【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 33621 125023 44764 47159 62419 40857 16105 10472河北區(qū) 24946 15047 26076 21282 24342 21590 46837 57073 28076 36136 37567 14538 3088紅橋區(qū) 10969 3808 15222 32816 12049 25487 49964 49254 23016 27476 19928 18401 48291月 2月 3月 4月 5月 6月 78月 9月 10月 11月 12月 1月 2月2022年 2022年2022年 1月至 2022年 2月天津市內(nèi)六區(qū)成交量走勢(shì)圖 如圖所示，天津市 2022年至今，整體成交形勢(shì)以年中期為高峰，而傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”成交量比往年有所降低， 07年底至 08年初成交量更是持續(xù)低迷。 市場(chǎng)成交量走勢(shì) 4000500060007000800090001000011000120221300014000和平區(qū) 8189 9156 8683 8380 8656 9016 9905 10051 10107 11198 12943 11052 11103南開(kāi)區(qū) 7444 7337 7124 7164 7819 7872 8655 9441 10016 9631 10733 10018 8777河西區(qū) 7639 7511 7340 7671 7597 7965 8358 8985 9933 10326 9864 10685 11630河?xùn)|區(qū) 6212 6574 6125 6608 6983 6603 7088 7434 7746 7515 7327 8580 8016河北區(qū) 6608 7159 6815 6872 6985 7284 6465 6814 7824 7837 8123 8245 8164紅橋區(qū) 6383 5955 6675 6026 6671 7070 7242 7932 8318 7233 7237 8786 86091月 2月 3月 4月 5月 6月 78月 9月 10月 11月 12月 1月 2月2022年 2022年 如圖所示，天津市 2022年全年成交均價(jià)依然延續(xù)去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但以 12月為界開(kāi)始小幅下探。 市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì) 與此同時(shí)，北京、上海、深圳等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)、買(mǎi)房送車(chē)庫(kù)等變相降價(jià)措施，包括萬(wàn)科上海、廣州、深圳、成都部分樓盤(pán)公開(kāi)降價(jià)活動(dòng)。綠地也推出最高優(yōu)惠幅度達(dá) 6萬(wàn)元的促銷 …… 等等一系列的利空信息被 各媒體大力宣傳， 使 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)信心受到嚴(yán)重影響，市場(chǎng)觀望情緒日漸濃重。 這種不安的情緒已經(jīng)漸漸蔓延到了天津 以萬(wàn)科為代表開(kāi)發(fā)商開(kāi)始公開(kāi)降價(jià) 首先，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，不能否認(rèn)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已經(jīng)失去了購(gòu)買(mǎi)力支撐，有回歸理性的必要，但目前的現(xiàn)象只是行業(yè)發(fā)展到一定階段的調(diào)整，把一些確實(shí)含有一定程度的泡沫擠出，使市場(chǎng)更加健康平穩(wěn)發(fā)展，這也是政府希望看到的。國(guó)家正在經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時(shí)期，從理論上還是實(shí)踐上都找不到，經(jīng)濟(jì)發(fā)展而房市崩盤(pán)的例證。 其次，天津市場(chǎng)又有別于其他區(qū)域市場(chǎng)。 天津的投資型或投機(jī)型需求相對(duì)較少，自住型需求給予房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠的剛性支撐， 即便出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降也是小幅下探，并無(wú)實(shí)質(zhì)性下跌、恐慌性拋盤(pán)。 理性看待市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?基本面 —— 濱海新區(qū)將成長(zhǎng)為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極，隨之帶來(lái)的資金、技術(shù)、人才、就業(yè)機(jī)會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的發(fā)展前景。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) —— 第三產(chǎn)業(yè)如金融服務(wù)業(yè)的比重上升；人才結(jié)構(gòu)脫離北京的束縛；工業(yè)由粗放型向集約型，由資源密集型、勞動(dòng)力密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型逐步完實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整 ?社會(huì)發(fā)展 —— 社會(huì)福利保障制度不斷完善 ?地區(qū)利益 —— 招商引資力度不斷加大。 這些是天津房市具有有效支撐的客觀依據(jù)。 我們認(rèn)為，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)長(zhǎng)期快速發(fā)展之后的合理調(diào)整階段，而并非像媒體宣傳的拐點(diǎn)甚至崩盤(pán)。我們預(yù)測(cè) —— 房地產(chǎn)行業(yè)將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而繼續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有升但漲幅放緩的總體態(tài)勢(shì)。 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷 花園五座 格調(diào)竹境 融科金月灣 鑫瑞名苑 泰悅豪庭 華僑 御景灣 本 案 碧海白天鵝 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 ?區(qū)域內(nèi)總體建筑面積約為 ； ?現(xiàn)存量約為 。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境供應(yīng)量分析 項(xiàng)目名稱 占地面積（㎡） 總建筑面積 （㎡） 銷售率 存量面積（㎡） 碧海白天鵝 10000 40000 95% 2022 華僑御景灣 7860 59000 70% 18000 鑫瑞名苑 6000 34000 20% 27200 花園五座 20220 70000 未售 70000 格調(diào)竹境 55000 150000 未售 150000 融科金月灣 62700 157000 未售 156800 泰悅豪庭 15160 75000 未售 75000 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于思源數(shù)據(jù)庫(kù)，截止日期 ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要集中在 9000— 12022元 /平米左右 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境價(jià)格分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 銷售率 碧海白天鵝 40000 8500 95% 華僑御景灣 59000 11500 70% 鑫瑞名苑 34000 12500 20% 花園五座 70000 預(yù)計(jì) 14000（精裝） 未售 格調(diào)竹境 150000 預(yù)計(jì) 9000 未售 融科金月灣 157000 預(yù)計(jì) 8500 未售 泰悅豪庭 75000 預(yù)計(jì) 18000 未售 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于思源數(shù)據(jù)庫(kù)，截止日期 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主力戶型為 兩居室，面積為 80－ 100平米，其次為三居室，面積為 120－ 150平米 。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境戶型分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力面積（㎡） 碧海白天鵝 一室、二室 7 123 華僑御景灣 三室 140150 鑫瑞名苑 二室、三室 110150 花園五座 二室、三室 90、 150 格調(diào)竹境 二室 90100 融科金月灣 二室 80100 泰悅豪庭 大面積戶型 120500 天津?yàn)? 二室、三室 878 126136 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于思源數(shù)據(jù)庫(kù)，截止日期 ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，若本案 08年 7月開(kāi)盤(pán)則可能形成同期競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域項(xiàng)目： 01234567 泰悅豪庭 花園五座 格調(diào)竹境 融科金月灣 鑫瑞名苑 華僑御景灣 天津?yàn)? ?格調(diào)竹境 ?鑫瑞名苑 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷 時(shí)間 對(duì)比 ?融科金月灣 ?泰悅豪庭 ?花園五座 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 亮相、客戶儲(chǔ)備階段 開(kāi)盤(pán)、銷售階段 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 工程進(jìn)度對(duì)比 融科金月灣 華僑御景灣 泰悅豪庭 花園五座 格調(diào)竹境 鑫瑞名苑 天津?yàn)? 0123456720% 40% 60% 80% 100%尚未動(dòng)工 基礎(chǔ)工程 正負(fù)零 層數(shù)進(jìn)度 封頂 內(nèi)外裝 竣工3層 30層 28層 與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案的工程進(jìn)度處于明顯的劣勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 — 選定區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 花園五座 格調(diào)竹境 融科金月灣 鑫瑞名苑 泰悅豪庭 華僑 御景灣 本 案 碧海白天鵝 結(jié)合上述位臵、產(chǎn)品、價(jià)格、操作時(shí)間綜合考慮，我們認(rèn)為： 花園五座 、格調(diào)竹境、融科金月灣、鑫瑞名苑 是與本案同期操作且競(jìng)爭(zhēng)性較大的項(xiàng)目，組成本案的 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 。 ?投資商：天津市工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 ?開(kāi)發(fā)商： 天津市天源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ?地理位臵：河西區(qū)小圍堤道 31號(hào) ?占地面積： 6000㎡ ?建筑面積： 34000㎡ ?容積率： ?綠化率： 31% ?面市時(shí)間： ?開(kāi)盤(pán)時(shí)間： ? 建筑類型： 2棟 27層板式高層 、 1棟 6層多層 鑫瑞名苑個(gè)案分析 ?停車(chē)位： 148個(gè) 全部地下 車(chē)位比例 1:1 ?毛坯交房 ?2022年 12月入住 ?戶型分布： 高層： 142㎡ 、 163 ㎡ 洋房： 136 ㎡ 、 107 ㎡ 、 109 ㎡ 、 114 ㎡ 共 148套 114㎡ 142㎡ 鑫瑞名苑產(chǎn)品分析 2022年 1月開(kāi)盤(pán) ? 銷售 20% ? 目前銷售均價(jià)為 12500元 /平方米 （ 贈(zèng)送 10萬(wàn)元車(chē)位一個(gè) ） ? 工程進(jìn)度：已封頂 （ ） 鑫瑞名苑項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房，入住時(shí)間早 ? 戶型南北通透，有一棟樓為六層板樓 ? 位于河西區(qū)，周邊學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物配套較成熟 ? 緊鄰中環(huán)線，交通方便 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目規(guī)模小，僅有 ，社區(qū)配套差 ? 綠化率低 ? 戶型面積較大，無(wú)小戶型 ? 原建筑對(duì)六層建筑有遮擋 ? 投資商 、 開(kāi)發(fā)商：天津千宇房地產(chǎn) ? 地理位臵：中環(huán)圍堤道與大沽路交口向東 200米 ? 占地面積： 20220㎡ ? 建筑面積： 70000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 45% ? 面市時(shí)間： 花園五座 花園五座基本情況 2梯 3戶 30F 2梯 4戶 27F 2梯 3戶 30F 2梯 2戶 27F ? 精裝修交房 ? 停車(chē)位：全部地下車(chē)位 比例 1： 1 ? 2022年底入住 ? 戶型分布：總計(jì) 450套單位 90㎡ 二室 270套 150㎡ 三室 120套 240㎡ 四室 60套 ? 建筑類型： 3棟 27層板式高層 2棟 30層板式高層 90㎡ 二室 150㎡ 三室 240㎡ 四室 N 花園五座產(chǎn)品情況 ? 正在進(jìn)行客戶積累 ， 無(wú)宣傳物料 ， 預(yù)計(jì) 2022年 34月開(kāi)盤(pán) ? 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 14000元 /平方米 （ 精裝費(fèi) 1500元 / ㎡ ） ? 目前工程進(jìn)度接近三層 （ ） 花園五座營(yíng)銷進(jìn)度 花園五座優(yōu)劣分析 該項(xiàng)目通過(guò)努力塑造市中心高端形象，力圖吸引不同區(qū)域客戶。目前咨詢洽談的客戶來(lái)源區(qū)域較廣，并有部分投資客戶。 優(yōu)勢(shì)： ? 綠化率高 ? 交通便利，小區(qū)門(mén)口有多條公交車(chē)站 ? 位于中環(huán)線以內(nèi)，周邊學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊全 ? 精裝修交房，為客戶提供便利 ? 周邊無(wú)高樓遮擋，建成后將成為解放南路橋附近的標(biāo)志性型建筑 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目規(guī)模較小，僅有五棟樓，小區(qū)內(nèi)部配套較小，業(yè)態(tài)較單一 ? 外部環(huán)境較嘈雜 ? 三、四居戶型較大，無(wú)小三居，總價(jià)較高 ? 東北角樓座與其南側(cè)樓座間距較近，遮擋嚴(yán)重 ?開(kāi)發(fā)商：泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ?地理位臵：河?xùn)|區(qū)中山門(mén)虎丘路 ?占地面積： 55000㎡ ?建筑面積： 150000㎡ ?容積率： ?綠化率： 45% ?面市時(shí)間： ? 建筑類型： 6棟 18層板式高層 6棟 30層板式高層 2棟 30層點(diǎn)式高層 格調(diào)竹境 格調(diào)竹境基本情況 18層板式高層主要包含 二室、三室 30層板式高層主要包含 一室、二室 30層點(diǎn)式高層主要包含 一室、二室 毛坯交房 ?戶型分布： 一室： 60— 70㎡ 二室： 90— 110㎡ 三室： 130— 150㎡ 共約 1200套 ?2022年底入住 格調(diào)竹境產(chǎn)品情況 ? 正在進(jìn)行客戶積累 ， 尚未銷售 ， 宣傳物料尚不齊全 ， 預(yù)計(jì)2022年 8月開(kāi)盤(pán) ? 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 9000元 /平方米 ? 目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工 （ ） 格調(diào)竹境營(yíng)銷進(jìn)度 格調(diào)竹境優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目主打人文概念 —— “ 當(dāng)代原創(chuàng)中式高層建筑”，從建筑風(fēng)格、園林景觀等方面力圖跳出同類項(xiàng)目的包圍，尋求差異化競(jìng)爭(zhēng) ? 臨近津塘路、輕軌、中環(huán)中山門(mén)橋、快速昆侖橋，交通便利 ? 市場(chǎng)、學(xué)校（ 45中）、醫(yī)院（三中心醫(yī)院）等配套設(shè)施較完善 ? 項(xiàng)目的 90㎡ 以下戶型占 70%，對(duì)于降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，加快消化速度有利 ?“泰達(dá)”品牌以及“格調(diào)”品牌近幾年來(lái)塑造的良好形象將會(huì)在營(yíng)銷中有一定的品牌號(hào)召力 劣勢(shì) ? 河?xùn)|區(qū)域形象有待提高 ? 周邊居住環(huán)境較差，不利于提升形象 ? 位于西側(cè)的部分 18層樓座朝向較差，點(diǎn)式高層遮擋嚴(yán)重 目前，咨詢客戶主要以周邊及河?xùn)|地緣性客戶和經(jīng)常往返于濱海 — 市區(qū)的客戶為主，尚未構(gòu)成對(duì)其他區(qū)域的輻射。 ? 地