式套房 3940 行政樓層 38 非吸煙層 2237 客房 1220 寫字樓 6~11 文體娛樂、夜總會、健身按摩等 5 大宴會廳、國際會議中心 4 鵬程食府 3 金色家族名品中心、美容美發(fā)中心 2 食街、商務(wù)中心、銀行 1 大堂吧、咖啡廳、 通程國際酒店樓層分布 通程國際大酒店 通程國際酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 星心國際發(fā)展定位細化方案 金源大酒店 （四星級） ? 租金水平： ? 租金： /㎡ /天 ? 企業(yè)進駐情況： ? 共入駐企業(yè)約 29家，入住率約 85%，其中省內(nèi)企業(yè)占 79%，省外企業(yè)占21%； ? 金融、房地產(chǎn)類企業(yè)成為主要客戶。 金源酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 金源大酒店 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 分布：主要位于市區(qū)成熟路段； ? 入駐企業(yè)：本土創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、小型民營企業(yè)；外省企業(yè)駐長辦事處； ? 企業(yè)入駐的原因：： ? 租金在 1元 /㎡ /天左右，價格相對較低； ? 地段較好，周邊配套成熟； ? 宜商宜居； 項目名稱 規(guī)模（ m2） 租金水平 （元 /m2/天） 物管費（元 /m2/月） 新時空 占地 4792 總建 建鴻達現(xiàn)代城 占地 4700 總建 1 維一星城國際 占地： 2576 總建： 三角花園 占地 3169 總建 2 長沙部分商住樓概況 建鴻達現(xiàn)代城 維一星城國際 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 建鴻達及維一星城入駐企業(yè)構(gòu)成（行業(yè)） 建鴻達及維一星城企業(yè)構(gòu)成（地域） ? 在入駐商住樓辦公的企業(yè)中，前五位分別是科技電子類、房地產(chǎn)類、科教文化類、咨詢顧問類及貿(mào)易類，占據(jù)約 60%的比例，金融類企業(yè)僅占 8%； ? 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 81%；省外企業(yè)占 29%，企業(yè)規(guī)模普遍較小，沒有國際企業(yè)進駐。 客戶： 以省內(nèi)中小規(guī)模的科技、房地產(chǎn)、文化傳播類企業(yè)為主 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 產(chǎn)品 ：整體檔次較低，以中小戶型為主，兼顧居住辦公 ? 外立面風(fēng)格與住宅接近，商務(wù)形象不明顯； ? 內(nèi)部裝修檔次低，電梯間、走廊等公共空間僅做簡單處理，品質(zhì)感差； ? 單間面積較小，集中在 30~120㎡ 之間，以兼?zhèn)渚幼∨c辦公。 簡陋的窗戶護欄 簡單裝修的走廊 與住宅類似的外立面 間隔以中小戶型為主 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 幾類辦公物業(yè)特征對比：專業(yè)寫字樓已成供需主流 公寓式寫字樓 高星級酒店寫字樓 專業(yè)寫字樓 規(guī)模 4~6萬㎡ 1~2萬㎡ 3~5萬㎡ 性質(zhì) 居住及辦公 酒店及辦公 辦公 經(jīng)營模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，與住宅類似 豪華莊重 現(xiàn)代感強 間隔區(qū)間 30～ 600m2不等，大部分集中在 30～ 120m2 —— 80～ 600m2，主力集中在 150~300㎡ ，可靈活組合 整體檔次 較低 高 高 物業(yè)管理 一般，普通的保安保潔服務(wù) 共享高星級酒店的物業(yè)服務(wù) 專業(yè)物管公司開始進入，樓宇實現(xiàn) 5A智能化，但整體水平仍有待提升 出租情況 租金約 1~ /m2/天，物業(yè)管理費 ～ 2元/m2/月 租金約 3~4元 /m2/天，物業(yè)管理費 20元 /m2/月（含空調(diào)費） 租金 ～ 3元 /m2/天，管理費 ～ 元 /m2月，出租率較高 客戶特征 省內(nèi)中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國際知名企業(yè)駐長機構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強的實力企業(yè) 房地產(chǎn)、 IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷售情況 價格 4000～ 6000元 /m2，大多在 5000元 /m2以下，銷售狀況較好 —— 售價為 4500～ 12022 元 /m2，銷售情況良好 買家特征 以本地公司和個人購買自用為主 —— 本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會整層購買，但比例較低 未來的競爭，將集中在優(yōu)質(zhì)的專業(yè)寫字樓之間 星心國際發(fā)展定位細化方案 專業(yè)寫字樓未來趨勢 —— 供應(yīng)逐步增大，競爭激烈 預(yù)計 20222022年，寫字樓新增供應(yīng)量： ，其中多為高檔及中高檔寫字樓。 項目名稱 位 置 占地面積 （㎡） 建筑面積（㎡） 寫字樓面積 （㎡） 推出時 間 級別 備注 長大彩虹都 芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角 180000 2022 中高檔 1棟 財富岳麓 岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè) 82951 20220 2022 中高檔 酒店、商業(yè)、寫 字樓 中信大廈 開福區(qū)黃興北路 110000 40000 2022 友阿大廈 芙蓉中路三段 142號 9612 63458 30000 2022 中高檔 雙塔樓， 1棟寫字樓 立達湘府大廈 長沙市天心區(qū)黑石 村 50000 未知 未知 華晨大廈 萬家麗路以西，景 園路以北 55000 未知 未知 長沙寶力摩爾商業(yè)中心 天心區(qū)南門口東南角 約 30000 2022 泊富國際 芙蓉北路 564 39000 270000 100000 2022 高檔 超高層 貞泰金融中心 五一大道與芙蓉路 交匯處西南角 40000 360,000 約 120220 2022 高檔 超高層 匯金國際 天心區(qū)黃土嶺正街 1號 45070 237577 約 30000 2022 現(xiàn)代大廈 長沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角 11755 83605 40000 未知 中檔 大地商務(wù)大廈 開福區(qū)西長街 100000 約 40000 未知 天健 芙蓉盛世 開福區(qū)芙蓉中路一 段 88號 560000 未知 約 50000 2022 未動工 星心國際發(fā)展定位細化方案 未來供應(yīng)： ?未來寫字樓供應(yīng)仍中要集中在城市中心區(qū)域，中心區(qū)域競爭進一步加?。? ?20222022年新增寫字樓供應(yīng)量達 ，多為中檔、中高檔寫字樓，將集中在 2022年大規(guī)模放量， 2022預(yù)計新增供應(yīng)量在 13萬方左右； ?國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商投資興建的寫字樓物業(yè)增多，且均位于城市中心，這將確保寫字樓物業(yè)的開發(fā)品質(zhì) ?2022年后，寫字樓市場將面臨更大的放量，其中北辰、中信等幾個超級大盤的寫字樓推出將嚴(yán)重的沖擊市場； 未來需求： ?根據(jù)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓市場表現(xiàn)，考慮到寫字樓市場受經(jīng)濟環(huán)境影響較大， 2022年全年空置率將保持在 1520%左右； ?而且 2022年后宏觀經(jīng)濟逐漸恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率將會下降； 2022年以后，優(yōu)質(zhì)寫字樓集中放量，市場空置率水平預(yù)計將有所上升，但受之前經(jīng)濟蕭條影響被壓抑的需求也將得以釋放，因此空置率水平還處于合理水平。 ?2022年后，經(jīng)濟危機后經(jīng)濟恢復(fù)期度過，企業(yè)發(fā)展趨緩，新增企業(yè)數(shù)將減少，寫字樓需求量將承下滑趨勢。 20222022 年，放量較 0809年逐步增大，競爭增大，但或形成供銷兩旺的勢頭，機會與風(fēng)險并存。 專業(yè)寫字樓未來趨勢 星心國際發(fā)展定位細化方案 長沙寫字樓基礎(chǔ)市場研究總結(jié) ? 市場：穩(wěn)步發(fā)展，對中高檔及以上的專業(yè)寫字樓需求逐漸增長 專業(yè)寫字樓投資回報率高，投資價值明顯，投資市場良性健康發(fā)展，且中高檔寫字樓投資回報率高于高檔寫字樓； ? 客戶：金融、房地產(chǎn)、 IT類為中高檔專業(yè)寫字樓的主要消費群體， 300平米以下面積為主需求 金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、 IT通訊企業(yè)等，成為長沙高檔、中高檔專業(yè)寫字樓的重要消費群體； 中小規(guī)模的科技電子企業(yè)、咨詢顧問企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)多選擇“宜居宜辦公”的商住樓。隨著企業(yè)形 像宣傳和品牌塑造的需要，將會促使這類客戶群體產(chǎn)生較大的中高檔專業(yè)寫字樓需求； ? 產(chǎn)品：向高標(biāo)準(zhǔn)配置發(fā)展，但整體品質(zhì)感不強 硬件設(shè)施的配置以及物業(yè)管理水平的不斷提高貫穿長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展過程，但由于企業(yè)規(guī) 模普遍偏小，對寫字樓仍未產(chǎn)生高標(biāo)準(zhǔn)要求，因此無論在內(nèi)部裝修上、相關(guān)配套及物業(yè)管理方 面，均有待提高，影響了寫字樓整體品質(zhì)的增強； ? 未來： 競爭集中在中心城區(qū)，未來 13年放量大增，競爭加劇，或?qū)⒕S持供需兩旺的勢頭。 2022年后，需求量將大幅下降。 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART A 寫字樓發(fā)展定位 一． 寫字樓基礎(chǔ)市場研究 二． 項目寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 寫字樓開發(fā)資源盤點 ? 湖南 CPD的核心地帶，城市未來中心位置 ? 立體交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷 ? 地塊昭示性強，具備地標(biāo)特質(zhì) ? 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢： ? 非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)價值較難體現(xiàn) ? 周邊企業(yè)少，商務(wù)氛圍淡 ? 目前人氣差，市政及商務(wù)服務(wù)配套不齊全 劣勢： 未來新城商務(wù)代表 景觀資源突出 商務(wù)環(huán)境現(xiàn)狀較差，需強化及完善自身配套 星心國際發(fā)展定位細化方案 體現(xiàn) CPD核心區(qū)城市價值及高度文明感的 未來城市新中心的、生態(tài)的 花園式 中高端 專業(yè)寫字樓 高端形象、中高端產(chǎn)品、中高端價格 寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 定位理由闡述 市場角度： 中高檔專業(yè)寫字樓已成市場需求主流，銷售速度、租賃價格、投資回報均 最有保障；而頂級寫字樓因長沙的產(chǎn)業(yè)特征缺乏支撐； 項目本身： ? 項目將成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性地標(biāo)，商住型寫字樓不適合形象檔次的需要，同時也與項目內(nèi)公寓發(fā)生內(nèi)部競爭，不建議使用； ? 臨 80畝湖泊莊園是項目最大的優(yōu)勢，項目寫字樓可走“生態(tài)”路線，但市場上打“生態(tài)”牌的太多，不如直接打出“花園式”，直接明了。 寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎(chǔ)市場研究 二． 項目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎(chǔ)市場研究 二． 項目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 1）按項目類型分：純小戶型項目、中大型項目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 如白沙晶城為純小戶型項目，博林金谷為中型項目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 2）按使用用途分：商務(wù)型（酒店 /行政）公寓、生活型小戶型 前者戶型設(shè)計為傳統(tǒng)的通間，基本不帶燃氣、陽臺，生活不便，為長沙較長期的產(chǎn)品，越來越不受市場歡迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考慮生活的需要，帶燃氣、陽臺，甚至做到明廚明衛(wèi)。如博林金谷。 3）按裝修標(biāo)準(zhǔn)分：毛坯房、精裝公寓 長沙小戶型分類 備注：本章內(nèi)“小戶型”，指戶型面積在 90平米以下的產(chǎn)品 星心國際發(fā)展定位細化方案 天健芙蓉盛世 長沙商務(wù)中心 未來城 謀房博客 陽光 100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 盛大澤西城 郡原廣場 伍家?guī)X生 活廣場 蘋果派 SOHO天都 才子佳苑 豪菲斯 新時代廣場 金陽大廈 鉑宮 左岸右岸 上河國際 由上到下： 金色家園 未央大邦 香頌國際 巧克力空間 博林金谷 紅區(qū)抽屜 印象天心 尚城 融圣國際 天心華庭 建鴻達華都 摩天 1號 山水華景 旭日東升 白沙晶城 華府 1航線 附帶小戶項目 純小戶項目 長沙典型小戶型項目分布概圖 長城國際 長大彩虹都 星心國際發(fā)展定位細化方案 純小戶型樓盤 樓盤名稱 交通樞紐 依托商圈 伍家?guī)X生活廣場 三一大道、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車站路、八一路 火車站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 soho天都 車站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號 芙蓉中路、勞動路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客