【文章內(nèi)容簡介】 永 豐 路 人 民 路 A B C D 麟州商城 U 形 廣 場 新世紀(jì)商貿(mào)城 服飾 床上用品 藥房 煙酒行 佳和超市 手機(jī)賣場 〖 永豐路租金示意 〗 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 35 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 〖 前進(jìn)路 〗 前進(jìn)路是巨野城區(qū)東西分界主要干道，也是商業(yè)與住宅的結(jié)合之地。 ? 人民路是前進(jìn)路的分水嶺：人民路以北多是住宅區(qū)，且是巨野未來的檔住宅規(guī)劃區(qū)，商業(yè)僅零星散落； ? 人民路以南皆為沿街鋪面，且均已滿租，幾乎無店面對外出租； ? 商業(yè)經(jīng)營以生活配套等雜貨類業(yè)態(tài)和專業(yè)市場（如摩托車、電動車等）為主； 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｎ 前 進(jìn) 路 人 民 路 住宅區(qū) 鳳凰城 A B 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 零落的雜貨類業(yè)態(tài) 面包房、小超市、藥房等生活類業(yè)態(tài) /電動車、摩托車 經(jīng)營格局 1F 1F/2F 主力面積范圍 30平方米左右 30/200300平方米 年租行情 /年 日租行情 1元 /元 平方米 天 平方米 天 平均日租租金 元 平方米 天 〖 前進(jìn)路租金示意 〗 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 〖 古城路 〗 古城路是巨野文化仿古商業(yè)街。 ? 古城路因?yàn)榻ㄖ螒B(tài)關(guān)系，聚集了一批文化業(yè)業(yè)態(tài)，如畫廊、典當(dāng)行、古董等； ? 為適應(yīng)周邊居民生活，古城路也包含了一部分生活配套業(yè)態(tài)，如餐飲、糧油等，另外因?yàn)閷?shí)驗(yàn)小學(xué)設(shè)在此路上，書店、文具店等店面也占有一部分比例； ? 古城路空置率是目前巨野各主要商業(yè)街中最高，約 20%左右，且各店經(jīng)營狀況欠佳； 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｎ 古 城 路 金太陽商貿(mào)城 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 書屋 小型生活超市 文具店 快餐 童裝 眼鏡店 以家貿(mào)產(chǎn)品等雜貨為主，仍屬金太陽商貿(mào)城的外圍街鋪 鞋類、快餐、食品、糧油等生活配套類業(yè)態(tài)為主 特色餐飲、典當(dāng)行、布衣行、畫廊、等業(yè)業(yè)態(tài) A B 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 生活雜類、文體用品等 餐飲、文化休閑、生活雜類 經(jīng)營格局 1F 12F 主力面積范圍 約 3040平方米 150180平方米 年租行情 /年 /年 日租行情 平方米 天 平方米 天 平均日租租金 元 /平方米 天 〖 古城路租金示意 〗 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 〖 青年路 〗 青年路是巨野城區(qū)的主干道之一，也是巨野的行政街。 ? 青年路因?yàn)樾姓值年P(guān)系，整體商業(yè)氛圍并不濃厚； ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂，以生活雜類為主，如超市、書店、美發(fā)、小吃、五金等； ? 青年路的商鋪以沿街 1F經(jīng)營為主，主力面積范圍多在 60— 80平方米，年租金約在 — /年； ? 青年路商鋪平均日租金行情約為０ .55元 平方米 天。 40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人民路 ＞ 永豐路 ＞ 前進(jìn)路 ＞ 新華路 ＞ 青年路 ＞ 古城路 ＞ 招商街 【 各主要商業(yè)街租金比較 】 41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在售 樓盤 商業(yè)部分 定位 規(guī)劃格局 開間 /進(jìn)深 （ m） 規(guī)劃面積（ m2） 銷售價格 (元 /m2) 總價 范圍 主力 總價 開盤 銷售率 新華 商城 社區(qū)底商、新華苑內(nèi)街商鋪 12F － － 14 170－ 200 2850－ 3900 60－ 80 萬 70萬 2022年 8月 30%（多為人民路段） 光麟 新天地 社區(qū)商業(yè)、新華路沿街商鋪和沿人民路商業(yè)廣場 街鋪 13F 3－ 6/ 10－ 15 90－ 270 33804150 30－100 萬 60萬 2022年底 街鋪95%以上，三樓商場處滯銷狀態(tài)。 商場 3F （單層出售） / 自由分割 商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要對目前市場上已有的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，以做到項(xiàng)目異質(zhì)化而非流于現(xiàn)有的商業(yè)模式。 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目周邊可比案例分析 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 〖 新華商城 〗 ? 開發(fā)商： 山東巨野騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 項(xiàng)目地址：巨野縣人民路、新華路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 項(xiàng)目規(guī)模： ? 規(guī)劃面積： 170200平方米（商業(yè)） ? 銷售價格：住宅 1500元 /平方米；步行街 28503900元 /平方米 ? 銷售情況：住宅 70%左右；商業(yè)步行街約 30%（近人民路段 30%，中段起始商鋪銷售欠佳，目前為零） ? 案例分析： ① 新華商城因?yàn)榛剡w問題，在商鋪銷售時采取捆綁式銷售，即一間約 40平方米的一層商鋪須與二層 35間作為單套購買，導(dǎo)致面積過大，銷售狀況欠佳； ② 新華商城在原在人民路一側(cè)規(guī)劃了辦公樓，但自 07年 8月正式銷售后，未有市場，因此將方案重新規(guī)劃為住宅樓，這說明巨野目前對辦公樓的需要并不十分明顯。 N 43 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 投資商：金星（韓）娛樂 ? 開發(fā)商：山東巨野光麟置業(yè)有限公司 ? 全案企劃：深圳宏騰企劃 ? 項(xiàng)目地址：巨野縣新華路、人民路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 規(guī)劃面積： 90270平方米（商業(yè)） ? 銷售價格：住宅 18002100元 /平方米；商業(yè)鋪面 33804150元 /平方米 ? 銷售情況：住宅已全部售磬；沿街鋪面 amp。內(nèi)步行街約 95%，商場約 4050% ? 案例分析： 光麟新天地一期沿街商鋪已基本售磬且交付使用，但目前入駐率較低，約 20%左右，且入駐店面以生活配套為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)有五金、生活小超市、美容美發(fā)、快餐等；二期現(xiàn)處于地基階段，開盤時間不定，但暫定 2022年 8月交房，單價預(yù)計在 22003600元 /平方米。 〖 光麟新天地 〗 N 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 其他縣城主要步行街商業(yè)描述分析 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 永 昌 路 永 順 路 縣 委 南 街 伯 樂 大 街 縣 委 東 街 成武商城 億客隆 文亭商城 第一農(nóng)貿(mào)市場 Ｎ ? 成武的商業(yè)發(fā)展已較為成熟，金融、通訊、娛樂、商貿(mào)、服務(wù)等行業(yè)設(shè)施已十分完備； ? 成武的商業(yè)中心以縣委南街為中心，周邊集中了文亭商城、第一農(nóng)貿(mào)市場、成武商城、永順商貿(mào)城及億客隆商場； ? 該商業(yè)圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、小商品等業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)形成一定的集聚及品牌效應(yīng)； ? 成武縣委南街已引入較多的的品牌零售，雖然僅是二、三線品牌，但也說明成武的零售業(yè)開始朝著“專、特、精”的方向發(fā)展； 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 成武城區(qū)主要商業(yè)分析 成武的商業(yè)目前發(fā)展已較為成熟，品牌、規(guī)模效應(yīng)已現(xiàn)，但是總體商業(yè)已漸趨飽和。 46 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 成武的商鋪基本以 12F的模式經(jīng)營，縣商鋪規(guī)劃較為方正，經(jīng)營面積以 6070平方米為主力，租金雖然由于建筑年代、經(jīng)營業(yè)態(tài)、所處位置而有所不同，但因處于同一商業(yè)圈，租金仍可同比，基本上該中心商業(yè)區(qū)域的租金水平在 元 平方米 天； ? 雖然現(xiàn)階段成武的商業(yè)正在朝著新的方向發(fā)展，但是目前的各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營狀況并不理想，尤其是成武商貿(mào)城由于是內(nèi)街，經(jīng)營更差； ? 這說明成武的商業(yè)雖然形態(tài)已經(jīng)較為成熟，但是同質(zhì)業(yè)態(tài)過于飽和，已經(jīng)超出區(qū)域內(nèi)對于同類業(yè)態(tài)的良性需求。 47 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?曹縣的商業(yè)基本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此； ?曹縣的商業(yè)以錢塘江路為中心，向外延伸，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主； ?商貿(mào)城市廣場街是曹縣新的商業(yè)集中點(diǎn)，其中休閑廣場的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了觀賞、休閑的功能； ?曹縣的商鋪經(jīng)營格局主要分兩種： ①鋪塘江路沿街鋪面多以 1F經(jīng)營，主力面積在 3040平方米左右，租金水平約為 平方米 天 ； ②商貿(mào)城市廣場街則多以 3經(jīng)營，主力面積在 150160平方米左右，租金水平約為 平方米 天 。 青 荷 南 路 商 貿(mào) 城 市 廣 場 街 錢 塘 江 路 休閑廣場 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu) 曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析 曹縣商業(yè)分布雖廣但仍有一個集中商業(yè)圈，但從其人口現(xiàn)狀來看，已基本處于飽和狀態(tài)。 48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 縣鎮(zhèn) 城區(qū)人口 人均可支配收入 城鎮(zhèn)化率 零售市場飽和度 巨野 7477元 % 65% 成武 8320元 % 85% 曹縣 18萬 7958元 % 80% ? 巨野的城鎮(zhèn)人口比荷澤的第一人口大縣曹縣還多，更是成武的 2倍還多； ? 巨野人均可支配收入雖然較低，但是增速卻比成武和曹縣高，因此后續(xù)成長空間仍較大； ? 現(xiàn)階段從人口數(shù)量和居民消費(fèi)能力，巨野的后續(xù)成長空間相對較廣； ? 巨野和曹縣的城鎮(zhèn)化率幾近同速，但是巨野商業(yè)市場的飽和度明顯偏低，因此巨野的商業(yè)市場的開拓空間較大，即商業(yè)開發(fā)風(fēng)險也相對較低！ 數(shù)據(jù)來源：荷澤統(tǒng)計局 注：零售企業(yè)市場飽和度評價指標(biāo)：每家商店供應(yīng)的居民人數(shù)、平均每家商店的銷售額、某類商店的平均零售額、平均每個居民或家庭貢獻(xiàn)的零售額、單位營業(yè)面積的零售額和平均每個員工實(shí)現(xiàn)的零售額。 2022年數(shù)據(jù) 巨野與鄰縣商業(yè)比較分析 巨野商業(yè)市場成熟度尚顯不足，但是后續(xù)增長空間較大。 商業(yè)市場小結(jié) 巨野 縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主； 巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，基本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈； 巨野 的市場現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從巨野居民日漸的增長消費(fèi)能力來看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足他們對于消費(fèi)的理念提升； 巨野 的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 49 巨野 已進(jìn)入高速發(fā)展階段，從市場上現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的銷售情況來看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變； 集中專業(yè)市場的缺乏及巨野專業(yè)市場的發(fā)達(dá)皆是本案立項(xiàng)的市場空白點(diǎn)； 巨野的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 50 三、 市場總結(jié) 宏觀的 市場環(huán)境 微觀的 商業(yè)市場 貳、項(xiàng)目分析 51 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目核心競爭力 開發(fā)商目標(biāo) 52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶曉的 “ 永豐小商品一條街 ” 。 ? 小商品街至今已有十幾年歷史，已經(jīng)積聚了一定的知名度和客戶量； ? 政府對于巨野小商品市場的改造開發(fā)大力支持，這是項(xiàng)目開發(fā)的先決條件； ? 麟州商城、佳和超市、百通購物廣場等大批涌現(xiàn)的消費(fèi)場所是日前巨野的主要消費(fèi)中心，這為項(xiàng)目日后的入市及經(jīng)營都奠定了良好的堅實(shí)基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目現(xiàn)場較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、污水等比比皆是，對項(xiàng)目造成一定的破敗印象； ? 現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應(yīng)，且缺乏消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營較不理想； 項(xiàng)目背景 53 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 總用地面積： 63369平方米 ? 總建筑面積： ? 商業(yè)面積：