花園業(yè)主管理手冊(編輯修改稿)
2025-05-10 01:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)小區(qū)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。若有關(guān)法律訴訟中預(yù)期所涉及之法律費用多于有關(guān)年度之管理開支預(yù)算的百分之十（但少于百分之十五）則管理者須事先征詢業(yè)主委員會意見，并取得業(yè)主委員會百分之五十或以上成員同意，方可進行訴訟。 1 采取一切必要措施遵守政府對小區(qū)的要求。 1 防止任何人對小區(qū)或公共設(shè)施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索賠。 1 節(jié)日期間可裝飾小區(qū)外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其它飾物，如管理者認為必要，可以組織小區(qū)內(nèi)的文娛體育等活動。 1 聘請、解聘、撤換及付酬予律師、會計師、其他專業(yè)顧問和其他工作人員。 1 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反不遵守或不履行本公約、住戶手冊、規(guī)則或其他規(guī)章制度的規(guī)定。其方法包括但不限于： 在小區(qū)或顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。 書面或口頭通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后十天滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤，可對違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動，如屬緊急情況，可不必書面通知。 通過民事訴訟向違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度規(guī)定該業(yè)主需繳付的任何款項。 管理認為合適的其他方法。 訂立各種公共設(shè)施的使用規(guī)章及規(guī)定各項服務(wù)的合理收費標準。 2管理可授托于業(yè)主對住宅進行總體投保，費用由業(yè)主共同承擔，投保項目包括火災(zāi)、其他意外及天災(zāi)、第三者責(zé)任保險。 2為業(yè)主／住戶代訂、代收、代送奶制品、報刊雜志。 2安排適當?shù)拈g隔時間為住戶收集垃圾。 2采取適當?shù)姆烙胧苊庑^(qū)的公共地方及設(shè)施受臺風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。 （二） 物業(yè)管理的服務(wù)范圍 物業(yè)管理服務(wù)的范圍按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 常規(guī)性的公共服務(wù)有：負責(zé)共有部位、公用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、修繕、環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理等。 針對性的專項服務(wù)有：日常生活類（衣著、飲食、居住、出行方面）、商業(yè)服務(wù)類、文化、教育、衛(wèi)生、體育類、經(jīng)紀代表中介服務(wù)類（物業(yè)市場營銷與租賃、其他中介代理）、社會福利服務(wù)類。 委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。 （三） 業(yè)管理服務(wù)收費 物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境面貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。豪域花園物業(yè)管理費用的繳交，期限自業(yè)主領(lǐng)取鑰匙之日起計算。 收費標準按市物價局核定標準或與業(yè)主委員會協(xié)商確定。 物業(yè)管理公共性服務(wù)費（物業(yè)管理費）主要用途有下列八項： 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； 公共設(shè)施、設(shè)備日常運作維護及保養(yǎng)費； 清潔衛(wèi)生費； 綠化管理費； 保安費； 辦公費； 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； 法定稅費。 （四）、管理費及其他費用的追收及欠款處罰 業(yè)主欠繳管理費或其他根據(jù)公約規(guī)定的任何費用時，管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通知和公布，在公布欄內(nèi)詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可按日加收應(yīng)繳納費用５‰的滯納金并根據(jù)＜＜江蘇省物業(yè)管理條例＞＞采取相應(yīng)措施，直至訴諸法律。 第四章 管理制度 一、裝修管理 根據(jù)國家建設(shè)部２００２年３月５日第１１０號文頒布的＜＜住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法＞＞規(guī)定，豪域花園業(yè)主在進行室內(nèi)裝飾裝修時按以下辦法進行： （一） 裝修報批 業(yè)主或物業(yè)使用人（必須持有業(yè)主委托書等）進行室內(nèi)裝飾裝修，必須提前３天到華廈物業(yè)管理公司申請，領(lǐng)取市裝飾辦統(tǒng)一監(jiān)制的＜＜宿遷市住宅室內(nèi)裝飾裝修工程申請登記表＞＞一式兩份，并如實進行填寫。 業(yè)主報批裝飾裝修申請登記表，必須同時上報裝飾裝修設(shè)計方案和平面圖紙以及與裝飾裝修施工隊簽訂的施工合同書。 物業(yè)公司在收到業(yè)主裝飾裝修申請登記表的３日內(nèi)，辦理審批手續(xù)，并與業(yè)主簽訂＜＜住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議＞＞，收取裝飾裝修押金和裝修清運費、管理服務(wù)費等、簽發(fā)裝飾裝修施工許可證。 （二） 裝飾裝修施工管理 業(yè)主裝飾裝修申請得到批準后，應(yīng)帶領(lǐng)與之簽訂施工合同的施工隊負責(zé)人到物業(yè)公司簽訂＜＜豪域花裝修施工管理責(zé)任書＞＞一式兩份。 凡進場施工人員均需填寫＜＜裝修施工人員登記表＞＞，到物業(yè)公司辦理＜＜裝修人員出入證＞＞，施工期限一般為３０天，最長不超過６０天，施工人員必須在指定地點施工，不得隨便亂竄他人住處。 裝修施工隊員必須嚴格遵守有關(guān)裝修施工的管理規(guī)定： 不得擅自拆改原房屋內(nèi)之墻、柱、梁、板等主體結(jié)構(gòu)以及上下水管道、供電線路、屋面、樓面、衛(wèi)生間的防水隔離層等，不得損壞公共設(shè)施和改變房屋、配套設(shè)施的使用功能。 不得擅自改變原有門窗規(guī)格及裝飾，禁止在外墻裝置鐵架、露臺、支柱、鐵籠、花架、天線、招牌或任何形式的附加物?？照{(diào)外機必須安裝到預(yù)留空調(diào)機架上。 不允許將防盜網(wǎng)安裝在窗戶外。 保持樓層干凈、美觀，不亂涂亂畫、不隨地大小便、不得將剩飯、剩菜、茶葉等殘渣倒在樓內(nèi)，不得向樓下拋灑雜物，禁止在樓道里堆放水泥、砂子、木板等雜物。 裝修垃圾要實行袋裝并送到指定位置堆放。 嚴禁攀爬、翻越窗戶、陽臺、院墻，施工人員不得在住宅內(nèi)進行爭吵、打架斗毆、聚眾賭博、吸毒、色情等違法犯罪活動。 嚴格遵守施工時間：上午７：００－１２：００，下午１４：００－１９：００，不得干擾其他住戶生活。 要安全用電、安全操作，做好防火防事故工作。 由施工不當造成業(yè)主或相鄰住戶的損失由施工隊賠償一切損失。
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