天津瑪歌莊園營(yíng)銷推廣方案(編輯修改稿)
2025-06-24 01:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 適度調(diào)整 B戶型總價(jià)區(qū)間構(gòu)成成為 2022年凈銷的可能策略。 剩余產(chǎn)品分布位置比較散； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，剩 余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，面積在 460470平的 B戶型占據(jù) 88%； 按照目前價(jià)格體系，產(chǎn)品差異不大的戶型，因園林，位置等方面因素影響造成總價(jià)差異較大 ,不利快速走量 。 梳理 產(chǎn)品 剩余產(chǎn)品分析 瑪歌變化 如是說(shuō) 瑪歌莊園 經(jīng)歷了 911月份的熱銷，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨之而來(lái)的客群結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，推盤(pán)策略等多方面勢(shì)必需要改變。 雖只有短暫的 3個(gè)月，但 成交歷程依然可清晰的反應(yīng)變化 ，發(fā)現(xiàn)并及時(shí)調(diào)整是我們 2022年凈銷的保障。 成交歷程 ?成交速度隨著 A戶型的去化 ,明顯放緩 . B戶型雖有銷售 ,但速度遠(yuǎn)小于 A. 總價(jià)區(qū)間的提升直接影響去化速度 ,550萬(wàn)分水嶺很難突破 ! 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ?從 B戶型二分天下 ,到目前獨(dú)占鰲頭 ,產(chǎn)品供應(yīng)單一 ! 剩余產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間多在 500萬(wàn)以上 .高出市場(chǎng)認(rèn)可能力 . 梳理 產(chǎn)品 制約的因素多 ,但任務(wù)沒(méi)有變 ,需求困中取勝之道是核心 . 洞察市場(chǎng) ,需求突圍之路 …… 心寄瑪歌，更需要放眼天津 天津別墅市場(chǎng)供需走勢(shì)分析 津市別墅供需走勢(shì)圖萬(wàn)平米02022400060008000100001202214000元/平米供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 9993 13331 12813 11515 10505 7043 8134 10229 9130 11410 6627 7742 8608 8559 8834 9633 10148 13096 012 0進(jìn)入 09年 ,供需關(guān)系發(fā)生改變 。 09年 3月 7月 :進(jìn)入了持續(xù)回暖期；市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)雙升狀態(tài) 7月份之后，成交規(guī)模呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。 現(xiàn)階段月度成交規(guī)?；咎幱?6— 10萬(wàn)平米， 10月份成交均價(jià)突破了 13000元 /平米，以近階段價(jià)格水平來(lái)看，全市整體別墅市場(chǎng)均價(jià)已基本可站穩(wěn) 1萬(wàn)元 /平米的水平。 洞察 市場(chǎng) 量?jī)r(jià)關(guān)系明朗 ,二者很難兼得 . 天津 南部 別墅市場(chǎng)供需走勢(shì)分析 自 09年 3月 ,進(jìn)入持續(xù)回暖期 .量?jī)r(jià)水平呈現(xiàn)大幅度提升 。 月成交總量多維持在 24萬(wàn)平 ,且有下滑趨勢(shì) 。 成交均價(jià)波動(dòng)較大 ,整體維持在 9000元 /平米 .與成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大 . 預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)具備較強(qiáng)的上攻動(dòng)力。 部城區(qū)別墅供需走勢(shì)圖萬(wàn)平米0202240006000800010000120221400016000元/平米供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 9402 12650 13005 10866 11192 12022 11785 11812 7619 13983 6217 6465 6350 8632 9131 8670 8894 12860 012 0注：南部城區(qū)指河西、津南、西青 競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小 ,競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)更加聚焦 .突出差異性尤為重要 . 洞察 市場(chǎng) 心寄瑪歌，更需要放眼天津 天津 南部獨(dú)棟 市場(chǎng)供需走勢(shì)分析 獨(dú)體，呈現(xiàn)明顯稀缺性，價(jià)值突出。 長(zhǎng)期無(wú)供應(yīng)狀態(tài) ,成交總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì) (總量有限 ),但持續(xù)時(shí)間會(huì)隨著供應(yīng)量的減少逐步縮短。 注：南部城區(qū)指河西、津南、西青 獨(dú)棟供求關(guān)系走勢(shì)圖01萬(wàn)平方米01成交面積 供應(yīng)面積 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0供求比 2022年 72022年 92022年 102022年 112022年 122022年 12022年 22022年 32022年 42022年 52022年 62022年 72022年 82022年 92022年 10隨著獨(dú)棟供應(yīng)的缺失，稀缺價(jià)值凸現(xiàn)的同時(shí)“主流角色”也將淡出市場(chǎng)，2022年“市場(chǎng)獨(dú)棟形象”將更有必要延續(xù)與推廣。獨(dú)角戲更需要唱出來(lái) .否則將會(huì)被蕓蕓眾生淹沒(méi) . 洞察 市場(chǎng) 心寄瑪歌，更需要放眼天津 天津 南部聯(lián)排 /疊拼 市場(chǎng)供需走勢(shì)分析 今年底及明年主力供應(yīng)依然是聯(lián)排別墅 .獨(dú)棟雖稀少 ,但很難成為主流 . 2022年雖是機(jī)會(huì) ,但更是威脅 .伴隨著聯(lián)排等經(jīng)濟(jì)型別墅的籠罩 ,客群購(gòu)買意識(shí)有可能發(fā)生轉(zhuǎn)移 .對(duì)于獨(dú)棟別墅的認(rèn)知需要更大的推廣支持 . 注：南部城區(qū)指河西、津南、西青 聯(lián)排別墅： 整體體量達(dá) 1223套；整體開(kāi)售比例為 91%；現(xiàn)有存量為 695套 ； 預(yù)計(jì) 2022下半年到 2022年上半年的上市量為 平米； 面積區(qū)間：主要存量集中于 220250、 300330平米產(chǎn)品。 疊拼別墅： 整體體量達(dá) 260套；整體開(kāi)售比例為 81%；現(xiàn)有存量為 94套 ； 預(yù)計(jì) 2022下半年到 2022年上半年的上市量為 平米； 洞察 市場(chǎng) 心寄瑪歌，更需要放眼天津 2022年重點(diǎn)別墅項(xiàng)目成交概況 天津別墅主力總價(jià)可分為 4個(gè)區(qū)間： ?200萬(wàn)以下類別墅：雙拼，聯(lián)排居多，去化速度較快； ?200400萬(wàn)之間經(jīng)濟(jì)型別墅：目前基本處于空擋期； ?400600萬(wàn)主力別墅：去化速度多維持在月均 24套； ?600萬(wàn)以上奢華型別墅：稀缺產(chǎn)品 ，不以價(jià)格為吸引力。 項(xiàng)目名稱 新悅庭 招商鉆石 山 江勝天鵝 湖 西康路 36號(hào) 東麗湖萬(wàn)科 城 博文苑 星耀五洲 天嘉湖 社會(huì)山 月均套數(shù) 均價(jià)（元） 14454 19742 12312 31714 12527 8285 5867 7997 10166 套均面積（平米） 416 298 349 587 148 228 231 228 199 套均總價(jià)（萬(wàn)元） 600 587 430 1860 185 190 135 182 200 400600萬(wàn)總價(jià)區(qū)間內(nèi)的獨(dú)棟別墅難在去化速度。 洞察 市場(chǎng) 心寄瑪歌，更需要放眼天津 新悅庭成交分析 月均套數(shù)： ； 套均面積： 416平米； 套均總價(jià)： 600萬(wàn)； 均價(jià)： 14454元 /平米； 日期 套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 套均面積 套均總價(jià) 2022年 10月 2 12650000 14949 2022年 9月 9 52053100 14054 2022年 7月 2 10180000 14152 2022年 6月 4 26304080 14194 2022年 4月 2 11950000 14387 2022年 9月 1 5800400 13967 2022年 6月 3 18896908 14723 2022年 4月 3 19595992 15243 2022年 3月 1 48547
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