【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、職稱的外送培訓(xùn)。管理處利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、外語(yǔ)等相關(guān)知識(shí)講座。6） 新政策、新理論培訓(xùn)物 業(yè) 管 理 理 論 動(dòng) 態(tài) 、 有 關(guān) 法 規(guī) 文 件 、 競(jìng) 爭(zhēng) 企 業(yè) 新 動(dòng) 向 等 。7） 講師再培訓(xùn)講 師 更 新 知 識(shí) 及 觀 念 ， 吸 納 新 理 論 ， 不 斷 創(chuàng) 新 培 訓(xùn) 工 作 思 路 的 培訓(xùn) 。3．培訓(xùn)方式1） 在職進(jìn)修主要形式有專題研討、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場(chǎng)參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。這種培訓(xùn)以管理處自培為主。2） 脫產(chǎn)進(jìn)修 外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)。由公司組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。3） 自我培訓(xùn)主要是電大、夜大、函大等形式。公司鼓勵(lì)員工積極上進(jìn)，并給予寬松的學(xué)習(xí)環(huán)境。 員工培訓(xùn)計(jì)劃（略）日常保安及應(yīng)急處理日常保安工作 保證“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”公共區(qū)域正常秩序及客戶安靜祥和的購(gòu)物及 工作環(huán)境, 安全保衛(wèi)工作主要由以下部分構(gòu)成:? 交通疏導(dǎo)及車輛管理；? 保安監(jiān)控；? 消防安全管理；? 樓宇內(nèi)、外場(chǎng)巡邏? 商場(chǎng)、寫字樓、服務(wù)中心安全保衛(wèi)服務(wù)； 安全保衛(wèi)服務(wù)工作，是物業(yè)管理保安人員的基本工作要求。由于“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”是高檔商品綜合型樓宇，保證業(yè)主及物業(yè)使用人的購(gòu)物工作環(huán)境不受干擾是保安工作的最終目的。針對(duì)樓宇的布局和建筑特點(diǎn)的要求，制定相關(guān)安保工作方案。 保安部人員配置保安人員任職要求? 保安領(lǐng)班任職要求具有高中以上文化程度,年齡 35 歲以下,身高 左右,普通話標(biāo)準(zhǔn)，有保安領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人或?qū)I(yè)學(xué)校畢業(yè)，身體健康， 品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，有較佳物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，良好的人員管理控制能力和協(xié)調(diào)能力。? 門崗及外場(chǎng)保安員任職要求 具有高中以上文化程度，年齡 28 歲以下,身高 左右,普通話標(biāo)準(zhǔn)，有保安工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人或?qū)I(yè)學(xué)校畢業(yè)，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，有較佳物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。? 監(jiān)控人員任職要求具有高中以上文化程序，年齡 35 歲以下，普通話標(biāo)準(zhǔn)，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)好，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，有電氣、消防經(jīng)驗(yàn)。 保安日常工作1）保安領(lǐng)班日常工作? 保安員管理：保安員考勤、監(jiān)督保安工作情況、調(diào)配保安人員崗位、保安員考核、保安員日常培訓(xùn)? 突發(fā)事件處理? 負(fù)責(zé)保安用品的申領(lǐng)、保管? 保安工作各項(xiàng)記錄? 保安人員的溝通與協(xié)調(diào)? 保安員相互調(diào)劑：在需要時(shí)頂替巡邏保安或監(jiān)控人員工作2）門崗保安日常工作? 門禁管理：? 對(duì)來訪人員進(jìn)行詢問、登記；? 對(duì)推銷或其他閑雜人員進(jìn)行甄別；? 車輛出入管理；? 檢查進(jìn)出車輛車況，觀察車況； ? 檢查臨時(shí)車輛進(jìn)出，發(fā)放臨時(shí)出入證并引導(dǎo)外來車輛的有 序停放。? 物品出入管理：? 對(duì)貴重物品及大件物品應(yīng)實(shí)行物品出門登記制度，并憑業(yè) 主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；? 裝修材料進(jìn)出管理區(qū)域，應(yīng)通知管理人員，對(duì)裝修材料的裝卸進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指揮，防止因裝卸不當(dāng)而損傷公共部位。? 出入人員的人情化服務(wù)：? 業(yè)戶需要幫助時(shí)（如開車門、提重物、揚(yáng)招或預(yù)約出租車等） ， 應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提供服務(wù)；? 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套、鞋套等便民服務(wù)；? 遇業(yè)戶攜帶重物需要幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)戶將重物暫時(shí)放在門崗室內(nèi)，用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗保安為業(yè)戶提供搬運(yùn)服務(wù)；? 接到業(yè)戶通知，要求代叫出租車時(shí)，應(yīng)為業(yè)戶提供叫車服務(wù)。3）巡邏崗保安日常工作? 外場(chǎng)巡視：? 維持樓宇公共秩序；? 檢查樓宇公共設(shè)施；? 發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件，及時(shí)處理并報(bào)告上級(jí)；? 為樓宇內(nèi)有需要的人員提供服務(wù)和幫助。? 巡視建筑內(nèi)部? 巡視樓宇內(nèi)各建筑內(nèi)部的樓層，通道，樓梯、車庫(kù)等； ? 巡視建筑的治安、防火、防盜等狀況；? 巡視時(shí)注意業(yè)戶的門窗是否關(guān)好，如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶未關(guān)門窗，即刻提示他們關(guān)好門窗，并幫助關(guān)好電子防盜門；? 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； ? 適時(shí)關(guān)閉公用部位照明或其它非使用設(shè)備。 ? 車輛管理? 觀察及引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車輛及非機(jī)動(dòng)車的停放，發(fā)現(xiàn)亂停，及時(shí)糾正； ? 用標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指引車輛行駛；? 提示停車車主，離開車輛時(shí)不要遺忘車內(nèi)的貴重物品，并鎖好車門；? 發(fā)現(xiàn)車輛異常情況，記錄并通知領(lǐng)班或車主。? 保持巡視記錄的完整? 保安員相互協(xié)調(diào)：在需要時(shí)頂替門崗保安或監(jiān)控人員工作4）監(jiān)控員日常工作? 監(jiān)控系統(tǒng)的 24 小時(shí)正常運(yùn)行? 全程監(jiān)控， 發(fā)生問題及時(shí)通報(bào)領(lǐng)班及相關(guān)區(qū)域的保安人員? 消防系統(tǒng)的監(jiān)控? 錄像資料的管理應(yīng)急預(yù)案對(duì)于某些由于不可抗拒力（如天氣、犯罪等）因素造成的設(shè)備事故或其它意外情況，事先準(zhǔn)備好應(yīng)急處理方案將有助于最大限度地減少損失，迅速恢復(fù)正常工作。物業(yè)管理各級(jí)員工需根據(jù)不同案例的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理，在政府部門（如消防、警方）到現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并以遵守國(guó)家法規(guī)為首任，全力協(xié)助政府部門對(duì)案件處理。一般，我們會(huì)為業(yè)主準(zhǔn)備如下一些內(nèi)容的應(yīng)急處理方案，但不會(huì)僅限于此。應(yīng)急處理方案包括： ? 火警應(yīng)急處理方案? 初中期火災(zāi)處理方案? 盜竊應(yīng)急處理方案? 非法入侵應(yīng)急處理方案? 人員意外傷害處理方案? 搶劫應(yīng)急處理方案? 毆斗應(yīng)急處理方案車輛的收費(fèi)車輛的收費(fèi)將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定制定標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理公司收取停車費(fèi)以后,在支付必要的管理成本以后,將其余收入歸業(yè)主所有。車輛停放成本包含以下內(nèi)容：? 車輛管理人員（大門崗保安，對(duì)應(yīng)的清潔人員）的人員成本；? 車管系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)成本；? 停車區(qū)域的照明能耗及物耗、物損；? 合適的車輛管理酬金（低于 25%） 。車輛停放收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：? 地面臨停 10 元/小時(shí)，地庫(kù)臨停 5 元/小時(shí)；? 地庫(kù)月租 600 元/月。 環(huán)境清潔工作保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的外部形象，從物業(yè)管理角度配合發(fā)展商的銷售及雙方公司品牌的提升。同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也會(huì)使每一位顧客有一個(gè)舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”物業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容之一。1 清潔人員配置 人員配置及分工外委 任職要求清潔領(lǐng)班任職要求 高中以上文化程度，具有二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，五官端正，工作勤奮，有管理和協(xié)調(diào)能力，善于溝通，有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。清潔人員任職要求初中以上文化程度，具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，五 官端正，工作勤奮，有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。2 環(huán)境清潔部日常工作 領(lǐng)班日常工作? 清潔員工的日常管理? 協(xié)同環(huán)境清潔部主管制訂清潔工作方案? 分派清潔員工日常工作,合同調(diào)配人員? 對(duì)區(qū)域范圍清潔情況進(jìn)行巡視,保證本區(qū)域的良好保潔狀況? 對(duì)清潔員工進(jìn)行核? 清潔員工的日常培訓(xùn)? 整理、匯編各類清潔記錄? 作為主管和清潔員工互相溝通的橋梁 清潔員工日常工作（略）裝修施工管理裝修施工管理“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”系高品質(zhì)的商務(wù)樓，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主入住階段的裝潢管理，將直接關(guān)系到物業(yè)整體環(huán)境的舒適美觀以及對(duì)物業(yè)的安全。優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境所帶來的示范效應(yīng)將促進(jìn)發(fā)展商后期樓宇的銷售及企業(yè)品牌形象的提升，符合發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)三方的利益。本公司將制訂《“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”裝潢施工管理規(guī)定》 ，對(duì)裝潢方案、建筑垃圾、裝潢人員、施工時(shí)間、材料限制、用電用氣、明火操作、消防安全等方面作出規(guī)定，確保樓宇的正常秩序及其他業(yè)主利益。具體要點(diǎn)如下：? 裝潢必須辦理報(bào)批手續(xù)，確認(rèn)該方案不揶動(dòng)承重墻，不損害房 屋結(jié)構(gòu)，不破壞房屋外立面。? 裝修時(shí)間和噪音的控制，不影響其他業(yè)戶的正常工作。? 建筑垃圾按物業(yè)管理公司指定時(shí)間和地點(diǎn)堆放，并實(shí)行建筑垃 圾袋裝化。? 空調(diào)機(jī)安裝在指定位置，外門窗不得改動(dòng)。? 對(duì)違章施工作停工、恢復(fù)原狀、賠償經(jīng)濟(jì)損失及罰款等處罰。 同時(shí)，本公司管理人員會(huì)及時(shí)掌握裝潢工程進(jìn)展，每日巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作及時(shí)勸告、制止、糾正。裝修施工管理規(guī)程裝修管理規(guī)程對(duì)業(yè)戶的裝修管理工作進(jìn)行規(guī)范，通過裝修申報(bào)、裝修管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、裝修管理記錄、裝修管理檢查等方面的規(guī)范，確保業(yè)戶裝修期間物業(yè)管理服務(wù)工作的正常進(jìn)行，保障業(yè)戶的利益；? 與業(yè)戶簽訂《裝修管理協(xié)議》 ，與施工單位簽訂安全責(zé)任書；? 在業(yè)戶進(jìn)行裝修前，必須對(duì)該業(yè)戶的裝修方案進(jìn)行審核，裝修裝修方案必須符合《物業(yè)管理公約》和《裝修管理協(xié)議》 ；? 裝修申報(bào)備案后，簽發(fā)裝修許可證；? 施工人員需辦理出入證；? 加強(qiáng)裝修期間的現(xiàn)場(chǎng)管理；? 認(rèn)真做好裝修管理記錄；? 裝修結(jié)束，驗(yàn)看物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無損壞，收回裝修許可證和出入證； 服務(wù)中心在受理裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備以下文件：? 《業(yè)戶情況表》? 《裝修申請(qǐng)表》? 《裝修許可證》? 《安全責(zé)任書》? 《施工人員登記表》? 《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》? 《裝修人員臨時(shí)出入證》 ? 《裝修人員臨時(shí)出入證申請(qǐng)表》業(yè)戶在辦理裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備以下資料：? 裝修設(shè)計(jì)平面圖? 裝修單位的資質(zhì)證明復(fù)印件? 裝修單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件? 施工人員的照片、身份證復(fù)印件（外來人員需提供暫住證）裝修申報(bào)制度? 裝修業(yè)戶向服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)，領(lǐng)取《裝修申請(qǐng)表》 ；? 業(yè)戶填寫《裝修申請(qǐng)表》之后，提供裝修方案或圖紙，交服務(wù)中心登記備案，服務(wù)中心應(yīng)在三個(gè)工作日之內(nèi)用書面形式回復(fù)業(yè)戶；? 服務(wù)中心在接受裝修申報(bào)材料三個(gè)工作日之內(nèi)，對(duì)裝修方案中涉及承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的內(nèi)容進(jìn)行審核，審核通過后，應(yīng)以書面形式通知業(yè)戶做好開工準(zhǔn)備，并請(qǐng)業(yè)戶帶施工隊(duì)到服務(wù)中心填寫《裝修人員臨時(shí)出入證申請(qǐng)表》 ，準(zhǔn)備好施工人員照片、身份證復(fù)印件及裝修單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件；? 客服中心應(yīng)將施工人員情況在《施工人員登記表》登記備案；? 服務(wù)中心應(yīng)與施工隊(duì)簽訂《安全責(zé)任書》 ；? 裝修隊(duì)到服務(wù)中心申領(lǐng)《臨時(shí)出入證》 ，并向服務(wù)中心繳納臨時(shí)出入證的工本費(fèi) 10 元/張和臨時(shí)出入證押金 50 元/張；以及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 5 元/㎡。服務(wù)中心頒發(fā)《裝修許可證》 ，施工期間，業(yè)戶需將《裝修許可證》張貼與進(jìn)行裝修的物業(yè)內(nèi)；? 《裝修許可證》和《臨時(shí)出入證》均需服務(wù)中心蓋章生效；]? 裝修完畢后，業(yè)戶向服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)，驗(yàn)收合格后，業(yè)戶向管理處歸還施工人員的《臨時(shí)出入證》 ，服務(wù)中心核對(duì)無誤后免息歸還《臨時(shí)出入證》押金；? 因業(yè)戶裝修損壞公共設(shè)備設(shè)施、占用和破壞公共部位、損壞承重 結(jié)構(gòu)以及違反《物業(yè)管理公約》和《裝修管理協(xié)議》的，服務(wù)中心應(yīng) 責(zé)令限期整改、恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此造成的其他損失；裝修現(xiàn)場(chǎng)管理? 客服中心將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管，保安巡邏崗按表檢查《施工人員臨時(shí)出入證》 ，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促其保持環(huán)境整潔及夜間安靜；? 裝修時(shí)間由上午 8:00—夜間 8:00。晚上裝修人員不得留宿；? 工程部每天應(yīng)去業(yè)戶的施工現(xiàn)場(chǎng)，按《裝修管理辦法》抽查施工情況；? 督促現(xiàn)場(chǎng)施工人員不得抽煙、酗酒，嚴(yán)格控制施工動(dòng)明火的操作，如需動(dòng)用明火操作，應(yīng)由服務(wù)中心簽發(fā)《動(dòng)明火許可證》 ；? 及時(shí)阻止裝修施工隊(duì)進(jìn)行有強(qiáng)烈聲響的污染性氣味的操作；? 裝修竣工后，業(yè)戶和服務(wù)中心一起按施工申報(bào)備案資料和《物業(yè)管理公約》進(jìn)行驗(yàn)收； ? 驗(yàn)收合格，服務(wù)中心收回《施工許可證》和《施工人員臨時(shí)出入證》 ，對(duì)遺失的出入證，雙方應(yīng)在《施工人員登記表》上做好注記，并通知保安主管；? 裝修材料運(yùn)出樓宇，應(yīng)經(jīng)業(yè)戶簽字，并經(jīng)服務(wù)中心確認(rèn)。裝修管理記錄? 服務(wù)中心負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄需如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況；? 隨時(shí)了解施工人員的變動(dòng)情況，一邊配合保安巡視崗檢查工作；? 裝修管理記錄內(nèi)容包括：? 公用部位情況；? 房屋結(jié)構(gòu)情況；? 設(shè)備設(shè)施情況；? 房屋裝修工程進(jìn)度；? 施工人員變動(dòng)情況； ? 其他裝修管理協(xié)議中約定的注意事項(xiàng)；裝修管理檢查? 服務(wù)中心經(jīng)理每月不定期抽查 5 次裝修管理情況；? 對(duì)違章裝修的處理情況，服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)每天到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查直到整改完畢；? 工程主管對(duì)裝修中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及超量用電等違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)予以阻止，并要求施工隊(duì)限期修復(fù)損壞部位；? 對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)通知相關(guān)人員整改，屬于多次出現(xiàn)的問題，應(yīng)分析原因并開具《整改通知單》 ； 物業(yè)檔案管理 在日新月異高速變化的現(xiàn)代社會(huì)中，信息已稱為一種有價(jià)值的基礎(chǔ)性資源。物業(yè)檔案資料是物業(yè)信息的重要組成部分，也是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)工作，在日常管理中起著憑證和參考的作用。1 物業(yè)管理檔案的建立 物業(yè)管理信息的內(nèi)容在“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理中，我司擬按照時(shí)間順序分為驗(yàn)收階段、入住階段、常規(guī)管理階段等不同階段的信息：? 驗(yàn)收階段信息? 入住階段信息?