【正文】 劣勢 ?大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托區(qū)域優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引新津及周邊客戶的關(guān)注 減少劣勢、避免威脅 ?挖掘區(qū)域居住價值，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 【 營銷策略指導下的各種策略 】 銷售策略： 總策略： 定點巡展，由坐銷變行銷，提前咨詢充分吸籌。 優(yōu)惠多樣開盤熱銷。 一次性推售。 輔助策略： 銷售中心，提前進行項目咨詢及蓄客，利用巡展、派發(fā)宣傳簡報、會員入會等各種推廣宣傳手段，充分吸籌，保證籌量。 多種優(yōu)惠措施，刺激購買，實現(xiàn)開盤熱銷場面。 【 營銷策略指導下的各種策略 】 開發(fā)策略： 整體開發(fā) 分期出售 銷售目標 全面認籌 解籌 主銷期 [銷售目標 ]： 總體銷售率 20％ 6 8 7 9 10 11 12 1 2 3 4 7 5 09 10 6 [銷售目標 ]： 總體銷售率 40％ [銷售目標 ]： 總體銷售率 70％ 售罄 8 9 10 主銷期 [銷售目標 ]： 總體銷售率 95％ 建議：整體開發(fā)周期為 15個月 營銷推廣 主流 精致 社區(qū) 突出組合概念，演繹藍調(diào)生活 形象定位 營銷部分 本項目戶型標準，宜居型空間設(shè)計，精致戶型，組合生活。 新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小 HOUSE 突出區(qū)位： 區(qū)位、成熟配套 ； 產(chǎn)品：硬件價值 產(chǎn)品定位 主推廣語： 藍調(diào)生活，我同意，我主張； 創(chuàng)意，改變生活， 副推廣語： 繁華里， 4050平米精致小戶型 藍調(diào)，慢‘點生活 市場中高端占位策略 ?新津的消費主力和市場機會點，是 中高端客戶 ?高端市場占位對于 項目戰(zhàn)略 更有利 ?對于區(qū)位較偏、規(guī)模較小等不利條件，項目應(yīng)以高性價比啟動市場 ?基于市場與客戶細分，結(jié)合項目特征執(zhí)行 差異化戰(zhàn)略 我們希望通過市場引導，把項目塑造成為： [產(chǎn)品品牌 ]：為新津 高端小戶 代言 [客戶品牌 ]: 以片區(qū)富人居住為 主流精致社區(qū) 項目市場占位 三原集團 品牌導入 ，建立項目的市場號召力！ 新津城區(qū)高端客戶群體 ，輻射周邊區(qū)縣的高端客戶 ! “ 贈送面積、增加實用性 ”為代表的 產(chǎn)品線 ，引導高尚品質(zhì)生活主張！ 企業(yè) 產(chǎn)品 客戶 項目市場占位 突破方向 突破方向 突破方向 ?明確階段推貨重點，各種單位互相搭配。 ?把握市場脈動，爭取最大客源。 ?避免風險過大，盡早回籠資金。 根據(jù)目前市場需求環(huán)境和項目規(guī)模， 我們建議本項目采取一次性開發(fā)， 以盡快完成銷售，回籠資金。 項目地塊凈用地 ㎡ ，呈規(guī)則地形，若分期開發(fā)不利于項目規(guī)劃、布局； 目前區(qū)域尚無大盤啟動，項目正可先期入市、盡快推售規(guī)避風險，盡快回收資金； 目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實供給平衡，但潛在供給量巨大，本項目應(yīng)盡量縮短開發(fā)周期，加快資金的高速運轉(zhuǎn)； 類比區(qū)域品牌競爭性樓盤日漸增多，這將會不斷吸納本項目所在區(qū)域有限的需求市場，這就要求本項目必須快走的開發(fā)思路。 入市時機 選擇合適的入市時機，對項目銷售、回籠資金、工程預期的成敗作用至關(guān)重要。由于項目屬于短、平、快項目，所以銷售啟動的轟動效應(yīng)直接關(guān)乎以后銷售提價，考慮到快速回籠部分資金，根據(jù)發(fā)展商 《 邀標函 》之要求 建議入市時機 銷售節(jié)點 整個銷售過程分為預熱期、認籌期、強銷期、持續(xù)期四個階段。 其中在預熱期中，為了與周邊樓盤展開競爭，爭取更多的客戶資源，建議銷售中心及巡展活動同時進行，對客戶進行前期咨詢登記。 8月取得預售許可證，開盤銷售。 全部推售，便于資金盡快回籠，避免不必要的風險。 現(xiàn)場銷售中心開放；吸籌 認籌期 盛大開盤 強銷及持續(xù)期 7 工地圍墻包裝及戶外出街；海報 、 電話咨詢并進行登記 預熱期 09/6 尾盤活動 收官大捷 10/10 整體銷售 95% 8 強銷期，客戶活動 9 12 高調(diào)亮相 品質(zhì)綻放 高調(diào)入市，由坐銷變行銷 戶外提前亮相，并設(shè)置咨詢電話，搶占時機，儲備客源， 6月開始定點巡展，加緊有效客戶儲備； 活動廣告，乘機入市，深入人心，吸引客戶關(guān)注及鞏固其忠誠度； 熱銷炒作，優(yōu)惠促銷，再創(chuàng)銷售口碑。 現(xiàn)場銷售中心亮相，開盤熱銷； 推廣策略 — 主要節(jié)點 8 開始認籌 盛大開盤活動 7 設(shè)置項目咨詢電戶 ，提前進行客戶登記 。 銷售中心開放 客戶活動，口碑傳播 12 持續(xù)銷售至尾盤 9 售罄公告 形成熱銷 道旗、戶外廣告、公交站臺 道旗、戶外廣告、公交站臺信息更換 道旗、戶外廣告、公交站臺信息更換 巡展 客戶活動，口碑傳播 以上時間僅為預測，具體執(zhí)行可根據(jù)工程進度相應(yīng)調(diào)整 短信群發(fā) 短信群發(fā) 高調(diào)亮相 盛大開盤 品質(zhì)綻放 收官大捷 執(zhí)行載體 展示攻略： 通路包裝＋現(xiàn)場展示＋實景展示 推廣攻略： 利用有效營銷手段（戶外＋咨詢點＋房交會＋巡展＋老帶新），促進銷售 活動攻略： 通過活動增加開盤現(xiàn)場氛圍，促進銷售，同時樹立項目品質(zhì)形象 展示攻略 外圍包裝 通路包裝 樣板區(qū)包裝 賣場包裝 “ 體驗式 ” 包裝體系 “點” “線” “面” 展示攻略 — 通路包裝 導視系統(tǒng) 公交站牌廣告 戶外廣告牌可提前展示企業(yè)品牌高度、項目名稱，以便項目高調(diào)入市。 強有力的導示系統(tǒng)，營造現(xiàn)場感染力，增加熱銷氛圍。 展示攻略 — 賣場包裝 銷售中心 藝術(shù)化、格調(diào)化 品質(zhì)化、氣質(zhì)化 重裝飾，使有限的空間無限延伸 … 展示攻略 — 外圍包裝 圍墻包裝展示樓盤信息，提高項目品質(zhì)感。 展示攻略 — 樣板區(qū)包裝 優(yōu)勢展現(xiàn) —— 根據(jù)戶型的不同，充分發(fā)揮各戶型優(yōu)勢，整體調(diào)性時尚現(xiàn)代，重裝飾。 生活化演繹 —— 讓房子發(fā)生故事，是樣板間，更是一種生活場景。 體驗式營銷，演繹未來生活，情景秀。 展示攻略 — VI系統(tǒng) 推廣攻略 巡展 建立直接有效的營銷渠道 立體化媒介整合策略 報紙（形象、關(guān)鍵節(jié)點） 雜志（居周刊等） 網(wǎng)絡(luò)（印象、口碑） 戶外廣告（品牌形象） 客戶營銷 短信 宣傳資料寄送 客戶網(wǎng)絡(luò) 結(jié)合項目規(guī)模情況，推廣載體主要以戶外廣告及巡展為主。 活動攻略 【 售房部、樣板房