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東方物業(yè)東方物業(yè)管理全套資料(編輯修改稿)

2025-05-10 00:03 本頁面
 

【文章內容簡介】 關部門的協(xié)調工作; (3)按中修任務書所列內容進行檢修, 主要內容應該包括:設備部分解體、檢測、修復、更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調試等工作,更換1030%的零部件,工作量為大修的60%。 (4)設備檢修后各項技術指標應達到中修任務書要求,驗收工作由物業(yè)部組織安排,按中修任務書項目進行驗收。 3、大修 屬計劃性檢修,設備運行五年左右進行一次, 視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠家完成, 大修程序按中修進行,工作內容還應包括整機解體,零部件更換量30%以上, 校正基準,外部重新上油漆,設備技術指標應達到出廠標準。 4、故障檢修 (1)該檢修屬應急性檢修, 一般故障檢修由維修人員完成,特殊故障檢修可由物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。 (2)一般情況故障檢修以使用部門發(fā)出的故障檢修申請單為準,故障檢修申請單應按規(guī)定填寫清楚, 在維修部門主管或下屬領班收到故障檢修單后,維修人員應在10 分鐘內到達故障現(xiàn)場。 (3)故障檢修以排除故障為主, 在保證質量前提下要求及時快捷。 (4)完成檢修后,應填寫故障檢修派工, 并將此單返回維修領班。(九)設備巡檢管理制度 1、巡檢分為日常點檢及專業(yè)點檢。 2、日常點檢: (1)日常點檢由操作人員完成, 樓面設備如電井設施,各樓面照明燈箱,各樓面洗手間、開水間及消防水設施, 空調風機系統(tǒng)由維修部門人員負責。 (2)按具體設備要求,及點檢周期表周期時間, 以感官或儀表方式對設備日常運行狀況進行檢測。 (3)在交接班日志上做好記錄。 (4)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,較嚴重問題應在當天通知領班。 3、專業(yè)點檢: (1)由維修及操作人員共同進行。按具體設備要求, 及檢測周期表所定周期及內容進行。 (2)以感官、儀器、儀表對設備各種技術參數(shù)進行檢測,包括溫度、壓力、振動、電壓、電流、潤滑情況等。 如有必要應對設備進行拆卸檢測。 (3)大、中、小修之前,應安排專業(yè)檢測, 對設備進行全面系統(tǒng)地檢測,以判斷設備整體技術狀況。 (4)檢測完畢后,應由檢測人員向物業(yè)部提出檢測報告,并作出檢測結論。(十)設備封存、啟用管理制度 1、設備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個月以上的,應給予封存,設備封存由維修人員、操作人員共同進行。 2、封存要求按具體設備要求執(zhí)行,其中應包括環(huán)境整潔;排空或灌滿設備水系統(tǒng),對各有關部位進行潤滑、涂脂封閉。設備內外清潔并加以遮蓋,脫開有關電氣刀閘或保險。 3、作好設備封存記錄,作好封存事項記錄說明, 封存記錄交物業(yè)部存檔。 4、定期檢查封存設備,如有必要可進行定期開機運行。 5、啟用時應作好封存啟用記錄, 正常啟用應由該設備封存人來進行,啟用前應對封存項目,設備狀況進行檢查。 如檢查合格,可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。 6、試機運行正常,應在封存啟用單上做好記錄, 簽字驗收。如有異常情況,應在封存啟用單上做好記錄, 并在當日通知物業(yè)部有關人員。(十一)工具借、領管理制度 1、公司將根據(jù)崗位不同, 給維修人員和其它相關人員配備一定量的工具。工具使用分為領用和借用。 2、領用工具應填寫個人工具領用單, 對不經常使用或較貴重的工具應采取借用方式,借用應填寫借條, 非物業(yè)部工作借用工具應有物業(yè)部主管人員簽批的借條, 借條上要注明歸還日期,并按期歸還,歸還時保管人員應進行驗收。 3、所借領工具為公司財產,使用人員應妥善保管、 正確使用。因保管使用不當,造成遺失或非正常性損壞, 責任人應按公司要求給予一定比例的賠償。 4、所有工具原則上不外借使用,如因特殊情況外借, 應由物業(yè)部高級經理簽字批準。 5、公司根據(jù)員工崗職變更, 可收回或變更個人工具配備情況,回收或變更時,應在個人工具領用單上注明。 (十二)樓面及其它部門設施維修程序 1、維修范圍: (1)購物中心大樓原設計設施,如空調設施、 洗手間設施、變配電設施、廣播通訊設施、消防設施等。 (2)購物中心大樓原裝修設施,如天、地、墻裝修等。 (3)購物中心經營柜臺、燈箱等設施。 (4)大客戶合同所規(guī)定由廣場維修范圍內容。 (5)專柜廠商營業(yè)設施的改造更新、完善工作, 不屬維修范圍,原則上不負責工程實施。 2、申請程序: (1)一般性故障維修, 申請部門應填寫維修申請單(申請方填寫上半部分,下半部分為派工單, 由維修人員填寫),注明具體地點、故障情況、經辦人、時間、 費用情況等內容。 (2)對突發(fā)性故障,如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電,電力線路異味、起火等,應直接電話通知物業(yè)部, 無需填單。 (3)屬東購財產的樓面營業(yè)設施維修, 申請單應由樓面專人負責簽發(fā)。 (4)非東購財產的樓面營業(yè)設施(如廠商專柜)維修, 申請單應由專柜管理部所指定專人簽發(fā), 并需注明廠家編號及維修費用承擔方。 3、維修: (1)接到樓面及部門申請單后, 物業(yè)部一般情況應在1天內給予修復,如不能維修應給予回復。 (2)維修人員維修完畢后, 應按要求填寫派工單(及申請單下半部分),申請經辦人或現(xiàn)場人員應簽字驗收, 并對使用材料予以確認。 (3)完成維修后,將申請單退加到物業(yè)部, 由文員進行統(tǒng)計整理。 4、收費事宜: (1)返回物業(yè)部的維修申請單, 將由倉庫保管員計算費用,然后交文員進行統(tǒng)計制表(收費標準暫定為:(材料費+工人費)*100%的管理費)。 (2)每月28 日之前文員將收費統(tǒng)計表交財務部向客戶專柜廠家收取費用。 (3)廠家客戶對收費如有疑問,可向物業(yè)部查詢。(十三)向財務部提供扣款數(shù)據(jù)要求 各部門傳遞給財務部的扣款數(shù)據(jù)應滿足以下要求: (1)扣款項目 (2)廠商編號 (3)廠商名稱 (4)經營品牌 (5)各廠商扣款金額 (6)扣款總金額 (7)責任人簽章 (8)有關部門高級經理或指定責任人簽字 (9)簽收: 各部門傳遞給財務部的單據(jù), 由財務部監(jiān)控主管簽收,其他財務人員簽收無效: (10)所有費用單據(jù)應在每月2日下午18:00 之前轉到財務部。(十四)電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程一、 安全操作規(guī)程 1、用三角鑰匙開啟層門進入轎廂或轎頂時, 必須先確認轎廂是否停在該層,然后再進行其它操作。2、 保養(yǎng)維修電梯時必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標牌。3、 對電梯進行檢修或保養(yǎng)時必須保證外人不能在檢修電梯上。 4、如果需要上轎頂工作,必須斷開轎頂上的安全開關。登上轎頂后再合上安全開關,然后進行其它操作。 5、保證有堅硬可靠的轎頂面板,且站立處無油或油脂。轎頂工作需移動時,注意凸凹處并保持轎頂清潔。 6、當轎廂移動時要牢牢抓住轎廂上的固定部件,不可握住鋼絲繩,否則會造成嚴重傷害。 7、在轎頂工作時,注意電梯轎廂移動時,把身體限制在轎廂尺寸以內,防止與井道突出物或對重相碰。 8、在地坑工作,必須將安全開關切斷,防止電梯運行。 如果需要運行與有關人員聯(lián)系好,必須站在安全處, 然后才能運行電梯。 9、在機房盤車時,必須切斷動力電源,然后再盤車, 盤車時應有人注意轎廂的實際位置。 10、在機房檢查鋼絲繩時, 必須使轎廂保持停止狀態(tài),必要時切斷動力電源。 11、 在電氣裝置周圍工作時,必須兩人以上工作,并有人監(jiān)護。12、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座, 防止意外事故發(fā)生。13、層門關閉后從層門外不能用手撥開層門。當層門、 轎門未完全關閉時,電梯不能正常啟動。14、使用的手燈必須帶護罩并采用36V以下的安全電壓。15、操作時如需司機配合進行,司機要精神集中, 嚴格服從維修人員的指令。16、嚴禁維修人員站在井道外探身到井道內、 轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內外各站一只腳,進行較長時間的檢修工作。17、嚴禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被拉斷。二、司機操作規(guī)程1、愛護設備,保持轎內的整潔, 司機必須熟知本臺電梯的使用特性,嚴格按操作程序使用。2、每班接班后,需空載試運行。 在一切裝置處于正常狀態(tài)時,才能正常投入運行。3、貨物在轎箱內要放穩(wěn)當,無傾倒危險, 搬運需小心輕放,以防損壞轎底或四壁。 不準利用轎頂安全窗孔裝運超高貨物。4、非維修檢查人員不得隨意上轎頂, 轎頂上不許亂拉電線,嚴禁放置任何外加物體。5、嚴禁檢修方式運行電梯, 也不允許用開關廳轎門方式起制運電梯。6、嚴禁任意按緊急停車鈕,當出現(xiàn)故障時,應先停車, 再點動試車,實驗能否慢車到達層站, 電梯運行時不能潤滑或修理機件。7、電梯運行中,不隨意改變轎廂停止運行后進行, 否則要損壞電氣元件。8、轎頂有檢修任意電,必須嚴格聽從轎頂任意的指揮, 沒有命令不允許亂開電梯。9、司機需離開崗位,必須把電梯鎖好,關燈后才離開。三、交接班制度1、填寫工作記錄,一方面交待本班工作, 同時記錄電梯運行維修及保養(yǎng)情況。2、接班人員一方面看工作記錄, 同時必須聽取交班人員的口頭匯報。3、當班未解決的問題,必須認真向接班人詳細匯報, 同時要向上級匯報。4、交班時,發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒或異?,F(xiàn)象時, 應拒絕交班,并請示匯報。5、在接班人員缺勤時, 交班人員必須得到領導地同意方能離開工作崗位,但必須做好離崗記錄,接班人員認真聽取上一班工作情況匯報后按規(guī)定巡視,并對有問題的答復重點檢查。四、自動扶梯的安全運行方法1、將候梯廳、梯級、扶手等部位清掃干凈, 尤其要確認梯級及梳齒板部位沒有小石子或釘子之類的雜物。2、有欄桿照明及梳齒照明時,應亮燈。 確認上層和下層的照明開關都能控制照明。五、運行開始1、將操縱箱(在3. 6, 3. 7 中說明)報警蜂鳴器開關扳到buzzer(蜂鳴器)側,使其蜂鳴, 向周圍人們發(fā)出將要運行的預告。2、開始運行時, 確認無人站在梯級上后開動操縱箱啟動開關,插入鑰匙,按要求運行的方向Up(上行)或DOWN(下行)轉動后,自動扶梯便開始啟動。 鑰匙要在自動扶梯啟動后保持片刻(轉動后保持1秒鐘),不要馬上復位,否則,將使自動扶梯停止啟動。3、工作時應確保梯級及扶手順利運行, 一旦工作時發(fā)生異常聲音和振動等時,應立即按下緊急停止按鈕, 使扶梯停止運行,進行必要的檢查,檢查結果要做文字記錄。4、自動扶梯啟動運行后,應在中央位置將鑰匙撥下來, 如果放在上面不撥下來, 則在可能被無關人員誤動作而發(fā)生事故,因此應予注意。六、運行方向轉換 待乘用自動扶梯的乘客下完后, 先將自動扶梯停止開關轉到STOP(停止)側,暫時停止運行(參照運行停止)。 然后按新要求運行的方向進行啟動運行。七、緊急停止 一旦在自動扶梯運行中發(fā)生乘客失足摔倒等緊急情況時,應立即按下緊急停止按鈕,使自動扶梯停止運行。 緊急停止按鈕帶有防止亂按護罩, 因此請用力按透明護罩的中央部,當防護罩剝落后,即可按中央的緊急停止按鈕。 在重新進行運行前,按下述要領緊急停止按鈕恢復至原來的狀態(tài), 然后再開動啟動開關。1、 將防止亂按護罩安裝環(huán)(紅色)向逆時針方向轉動取下2、從內側嵌入透明護罩3、將護罩按原位擰進。 八、扶手驅動裝置的維護 從驅動裝置到傳動輥的動力輸送系統(tǒng), 所用的是驅動鏈,對此鏈應該嚴格潤滑。此外, 還應嚴格檢查扶手傳動輥是否磨損和核實壓力輥的彈簧壓力, 檢查傳動輥和扶手帶內緣之間的間隙。維修保養(yǎng)項目 周期 項 目 檢 查 內 容 每月 ①扶手鏈條潤滑 從頂部機房里通過加油器潤滑。 一次 檢查各傳動輥的磨損、開裂、剝 ②扶手傳動輥 落及變形,如有損壞嚴重的,應 予更換。另外檢查輥表面是否粘 上油,如有,必須除去。 檢查各壓力輥有無磨損、開裂、 ③壓力輥的檢查 剝落及變形,檢驗壓力輥彈簧的 每 調整長度。 年 年 ④檢查空轉鏈輪 檢查旋轉情況,特別要檢查軸承 有無毛病。 一 確認壓力輥和扶手帶內緣間隙大 ⑤檢查壓力輥和 。 扶手帶內緣間隙 ⌒⌒ 次 │ │ ─┴─┴─ 檢查傳動鏈張力,如果與標準不 符(用50N力推鏈,S=20177。3) ⑥檢查扶手傳動 則需進行調整。 鏈 每年 一次 ⑦主軸軸承潤滑 給主軸軸承加2號鋰
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