【文章內容簡介】 /4050歲 用途：給父母養(yǎng)老 /自己未來養(yǎng)老 描述： 有一定的積蓄，沒有太多投資生財?shù)耐緩剑? 市內的房價持續(xù)攀升，趁手頭有余錢，先買一處小區(qū)環(huán)境好、有社區(qū)的房子； 只要價格合適，戶型好，社區(qū)好，反正暫時不住。 群體四 年齡： 55歲以上 用途：自住養(yǎng)老 描述： 退休了，沒事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥； 現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒啥社區(qū)，兒孫周末過來，還挺擠的，城里的空氣也不好； 愿意到郊區(qū)，只要價格差不多，有個花園、小區(qū)，就可以考慮。 購房客戶群體分析 市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來源于本地、成都、外地、三州，分別占 55%、 25%、 15%、 5%。 購房客戶年齡分析 年齡（歲） 比例 30歲以下 % 3035歲 % 3640歲 % 4145歲 % 4650歲 % 5155歲 % 5660歲 % 60歲以上 % 合計 100% 30以下及 3040歲的消費者占總體消費者 ％的比例，但區(qū)域消費者中仍有不少 50－ 60歲的用于養(yǎng)老的客戶，且該類客戶正逐年增加。另據(jù)消費者群體樣本調查得知周邊項目消費者主要集中在 3045歲。 購房客戶地域分析 現(xiàn)工作位置 比例 川浙工業(yè)園 % 新津老城區(qū) % 五津其他區(qū)域 % 新津其他區(qū)域 % 新津周邊區(qū)域 % 市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市 % 其它城市 % 合計 100% 購房者工作地點主要集中在新津區(qū)域 核心群 購房客戶面積需求 面積 60平米以下 6070 7180 8190 91110 111130 130以上 比例 % % % % % % % 購房面積需求特征體現(xiàn)為： 70－ 90平方米對緊湊套二， 90110平方米對應小套三。 客戶分析小結 消費者主要認可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結構為主，以實惠為向導、以緊湊舒適居家為導向， 較為接受開發(fā)商多贈送陽臺、露臺等灰空間。 成都、雙流、大邑、三州回流客戶、西藏客戶為主要外地客戶。 客戶年齡主要集中在： 30歲以下及 30— 45歲。 客戶職業(yè)主要集中在：個體老板、國有 /公司職員、民營企業(yè)老板 /管理人員。 客戶年收入：為 5萬元以上，其中以 7萬 11萬為主， 11萬元以上及 5萬元以下 為輔。 結合項目 項目整體套一戶型占到 41%，和本地消費群體的需求有偏移。原因有二種可能性： 消費偏好就喜歡大的房子 本地小戶型推出量過少 作為第一個吃螃蟹的人，勇氣和智謀需同時具備 解決之道：為規(guī)避風險，把戶型配比做適當?shù)恼{整 結合項目二 警惕圍城效應 買得起房的人不會買小房子 想買小房子的人買不起房子 想投資的人覺得地段不能吸引他 看得起地段的人買不起房子 解決之道：小戶型自住的需求硬性引導，釋放需求。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 戶型配比優(yōu)化建議 套型 套一 套二 套三 套數(shù) 183 201 97 比例 38% 42% 20% 套數(shù)比 面積區(qū)間 4150 5160 7080 8190 91100 101100 110130 套數(shù) 119 78 26 135 53 14 56 比例 25% 16% 5% 28% 11% 3% 12% 面積比 合并 D D6，改成套三 戶型優(yōu)化建議 一室一廳和單身公寓轉變成三室兩廳 合并 D D6，改成套三 如圖 外立面建議 東岳建議： 天際線統(tǒng)一一種造型，從側面顯得有點雜亂。 外立面配色建議 東岳建議： 立面設計色彩 :以咖啡色和黑灰色進行搭配，欄桿、窗戶等細節(jié)部分用黑色處理，整體建筑色彩用灰色、白色線條和咖啡色塊色進行搭配。 材料及新技術建議 所在市場使用的節(jié)能環(huán)保材料如下 凈水系統(tǒng) 新風系統(tǒng) 8度抗震 凈水系統(tǒng) 新風系統(tǒng) 區(qū)域已有項目 客戶接受度較好，較為認可 其他新技術 東岳建議： 新技術增加成本，但是能換取一定的接受度，但不是影響客戶決定性因素。建議沒有必要使用。 園林建議 鑒于中庭僅 3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。 體現(xiàn)： 南亞園林，生態(tài)港灣，景致居家 ！ 園林特色描述： 碎石拼花路面 小型雕塑裝飾 大量使用灌木起坡造型 集中水景點綴 高密度植物搭配 功能性配套的補充（健身區(qū)、休閑區(qū)等） 東岳營銷 東岳營銷 高密度灌木搭配 園林元素 落地花缽 東岳營銷 園林元素 細部水景 東岳營銷 園林元素 系列雕塑小品 東岳營銷 園林元素 地面停車位 起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓的視覺阻隔。 東岳營銷 園林元素 拼花路面和下沉休閑廣場 建筑轉角植物處理 東岳營銷 園林元素 燈具和路邊植物矮墻處理 東岳營銷 東岳營銷 局部景觀建議 小區(qū)道路提示 圖 小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，美觀的小區(qū)道路，可以提升項目檔次，利于 小區(qū)居民交流，是聯(lián)系各組團景觀的藝術景觀紐帶。 局部優(yōu)化建議 各棟入戶大堂風格提示 大廳入口，回家的感覺， 可采用花崗石、大理石 等材質，提升項目檔次。 入戶大堂提示 圖 其他建議 小區(qū)標志性構筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設置特色的構筑物（例如：建筑體上 LOGO應用、圍墻上 LOGO應用等），以加強小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。 東岳營銷 項目主方向需要整體把控！ 關于策略 ?營銷策略概述 【 營銷目標設定 】 ?打造新城區(qū)的標桿物業(yè)； ?實現(xiàn)片區(qū)可比項目的銷售前三強； ?滿足項目可持續(xù)銷售要求； ?發(fā)展商的品牌建立。 【 基于目標的整體策略 】 ?需求的引導釋放 ?用噱頭來引領需求 ?用精裝房來撼動市場 ?把規(guī)劃納入營銷重點 【 營銷策略指導下的各種策略 】 推廣策略： 以噱頭引爆整體項目推廣 項目價值系列推廣（地段價值、產(chǎn)品價值、認同價值、增值價值 …… ） 以時尚的活動進行整體穿插 推廣渠道有效組合 推廣策略形成 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 ?依勢助勢，掌握區(qū)域市場話語權，以高形象強勢推廣、高品質展示吸引客戶 ?充分借助發(fā)展商現(xiàn)有資源，挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為項目創(chuàng)造營銷機會 利用機會、克服