【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，確保土地交易透明化避免交易中的暗箱操作事件。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★、開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策※減免大配套70%為了鼓勵(lì)外地開(kāi)發(fā)商到南岸區(qū)投資，南岸區(qū)政府對(duì)投資南岸區(qū)濱江路建設(shè)的靜安城投重慶實(shí)業(yè)有限公司采取所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減免大配套費(fèi)用70%的優(yōu)惠政策。、其他房地產(chǎn)政策※銀監(jiān)會(huì)清理固定資產(chǎn)貸款全面清理在建和擬建項(xiàng)目固定資產(chǎn)貸款，這對(duì)剛剛經(jīng)受了貨幣總量減少?zèng)_擊的房地產(chǎn)商而言，此次銀監(jiān)會(huì)發(fā)起的全面清理沖擊更大一些，更具威懾性。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★※專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查出臺(tái)針對(duì)目前不少開(kāi)發(fā)商采取建設(shè)大層高住房項(xiàng)目，出售后，可以由買(mǎi)家增加出兩層的面積等情況。建設(shè)部加強(qiáng)了工程監(jiān)管工作，對(duì)規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性穩(wěn)定發(fā)展擁有舉足輕重的作用。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★※新出臺(tái)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲新政五、宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響※經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為城市發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是城市發(fā)展尚處于第一階段，未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大在重慶城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將持續(xù)保持龍頭地位，拉動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)將仍然是城市經(jīng)濟(jì)重心，雖然第二產(chǎn)業(yè)給重慶經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)大的支持，因此造成的能源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)瓶頸對(duì)近期第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了較大的負(fù)面作用。但可以預(yù)見(jiàn)的是，當(dāng)重慶城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中整體第二產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。※投資環(huán)境日趨改善，市場(chǎng)導(dǎo)向作用日趨強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入高速發(fā)展期2003年重慶市政府相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策與文件，規(guī)范重慶市場(chǎng)良性發(fā)展，改善市場(chǎng)投資環(huán)境，以求吸引更多投資進(jìn)入重慶市場(chǎng)。從重慶統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，重慶市民間投資比重逐年增加，目前已突破60%，其中房地產(chǎn)投資已成為整個(gè)民間投資中的重心。目前，重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均GDP已經(jīng)達(dá)到1729美圓，根據(jù)人均GDP超過(guò)1000美圓，房地產(chǎn)行業(yè)將大幅發(fā)展的理論，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)目前已逐步進(jìn)入高速發(fā)展期?！蠓然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資為重慶打破現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)布局提供強(qiáng)有力的支持重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將使重慶徹底打破目前兩江相隔各組團(tuán)各自為戰(zhàn)的局面，將全面更新主城區(qū)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)人口現(xiàn)狀。只有通過(guò)加速目前重慶基礎(chǔ)配套條件的發(fā)展，才能不斷變小各區(qū)域的地理差距，吸引更多的外來(lái)消費(fèi)者。※都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈各項(xiàng)實(shí)力雄厚，未來(lái)將拉大與其他兩個(gè)區(qū)域的差距都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人力資源、資本資源、投資環(huán)境資源基礎(chǔ)條件優(yōu)于渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，在三大區(qū)域的同步發(fā)展中，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈將被動(dòng)強(qiáng)勢(shì)吸納各種資源，未來(lái)三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力將進(jìn)一步拉大，直至中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展飽和。※各項(xiàng)最新政策的出臺(tái)，即規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又保證了未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展近期各項(xiàng)金融、土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的出臺(tái)，將全面提高目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)入門(mén)檻，淘汰一部分實(shí)力不濟(jì)的小、差、亂開(kāi)發(fā)商，確保房地產(chǎn)行業(yè)的正常有序發(fā)展。同時(shí)，限制拆遷文件的出臺(tái)，最大限度的保障了消費(fèi)者利益，控制存量土地上市，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。六、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征“加息終結(jié)房產(chǎn)泡沫，樓市崩盤(pán)近在眼前”不攻自破2004年央行大力著手控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。在限制放貸規(guī)模方面，從調(diào)高存款準(zhǔn)備金率（至8%），到借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下。在房地產(chǎn)企業(yè)資本金方面，要求建筑商不得為開(kāi)發(fā)商墊資建樓，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%。房地產(chǎn)金融資金在2004年收縮勢(shì)不可擋，以至于當(dāng)加息（）在2004年10月29號(hào)實(shí)現(xiàn)前，市場(chǎng)上曾一度掀起“加息終結(jié)房產(chǎn)泡沫，樓市崩盤(pán)近在眼前”的悲情預(yù)期。但事實(shí)上，謠傳不攻自破，市場(chǎng)并非一派蕭條，房?jī)r(jià)也并未大幅跌落。主城區(qū)商品房交易面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。，%%。,%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。%，達(dá)到2184元/平方米（建面）。住宅用房中，普通住宅成交均價(jià)2150元/平方米，%；別墅、高檔公寓成交均價(jià)5392元/平方米，同比增長(zhǎng)39%，增幅最大。房?jī)r(jià)低于全國(guó)平均房?jī)r(jià)重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是合理的，反映有效需求與供應(yīng)間的比例關(guān)系的租售比指標(biāo)重慶為1：150左右，低于1：150200的限值，而杭州上海等則在1：300左右，重慶的有效需求支撐著市場(chǎng)的繁榮；租售比指標(biāo)折算成投資回報(bào)率，重慶的商品房投資回報(bào)率達(dá)8%，合乎市場(chǎng)投資，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，：1，房?jī)r(jià)收入比在合理區(qū)間內(nèi)。主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格漲幅居全國(guó)第三由于市場(chǎng)需求量迅速增加，在商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲的情況下，其銷(xiāo)售繼續(xù)保持強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。%。居全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅第三，超過(guò)北京、上海、杭州等地。從房屋類(lèi)別看，普通住宅、寫(xiě)字樓和豪宅價(jià)格漲幅最高。大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨、南北集中放量 從2004年開(kāi)始重慶樓市放量主要集中在南北兩地，即三北區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）和南濱路沿線以及四公里片區(qū)。在北部新區(qū)除原有的龍湖水晶酈城、金科天籟城仍有放量外，位于金開(kāi)區(qū)的奧林匹克花園、融科智地、建工集團(tuán)等項(xiàng)目的亮相均造成了較大的影響。同時(shí)魯能星城、東方山水等也對(duì)北部市場(chǎng)的供應(yīng)起到舉足輕重的作用。在未來(lái)5年內(nèi)整個(gè)北部地區(qū)將有2000萬(wàn)平方米的市場(chǎng)放量。而南部地區(qū)，則主要集中在南濱路沿線和四公里片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅南濱路沿線今年就有融僑半島云滿庭、陽(yáng)光100國(guó)際新城、武夷濱江、海棠曉月怡景天域、美堤雅城等樓盤(pán)面市。此外，四公里片區(qū)在今年的放量也占據(jù)了南部樓市的重要部分，如學(xué)府大道69號(hào)、中天陽(yáng)光美地、華宇江南楓庭、回龍灣等。大盤(pán)時(shí)代真正的來(lái)臨，無(wú)疑是重慶樓市注入了一支強(qiáng)心針。七、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)南岸區(qū)由于擁有長(zhǎng)江最長(zhǎng)之濱江線，南山——重慶之最大肺葉的自然資源優(yōu)勢(shì)，一直受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱棒，開(kāi)發(fā)量是繼渝北、江北之后第三大開(kāi)發(fā)區(qū)域，先后有回龍灣、江南楓庭、融僑半島、美堤雅城、駿逸天下、海棠曉月、陽(yáng)光華庭、陽(yáng)光100等品牌物業(yè)供市，而目前對(duì)南山片區(qū)的熱炒也看出南岸試圖尋求新的刺激點(diǎn)，高檔項(xiàng)目如：第一莊、高山流水、天池林海、長(zhǎng)青湖、南嶺雅舍等等，這些項(xiàng)目的推出與北部的大而全的項(xiàng)目：如奧林匹克花園、棕櫚泉花園、天湖美鎮(zhèn)、藍(lán)湖郡之間的競(jìng)爭(zhēng)便成短兵相接。從南岸區(qū)房地產(chǎn)交易所按表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南岸區(qū)商品房交易件數(shù)、面積、金額等均有明顯的上升。一些老盤(pán)，如駿逸天下、回龍灣、海棠曉月等推出后期住宅，價(jià)格應(yīng)勢(shì)上調(diào)，帶動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)走高，住宅價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。結(jié)合上一節(jié)宏觀形勢(shì)的分析，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在下一階段將出現(xiàn)下面幾方面的趨勢(shì)：整體態(tài)勢(shì)與全市狀況保持一致，受土地供應(yīng)量限制，國(guó)家宏觀調(diào)整，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸緊縮，之前房地產(chǎn)供給量太大。老百姓持幣觀望，信心不足等等因素影響，在去年下半年及今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾進(jìn)入調(diào)整期之后，價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升。外地（外區(qū)）開(kāi)發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的數(shù)量減少。因?yàn)槟壳澳习秴^(qū)可供用于綜合開(kāi)發(fā)的成片土地不多，政府主管部門(mén)主攻茶園開(kāi)發(fā)區(qū)，響應(yīng)黨中央“科學(xué)發(fā)展觀”，而老區(qū)內(nèi)用地成本非常高。南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入深耕細(xì)作時(shí)代，與北部城區(qū)以量取勝不同，南岸區(qū)由于土地供給的不足性和成本高位性，促使多數(shù)開(kāi)發(fā)商惜地如金，必須使自己以項(xiàng)目增加附加值，才能達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)。幾大基礎(chǔ)設(shè)施的竣工和今年十月亞太城市峰會(huì)對(duì)南岸區(qū)來(lái)說(shuō)是發(fā)展的一大機(jī)遇。長(zhǎng)江大橋復(fù)線橋，菜園壩大橋的徹底改變，進(jìn)出南坪的堵塞問(wèn)題徹底改變，亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)是南岸喜迎商機(jī)的一個(gè)極好平臺(tái)，所以要抓好這一區(qū)域性的機(jī)遇，把房地產(chǎn)項(xiàng)目做好應(yīng)該有機(jī)會(huì)。八、市場(chǎng)結(jié)論及建議※濱江區(qū)域住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套等方面的要求逐漸提高，產(chǎn)品的差異性和獨(dú)特性受到消費(fèi)者青睞?！鶕?jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)分析，目前重慶濱江住宅最大的優(yōu)勢(shì)是擁有良好的自然資源，視野開(kāi)闊，空氣流通；而面臨的最大障礙是生活配套相對(duì)不成熟，其中主要表現(xiàn)在交通相對(duì)不便，而教育配套和醫(yī)療配套略為欠缺?！壳霸谑垌?xiàng)目中部分項(xiàng)目攜手公交集團(tuán)，改善交通配套；部分項(xiàng)目借助周邊配套設(shè)施；部分項(xiàng)目利用濱江路規(guī)劃發(fā)展特色商業(yè)；同時(shí)規(guī)模項(xiàng)目大力發(fā)展教育配套，內(nèi)部商業(yè)配套?！?xiàng)目所處的南坪經(jīng)開(kāi)區(qū)目前是南岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，目前已有較知名的樓盤(pán)如駿逸天下、美堤雅城都在此開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，為該板塊的規(guī)模檔次住宅社區(qū)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。※由于項(xiàng)目周邊環(huán)境較寧?kù)o，擁有良好的生態(tài)資源和江景資源，建議打造中高檔品質(zhì)的景觀住宅社區(qū)。第五章：項(xiàng)目總體發(fā)展策略及營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)定位策略一、項(xiàng)目SWOT分析在思考項(xiàng)目的市場(chǎng)定位前我們必須非常清楚項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及面對(duì)的市場(chǎng)狀況優(yōu)勢(shì)（Strength）※交通優(yōu)勢(shì)：交通基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，出入便利?！m中體量?jī)?yōu)勢(shì)：不足100畝的開(kāi)發(fā)用地，相對(duì)于目前動(dòng)輒數(shù)百畝的大盤(pán)時(shí)代，更容易控制風(fēng)險(xiǎn)并相成自己的樓盤(pán)個(gè)性?！h(huán)境優(yōu)勢(shì)：臨長(zhǎng)江，有較好的景觀資源?！哔|(zhì)素居住區(qū)優(yōu)勢(shì)：已建成或正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)均為精品樓盤(pán)，居住人群高質(zhì)素。劣勢(shì)（Weakness）※配套劣勢(shì)：由于從工業(yè)區(qū)逐漸轉(zhuǎn)型為新的生活區(qū)，大量的新購(gòu)房者還未入住，生活配套尚顯不足，包括日常消費(fèi)和公共交通。居住人文環(huán)境劣勢(shì)：住宅新區(qū)的雛形已經(jīng)形成，但還沒(méi)有形成大規(guī)模成熟的居住氛圍；而人文環(huán)境稍嫌不足。機(jī)會(huì)（Opportunist）※發(fā)展機(jī)會(huì)：該區(qū)域?qū)儆谀掀航?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域正處在開(kāi)發(fā)高潮期，未來(lái)成型后的舒適居住氛圍令人期待；※高品質(zhì)在售物業(yè)帶來(lái)的口碑傳播機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)在建的幾個(gè)物業(yè)品質(zhì)均定位較高，無(wú)形中對(duì)樓盤(pán)的精品形象有促進(jìn)作用※大面積拆遷帶來(lái)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)：目前南岸有三大區(qū)域?qū)?huì)拆遷，分別是：一天門(mén)周邊地區(qū)(受到武夷濱江的影響)、羅家壩周邊地區(qū)(受到體育場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃影響)、五公里周邊地區(qū)(受到學(xué)府大道的影響)。據(jù)調(diào)查，最近將會(huì)尋找房源的是五公里周邊地區(qū)，其次為羅家壩周邊地區(qū)、一天門(mén)周邊地區(qū)。這些區(qū)域的的拆遷將會(huì)為本項(xiàng)目提供一定數(shù)量的客源。威脅（Threats）※周邊項(xiàng)目：本區(qū)域的在改建規(guī)模較大，在建、新建項(xiàng)目將造成直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；※同類(lèi)項(xiàng)目：目前重慶的地產(chǎn)發(fā)展速度較快，郊區(qū)發(fā)展迅速，類(lèi)似項(xiàng)目也將參與其競(jìng)爭(zhēng)；※區(qū)域尾盤(pán)：區(qū)域尾盤(pán)目前有一定的空置量，容易引起客戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的信心不足；※政策威脅：房地產(chǎn)是對(duì)政策調(diào)整異常敏感的行業(yè)，房地產(chǎn)的超高速發(fā)展越來(lái)越引起各界人士的擔(dān)憂，自2004到目前相繼出臺(tái)的各項(xiàng)管理和調(diào)控措施正在幫助市場(chǎng)由盲目到理性，而此間勢(shì)必有低潮期，這是所有新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須面臨的威脅綜合分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)Strength交通優(yōu)勢(shì)；體量?jī)?yōu)勢(shì)；環(huán)境優(yōu)勢(shì)；高質(zhì)素居住區(qū)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)Weakness配套劣勢(shì)；人文環(huán)境劣勢(shì)機(jī)會(huì)點(diǎn)Opportunity發(fā)展機(jī)會(huì)：區(qū)域口碑機(jī)會(huì)SO策略創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)獨(dú)具個(gè)性的高品質(zhì)江景樓盤(pán)WO策略推廣宣傳上突出區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展前景，與南坪中心區(qū)比鄰關(guān)系威脅點(diǎn)Threat周邊項(xiàng)目；同類(lèi)項(xiàng)目；區(qū)域尾盤(pán)；政策威脅ST策略加強(qiáng)項(xiàng)目品牌個(gè)性打造，鎖定目標(biāo)人群，在大盤(pán)中跳脫出來(lái)WT策略以區(qū)域整體前景支撐項(xiàng)目，吸引客戶相信美好前景打造項(xiàng)目自身特色，針對(duì)性的細(xì)節(jié)打造二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃定位策略建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。追求空間層次比例、寬大、動(dòng)感大綠化大、氣勢(shì)、優(yōu)美的自然環(huán)境、100%可享大庭院江景、80%可視大庭院江景光、自然采光通風(fēng)一流?？傮w布局追求高雅、簡(jiǎn)潔、大方、錯(cuò)落有序、大視野、大景觀。建筑造型及色彩：追求虛實(shí)對(duì)比，材質(zhì)搭配和諧悅目，色調(diào)高雅，突出建筑群內(nèi)在統(tǒng)一性和整體性，以形成空間上的氣勢(shì)和悅目的視覺(jué)感受，建筑色彩追求簡(jiǎn)潔，節(jié)制而又耐看。建筑形態(tài)：高層低密度建筑。景觀規(guī)劃定位：結(jié)合總平面布置，景觀設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的直線條時(shí)尚風(fēng)格，力求創(chuàng)造出適合現(xiàn)代人居住口味的環(huán)境。項(xiàng)目配套設(shè)施：綜合性休閑會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、商業(yè)配套設(shè)施及運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所等。三、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略在對(duì)本項(xiàng)目的地塊現(xiàn)狀、周邊環(huán)境以及所處區(qū)域的市場(chǎng)狀況進(jìn)行研究之后，我們可以得出這樣幾個(gè)突出的印象：※自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，在山水特色著稱的重慶既享受項(xiàng)目獨(dú)有的江景資源又享有南山區(qū)域的秀美山巒?！趨^(qū)域?qū)儆谛屡d開(kāi)發(fā)區(qū)，居住環(huán)境和居民素質(zhì)均在本區(qū)域?qū)僦猩系龋瑓^(qū)域內(nèi)有美堤亞城、駿逸天下等樓市名盤(pán)，在大眾心目中有優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中地的印象?！?guī)劃方案采用了低密度高容積率的做法，雖然在綠化率上有了保證，但卻大大增加了客戶數(shù)量，無(wú)形中降低了樓盤(pán)品質(zhì)。必須清楚認(rèn)識(shí)的是：重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷經(jīng)近十年的發(fā)展，無(wú)論在產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)手段、推廣手段等各方面已越來(lái)越趨于雷同，開(kāi)發(fā)的成功與否更多取決于發(fā)展商在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)做中對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的把握和清晰的開(kāi)發(fā)思路。而確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路更是開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為關(guān)鍵的一環(huán)，根據(jù)目前項(xiàng)目凸現(xiàn)出來(lái)的突出特點(diǎn)，初步確定項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋喊盐盏貕K面積有限容易聚集相類(lèi)似目標(biāo)人群的特點(diǎn)，突出樓盤(pán)個(gè)性，依賴較好的自然資源和區(qū)域人文優(yōu)勢(shì)，塑造精品樓盤(pán)形象，獲取較高市場(chǎng)認(rèn)同度，達(dá)到銷(xiāo)售的成功。在以上的發(fā)展方向中我們已經(jīng)看到了以下幾個(gè)市場(chǎng)切入點(diǎn)：※樓盤(pán)個(gè)性——后天塑造—不易復(fù)制；※江景優(yōu)勢(shì)——客觀存在—有一定同質(zhì)性；※創(chuàng)新產(chǎn)品——后天塑造—有一定同質(zhì)性；※良好的綜合素質(zhì)——后天塑造—有一定同質(zhì)性—目標(biāo)客戶最為關(guān)心可以肯定的是，樓盤(pán)個(gè)性是最容易讓市場(chǎng)記憶的符號(hào)，在推廣初期是主要訴求的對(duì)象；但樓盤(pán)的綜合素質(zhì)卻是左右目標(biāo)客戶最為關(guān)心的問(wèn)題，必須在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程通過(guò)各