【文章內(nèi)容簡介】 用情況，判斷該設(shè)備是否報廢。計提完折舊的設(shè)備還能正常使用，仍應(yīng)正常進行評估計價。對于因?qū)嶓w性磨損和功能性損耗而確實不能使用或國家法令強制報廢的設(shè)備，應(yīng)按清理變賣后的凈收益額確定評估值，并在評估報告中予以說明。 第六十一條 對于待修理設(shè)備，可按修復后的狀態(tài)評估，再將預計修理費作為負債扣除，并予以專項說明。 第七章 在建工程資產(chǎn)評估 第六十二條 在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。 第六十三條 對于施工建設(shè)完成后才可能發(fā)揮其預定功效的建設(shè)中固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃入在建工程資產(chǎn)的評估范圍；如果企業(yè)目前未將其按照在建工程進行管理，則也可根據(jù)企業(yè)管理和資產(chǎn)評估的實際需要，采用在建工程的評估方法確定其價值，再匯入其它的資產(chǎn)中，并予以說明。 已列入“在建工程”會計科目的資產(chǎn)，經(jīng)審核無誤后，區(qū)別情況劃入在建工程評估范圍或者匯入固定資產(chǎn)或其它的資產(chǎn)。已經(jīng)完工的在建工程一般應(yīng)視具體內(nèi)容歸入建筑物、機器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說明。 第六十四條 在建工程評估過程中要注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開工日期、結(jié)算方式、實際完工程度和工程量、實際支付款項，注意了解評估基準日后新發(fā)生款項的支付人。選定的評估基準日應(yīng)易于劃分工程完工程度、計算工程款項，盡量接近評估現(xiàn)場工作時間。對于評估基準日存在的工程欠款和評估基準日后完成的工程及相應(yīng)費用，如果資產(chǎn)占有方已與有關(guān)方面達成明確的解決意見，評估人員須相應(yīng)進行評估計算；否則評估人員應(yīng)將工程實際欠款計入負債，聲明評估基準日未完工程不在本次評估工作考慮的范圍之內(nèi)，相應(yīng)的經(jīng)濟利益應(yīng)由有關(guān)方面另行計算和考慮。以上情況均須在評估報告書中予以明確說明。 第六十五條 在建工程一般采用重置成本法進行評估。應(yīng)按照正常情況下在評估基準日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費用確定重置價值，當明顯存在較為嚴重的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值時，還需扣除各項貶值額，否則貶值額為零。這里的全部費用一般包括直接費用（含前期費用）、需計算的間接費用和其它費用、資金成本等。具體費用項目及金額根據(jù)評估基準日尚在執(zhí)行的有關(guān)部門頒布的標準和實際存在的現(xiàn)行價格確定。 資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的籌資成本或資金機會成本?；I資成本為應(yīng)計利息。計息本金和計息期可按照實際完成工程量在正常施工建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應(yīng)的時間計算。利息率應(yīng)選擇評估基準日仍在執(zhí)行的與正常工期同期（不短于一年）的基本建設(shè)貸款利率；如果評估目的實現(xiàn)后的資產(chǎn)占用者不能獲得基本建設(shè)貸款，則應(yīng)選擇所能獲得貸款中貸款利率最低的一種來計算利息率。當利率水平基本穩(wěn)定時，利息率可以根據(jù)實際貸款利率計算。資金機會成本可根據(jù)直接費用、間接費用及其它費用三者之和乘以行業(yè)平均資金利潤率計算得出。 在建工程建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等方面的消耗，應(yīng)納入評估值的計算考慮中。 第六十六條 當在建工程正常施工建設(shè)，工程款項正常支付，開工時間距離評估基準日不超過一年時，可將實際支付工程款項中的不合理費用剔除，再按照各類費用的價格變動幅度進行調(diào)整，得出在建工程評估值。如果實際支付工程款中已按規(guī)定扣減了試運行收入等收入款額，則應(yīng)加回后，再進行調(diào)整。 第六十七條 對于建成后可獨立經(jīng)營獲利的在建工程，條件適宜時也可以采用收益現(xiàn)值法評估?？赏ㄟ^估算在建工程完工后資產(chǎn)的預期收益并折算成現(xiàn)值，再扣除在建工程完工還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。在建工程的預期收益可以是房地產(chǎn)售價、物業(yè)大樓的年租金、工業(yè)項目的年盈利等。 折現(xiàn)率要以行業(yè)平均資金收益率為基礎(chǔ)綜合確定。要注意年收益額的計算口徑與折現(xiàn)率的計算口徑相一致。 第六十八條 利用外匯資金形成的在建工程，對其中的國產(chǎn)材料及其他物資、施工機械，國內(nèi)設(shè)計、勘查、施工及其他國內(nèi)費用、國產(chǎn)設(shè)備等，均按國內(nèi)人民幣資金進行工程建設(shè)來確定相應(yīng)的資產(chǎn)評估值。如果該項資產(chǎn)評估目的屬于組建中外合資、合作企業(yè)等涉外經(jīng)濟行為，則應(yīng)將外匯發(fā)生額折算為人民幣，確定評估值。 第八章 建筑物的評估 第六十九條 建筑物是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 第七十條 凡屬企業(yè)列為建筑物進行實際管理和使用的評估對象，應(yīng)納入建筑物的評估范圍。具有建筑物的重要特性，但未列作建筑物進行管理的評估對象，可以作為建筑物進行評估，并予以專項說明。建筑物中的附屬設(shè)備、設(shè)施等資產(chǎn)，可視需要歸入建筑物或機器設(shè)備的評估范圍。 第七十一條 建筑物可以單獨評估，也可聯(lián)同其占用的土地使用權(quán)一起評估，還可隨整體企業(yè)一并進行評估。評估時要根據(jù)具體情況決定適宜的評估范圍和方法。 第七十二條 建筑物評估過程中要注意了解建設(shè)開工、竣工時間，維修及改擴建情況，建筑物設(shè)計、建造質(zhì)量及現(xiàn)行狀況。核查中尤其要注意已攤銷完、未建帳和在異地的建筑物。 第七十三條 單獨評估建筑物一般采用重置成本法。重置價值一般包括前期費用、綜合造價、其它費用、資金成本等。其中，前期費用、綜合造價、其它費用應(yīng)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取。要注意與土地使用權(quán)評估時的計費項目相銜接，不要重復或遺漏。 資金成本為該建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本或資金機會成本?；I資成本為應(yīng)計利息，計息本金和本息期可按照正常施工建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應(yīng)的時間計算，利息率應(yīng)選擇評估基準日仍在執(zhí)行的與正常工期同期（不短于一年）的基本建設(shè)貸款利率；如果評估目的實現(xiàn)后的資產(chǎn)占用者不能獲得基本建設(shè)貸款，則應(yīng)選擇所能獲得貸款中貸款利率最低的一種來計算利息率。當利率水平基本穩(wěn)定時，利息率可以根據(jù)實際貸款利率計算。資金機會成本可根據(jù)前期費用、綜合造價及其它費用三者之和乘以行業(yè)平均資金利潤率計算得出。根據(jù)建筑物和行業(yè)具體情況，也可采用利息加合理利潤的方法確定資金成本。 第七十四條 當建設(shè)時間不超過一年，竣工時間離評估基準日不超過一個季度時，可根據(jù)審核無誤后的決算價格再加上資金成本和合理利潤及其它必要合理的費用，確定重置價值。 在確實掌握了各項成本在建筑物帳面原值中的構(gòu)成比例以及與現(xiàn)行價格差異幅度的情況下，也可以通過對帳面原值的調(diào)整，確定重置價值。 第七十五條 在建筑物實體性陳舊貶值或成新率的分析計算過程中，要注意分析設(shè)計使用年限、實際建造質(zhì)量、現(xiàn)行狀況和物理壽命，要根據(jù)建筑物類型、用途、實際使用時間、環(huán)境和條件，維修狀況和大修理情況，現(xiàn)行狀態(tài)以及使用效果等情況，針對建筑物的結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、墻體、裝修等各部分，確定價值影響因素及影響程度。對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率高于３０％。 功能性陳舊貶值須結(jié)合重置對象來考慮。經(jīng)濟性陳舊貶值須結(jié)合整體資產(chǎn)的經(jīng)營效益來考慮。 第七十六條 施工建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等方面的消耗，應(yīng)納入評估值的計算考慮中。 能正常使用的建筑物，其評估值應(yīng)不低于重置成本的３０％和該建筑物報廢清理的凈收益額。 第七十七條 當建筑物數(shù)量繁多時，可進行分類，將相同或甚為相近的建筑物分別編組，通過解剖麻雀，然后在組內(nèi)進行點面推算相應(yīng)確定評估值。對于復雜、大型、高價等重點建筑物仍需逐項進行鑒定和評估。 第七十八條 對于可獨立經(jīng)營獲利的建筑物，條件適宜時也可以采用收益現(xiàn)值法評估。當建筑物與土地使用權(quán)一并作為房地產(chǎn)具有獨立經(jīng)營獲利能力時，也可將建筑物與土地使用權(quán)合并為房地產(chǎn)按照收益現(xiàn)值法進行評估。當把未來預期凈收益折算為現(xiàn)值時，所選折現(xiàn)率可能會高于１５％。 第七十九條 當存在著具有可比性的三個以上建筑物或房地產(chǎn)交易實例時，也可采用現(xiàn)行市價法進行評估，即將被評估的建筑物或房地產(chǎn)和市場近期已銷售的相類似的建筑物或房地產(chǎn)相比較，找出評估對象與每個參照物之間在建筑物或房地產(chǎn)價值影響諸因素方面的差異，并據(jù)此對參照物的交易價格進行比較調(diào)整，從而得出多個參考值，再通過綜合分析，調(diào)整確定被評估建筑物或房地產(chǎn)的評估值。 第八十條 條件允許時，可按現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、重置成本法的順序選用評估方法。也可以一種方法為主，采用其它方法驗證。 評估人員可根據(jù)實際情況選用前述基本方法之外的具體評估方法和處理方式。 第八十一條 應(yīng)根據(jù)建筑物實際使用情況，判斷該建筑物是否報廢。計提完折舊的建筑物如果還能正常使用，仍應(yīng)正常進行評估計價。對于因?qū)嶓w性磨損和功能性損耗而確實不能使用或國家法令強制報廢的建筑物，應(yīng)按清理變賣后的凈收益額確定評估值，并在評估報告中予以說明，要求企業(yè)辦理有關(guān)報批手續(xù)。 對于待修理建筑物，可按修復后的狀態(tài)評估，再將預計修理費作為負值扣除，并予以專項說明。 對于維修、改造、大修理和資金投入情況及對建筑物評估值的影響應(yīng)加以說明，以利于正確理解評估結(jié)果。 第八十二條 評估目的為出租建筑物時，也應(yīng)評出建筑物的現(xiàn)行公允價格，再折現(xiàn)算出年租金的標準價，并在資產(chǎn)評估報告書中說明評估所依據(jù)或設(shè)定的租金支付方式及基本租賃條件。 第八十三條 利用外匯資金形成的建筑物，對其中的國產(chǎn)材料及其他物資、施工機械，國內(nèi)設(shè)計、勘查、施工及其他國內(nèi)費用、國產(chǎn)設(shè)備等，均按國內(nèi)人民幣資金進行工程建設(shè)來確定相應(yīng)的資產(chǎn)評估值。如果該資產(chǎn)評估目的屬于組建中外合資、合作企業(yè)等涉外經(jīng)濟行為，則應(yīng)將外匯發(fā)生額折算為人民幣，確定評估值。 第九章 土地使用權(quán)評估 第八十四條 土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國城市的土地歸國家所有，農(nóng)村或城郊的部分土地歸集體所有，使用者無土地所有權(quán)。 土地使用權(quán)可單獨作為無形資產(chǎn)進行評估，也可和地上建筑物一起作為房地產(chǎn)進行評估，還可隨整體企業(yè)一并評估。 第八十五條 現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、重置成本法都可用于土地使用權(quán)的評估。如果土地使用權(quán)交易比較發(fā)達，首先選用現(xiàn)行市價法，根據(jù)市場交易案例進行比較調(diào)整，得出評估值；否則，可考慮采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土地使用權(quán)預期收益的折現(xiàn)值確定評估值；當這兩種方法都不宜采用時，再采用重置成本法，根據(jù)現(xiàn)在欲取得土地使用權(quán)所需發(fā)生的全部費用，確定評估值。具體評估時，還可根據(jù)評估對象具體情況，選用符合資產(chǎn)評估原理的其它具體方法和方式。 第八十六條 采用現(xiàn)行市價法時，須通過市場調(diào)查，選擇三個以上正常交易的實例作為參照物，參照物與評估對象應(yīng)屬同一城區(qū)或農(nóng)村地區(qū)，地塊條件基本一致，交易時間應(yīng)盡量接近評估基準日。然后針對交易條件、成交時間、區(qū)域和個別因素、容積率、使用年期等因素，進行比較調(diào)整，最后確定評估值。 第八十七條 采用收益現(xiàn)值法時，須根據(jù)土地使用權(quán)所能帶來的未來預期收益的現(xiàn)值確定評估值，須避免將其它資產(chǎn)帶來的收益誤算到土地使用權(quán)的收益中。目前，所選折現(xiàn)率可能會高于１５％。 第八十八條 采用重置成本法時，須根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的土地使用權(quán)持有者欲取得該土地使用權(quán)所需花費的全部費用確定土地使用權(quán)的評估值。 通常應(yīng)計算如下幾類費用： １．農(nóng)地征地、補償費用，或城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓金和動遷費用； ２．土地開發(fā)、配套費用； ３．資金成本； ４．其它有關(guān)稅費。 具體計費項目和數(shù)額按評估基準日執(zhí)行的當?shù)貥藴蚀_定。若評估時發(fā)現(xiàn)原定評估基準日后計費標準發(fā)生重大改變，則應(yīng)調(diào)整評估基準日。 第八十九條 各城市頒布的基準地價不能簡單、直接地充當現(xiàn)行公允價格，算為評估值。當已頒發(fā)的基準地價確實對當?shù)氐耐恋厥褂脵?quán)價格發(fā)生著決定性影響時，方可以基準地價為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估土地的具體情況和當?shù)赝恋爻鲎尳鸬膶嶋H征收水平，相應(yīng)確定土地使用權(quán)的評估值。應(yīng)注意詳細了解基準地價的組成部分、適用范圍及其它有關(guān)規(guī)定。注意與建筑物評估相銜接，土地的征用、開發(fā)和配套等費用不要重復計算或漏算。對于與現(xiàn)行市場價格差距過大的基準地價，則不能用作計算的基礎(chǔ)。 第九十條 土地使用權(quán)出租評估時，應(yīng)按出租年期計算出土地使用權(quán)價格，再折算出年租金標準價，并在資產(chǎn)評估報告書中說明評估所設(shè)定的租金支付方式。 第九十一條 當中方不以土地使用權(quán)出資、而由中外合資或合作企業(yè)繳納土地使用費時，須計算各種開發(fā)配套費等，作為土地開發(fā)費。 第十章 無形資產(chǎn)評估 第九十二條 無形資產(chǎn)是指特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并帶來經(jīng)濟利益的一切經(jīng)濟資源。資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)可分為不可確指的無形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)。不可確指的無形資產(chǎn)是商譽，可確指的無形資產(chǎn)包含專利權(quán)、專用技術(shù)（訣竅）、生產(chǎn)許可證、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)、礦藏資源勘探權(quán)、開采權(quán)、商標、版權(quán)、計算機軟件、地質(zhì)礦藏勘探成果資料等。 第九十三條 無形資產(chǎn)一般具有以下特征： １．無形資產(chǎn)不具有物質(zhì)實體，卻又依托于一定的物質(zhì)實體； ２．具有某種權(quán)利或信譽，這種權(quán)利或信譽是其自身發(fā)展形成的； ３．無形資產(chǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)地帶來經(jīng)濟利益，并由一定主體排他性的控制。 第九十四條 無形資產(chǎn)評估須以產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，以無形資產(chǎn)的獲利能力為評估對象，以無形資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)。如果某項無形資產(chǎn)成為其它資產(chǎn)發(fā)揮效用或生產(chǎn)經(jīng)營活動中必不可少的因素，一般它就應(yīng)該成為評估對象。 無形資產(chǎn)評估過程中特別要注意核查鑒定產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟行為的合法性、有效性；核查有關(guān)資料的真實性、可靠性和權(quán)威性；確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式以及有關(guān)權(quán)屬的具體內(nèi)容；從法律、經(jīng)濟、技術(shù)及獲利能力等方面分析判斷各項無形資產(chǎn)是否存在，并分析確定無形資產(chǎn)的存續(xù)期；確定無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益主體變動的具體方式和設(shè)定條件；注意保護秘密。 第九十五條 根據(jù)所評無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用現(xiàn)行市價法或收益現(xiàn)值法、重置成本法等評估方法。