鳳凰地產(chǎn)營(yíng)銷部專用培訓(xùn)教材(編輯修改稿)
2025-05-10 23:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7工作日 2工作日 1—3個(gè)月 3工作日 7工作日內(nèi) 賣方按揭買方一次性 還款 領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，辦理按揭注銷 領(lǐng)取還款資料，辦理按揭注銷登記 買賣雙方到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù) 領(lǐng)買方新產(chǎn)權(quán)證， 3個(gè)工作日買方到房管局辦理抵押手續(xù) 買方申請(qǐng)按揭貸款，賣方 申請(qǐng)?zhí)崆斑€款 辦理交易過(guò)戶登記手續(xù) 貸款銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證 銀行放款，房屋交接 7工作日 3工作日內(nèi) 1工作日 3工作日 130工作日 3工作日內(nèi) 賣方按揭買方按揭 辦理公證手續(xù) 辦理房屋查檔 領(lǐng)取公證書 ,房屋交接 即時(shí) 1工作日內(nèi) 公 證 銀行貸款業(yè)務(wù)介紹 貸款種類 房屋按揭貸款 住宅公積金貸款 組合貸款 抵押貸款 房屋貸款種類 第一節(jié) 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 一、借款條件 ? A：借款人必須年滿 18周歲，具有完全民事行為能力的自然人。 ? B：借款人具有穩(wěn)定的合法收入，具有還本付息的能力。 ? C：借款人同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押物。 ? D：所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通。（可到房產(chǎn)局進(jìn)行查檔） 二、貸款額度的確定 ? 購(gòu)買首套住房且套型建筑面積 90平方米以下的 ,貸款最高額為評(píng)估總價(jià)款的 70％ 。 ? 購(gòu)買首套自住房且住房且套型建筑面積 90平方米 (含 )以上的 ,貸款最高為評(píng)估總價(jià)款的 60％。 ? 第二套貸款購(gòu)買住房的，貸款首付款比例不得低于 40％； ? 第三套（含）以上貸款購(gòu)買住房的，貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套首付比例至少提高 5％（ 限購(gòu) ）。 ? 貸款最長(zhǎng)期限 30年： （樓齡 +貸款年限 ≤30） ,最短 12個(gè)月 。 ? 貸款人年齡最高期限 （貸款人年齡 +貸款年限 ≤65男性） （貸款人年齡 +貸款年限 ≤60女性） 三、貸款期限的確定 ? 答：可以，首付款提高至四成；貸款年限最長(zhǎng) 17年。 陳阿姨今年 43歲 ,從事教育行業(yè)，丈夫李先生今年 45歲，從事稅務(wù)工作； 5年前兩人聯(lián)名購(gòu)買了一套商品房 ,并以李先生為借款人辦理了住房按揭貸款?，F(xiàn)在李阿姨想以自己的名字購(gòu)買一套房產(chǎn)，并辦理住房按揭貸款。請(qǐng)問李阿姨還能辦理貸款嗎？ 『 案例 』 第二節(jié) 公積金貸款 一、借款條件 連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金； 具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有按期償還貸款本息 的能力； 有合法有效的產(chǎn)權(quán)證明； 同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押物； 交付首期購(gòu)房款。 第三節(jié) 組合貸款 注意事項(xiàng)： 純公積金貸款不足以支付購(gòu)房款時(shí)，方才選擇組合貸款。 公積金貸款最高額度為 25萬(wàn)元。 連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金 ? 李女士雖然具有公積金貸款資格并屬于國(guó)管，但因?yàn)閱为?dú)使用公積金貸款最高額度是 25萬(wàn)元左右，所以不能滿足她想貸款48萬(wàn)元的需求。 李女士在國(guó)家機(jī)關(guān)工作，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步改善居住條件，經(jīng)人介紹選中了一套位于青秀區(qū)星和園的房產(chǎn)。此房竣工年代在 2022年左右，面積為 156平方米，樓層、格局、朝向等條件都非常符合李女士的要求，且已經(jīng)與業(yè)主達(dá)成了初步的買賣意向，成交價(jià)在 78萬(wàn)元。李女士的單位每月都為其交納公積金，所以她希望首付 30萬(wàn)元，公積金貸款 48萬(wàn)元來(lái)購(gòu)買此房 . 『 案例 』 第四節(jié) 提前還貸 ?提前還款流程 申請(qǐng)?zhí)崆斑€款 辦理注銷抵押登記 領(lǐng)取解押資料（他項(xiàng)權(quán)證） 存入還款金額 結(jié)清材料： 房屋他項(xiàng)權(quán)利證或預(yù)抵押證明、 銀行出具的辦理注銷抵押登記委托書、 蓋有銀行公章的注銷抵押申請(qǐng)表、房屋保險(xiǎn)單正本、 辦理退保委托書。 提 示 還款是否跨行轉(zhuǎn)帳，如是該筆資金不能立時(shí)到帳； 借款人須持本人身份證原件與借款合同原件到借款銀行遞交書面的提前還款申請(qǐng)書（原則上所有銀行都須提前一個(gè)月遞交提前還款申請(qǐng)書）； 借款人應(yīng)及時(shí)退取保險(xiǎn)費(fèi)（持正副本保單、發(fā)票、身份證到投保公司退取。 第四部 :房產(chǎn)交易稅費(fèi) 繳費(fèi)流程與減免條件 房產(chǎn)稅費(fèi)概念與標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn)交易繳費(fèi)預(yù)算 案例分析 房產(chǎn)稅費(fèi)概念與標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn) 稅種 概念 契稅 個(gè)人所得稅 營(yíng)業(yè)稅及附加 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅 土地增值稅 征收標(biāo)準(zhǔn)與 執(zhí)行范圍 契稅 : 房屋成交價(jià)的 2%或 4% 個(gè)人所得稅 : 房屋成交價(jià)的 1%或 20% 營(yíng)業(yè)稅及附加 : 房屋成交價(jià)的 ％ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅 :房屋成交價(jià)的 ％ 土地增值稅 : 房屋現(xiàn)值的 1％或 2% 如何認(rèn)定房屋購(gòu)買時(shí)間 向南昌供電局公司購(gòu)買 2022年房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價(jià)房，總價(jià)款 。 向南昌市社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)事業(yè)管理所購(gòu)買 2022年度房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價(jià)房，總價(jià)款 。 1993年 12月向南昌市毛紡織總廠購(gòu)買房改全部產(chǎn)權(quán)，總價(jià)款 。（ 97年補(bǔ)交部分價(jià)款） 2022年 11月 19日向江西南昌豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買，其中含公攤面積 。 2022年 6月向張三購(gòu)買所有。 房改房 商品房 個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方式是以契稅的計(jì)稅金額為計(jì)稅依據(jù)。 契稅的計(jì)稅金額是以財(cái)政征收部門所核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 購(gòu)買時(shí)間 是否唯一生活住房（個(gè)人所得稅） 房產(chǎn)面積（營(yíng)業(yè)稅及附加） 注意事項(xiàng) 繳費(fèi)流程與免征條件 申 報(bào) 填寫減免表 提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗(yàn)原件收復(fù)印件） 5個(gè)工作日后 領(lǐng)取減免證明或復(fù)函 審 核 核對(duì)減免證明 一、營(yíng)業(yè)稅及契稅和個(gè)人所得稅免征流程 營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人稅減免條件 個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)五年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)五年的唯一生活住房，銷售時(shí)免征個(gè)人所得稅； 個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房 ,該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 營(yíng)業(yè)稅 : 個(gè)人所得稅 : 受贈(zèng)房屋對(duì)外銷售 申 報(bào) 提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗(yàn)原件收復(fù)印件） 審 核 核對(duì)減免證明 登 記 填寫減免證明登記表并簽章 領(lǐng)取減免證明或復(fù)函 契稅減免流程 契稅減免條件 一、辦理離婚后房產(chǎn)契稅減免 二、辦理房屋、土地繼承契稅減免 三、辦理拆遷契稅減免 到公證處辦理公證 領(lǐng)取贈(zèng)與公證書到市財(cái)政局交納契稅 到房產(chǎn)所屬地稅局開具免稅證明 到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔 贈(zèng)與雙方持 《 房屋所有權(quán)證 》 、 贈(zèng)予合同公證書 、 評(píng)估報(bào)告 、 完稅證明 、 測(cè)繪結(jié)果 、 查檔報(bào)告 、 個(gè)稅免稅證明到 7號(hào)窗口辦理變更登記手續(xù) 持受理單、身份證原件領(lǐng)取 《 房屋所有權(quán)證 》 房屋
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