【文章內(nèi)容簡介】 用情況，判斷該設(shè)備是否報(bào)廢。計(jì)提完折舊的設(shè)備還能正常使用，仍應(yīng)正常進(jìn)行評估計(jì)價(jià)。對于因?qū)嶓w性磨損和功能性損耗而確實(shí)不能使用或國家法令強(qiáng)制報(bào)廢的設(shè)備，應(yīng)按清理變賣后的凈收益額確定評估值，并在評估報(bào)告中予以說明。 第六十一條 對于待修理設(shè)備，可按修復(fù)后的狀態(tài)評估，再將預(yù)計(jì)修理費(fèi)作為負(fù)債扣除，并予以專項(xiàng)說明。 第七章 在建工程資產(chǎn)評估 第六十二條 在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。 第六十三條 對于施工建設(shè)完成后才可能發(fā)揮其預(yù)定功效的建設(shè)中固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃入在建工程資產(chǎn)的評估范圍；如果企業(yè)目前未將其按照在建工程進(jìn)行管理，則也可根據(jù)企業(yè)管理和資產(chǎn)評估的實(shí)際需要，采用在建工程的評估方法確定其價(jià)值，再匯入其它的資產(chǎn)中，并予以說明。 已列入“在建工程”會(huì)計(jì)科目的資產(chǎn)，經(jīng)審核無誤后，區(qū)別情況劃入在建工程評估范圍或者匯入固定資產(chǎn)或其它的資產(chǎn)。已經(jīng)完工的在建工程一般應(yīng)視具體內(nèi)容歸入建筑物、機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說明。 第六十四條 在建工程評估過程中要注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開工日期、結(jié)算方式、實(shí)際完工程度和工程量、實(shí)際支付款項(xiàng)，注意了解評估基準(zhǔn)日后新發(fā)生款項(xiàng)的支付人。選定的評估基準(zhǔn)日應(yīng)易于劃分工程完工程度、計(jì)算工程款項(xiàng)，盡量接近評估現(xiàn)場工作時(shí)間。對于評估基準(zhǔn)日存在的工程欠款和評估基準(zhǔn)日后完成的工程及相應(yīng)費(fèi)用，如果資產(chǎn)占有方已與有關(guān)方面達(dá)成明確的解決意見，評估人員須相應(yīng)進(jìn)行評估計(jì)算；否則評估人員應(yīng)將工程實(shí)際欠款計(jì)入負(fù)債，聲明評估基準(zhǔn)日未完工程不在本次評估工作考慮的范圍之內(nèi)，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)由有關(guān)方面另行計(jì)算和考慮。以上情況均須在評估報(bào)告書中予以明確說明。 第六十五條 在建工程一般采用重置成本法進(jìn)行評估。應(yīng)按照正常情況下在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置價(jià)值，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值時(shí)，還需扣除各項(xiàng)貶值額，否則貶值額為零。這里的全部費(fèi)用一般包括直接費(fèi)用（含前期費(fèi)用）、需計(jì)算的間接費(fèi)用和其它費(fèi)用、資金成本等。具體費(fèi)用項(xiàng)目及金額根據(jù)評估基準(zhǔn)日尚在執(zhí)行的有關(guān)部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際存在的現(xiàn)行價(jià)格確定。 資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的籌資成本或資金機(jī)會(huì)成本?；I資成本為應(yīng)計(jì)利息。計(jì)息本金和計(jì)息期可按照實(shí)際完成工程量在正常施工建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應(yīng)的時(shí)間計(jì)算。利息率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日仍在執(zhí)行的與正常工期同期（不短于一年）的基本建設(shè)貸款利率；如果評估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占用者不能獲得基本建設(shè)貸款，則應(yīng)選擇所能獲得貸款中貸款利率最低的一種來計(jì)算利息率。當(dāng)利率水平基本穩(wěn)定時(shí)，利息率可以根據(jù)實(shí)際貸款利率計(jì)算。資金機(jī)會(huì)成本可根據(jù)直接費(fèi)用、間接費(fèi)用及其它費(fèi)用三者之和乘以行業(yè)平均資金利潤率計(jì)算得出。 在建工程建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等方面的消耗，應(yīng)納入評估值的計(jì)算考慮中。 第六十六條 當(dāng)在建工程正常施工建設(shè)，工程款項(xiàng)正常支付，開工時(shí)間距離評估基準(zhǔn)日不超過一年時(shí)，可將實(shí)際支付工程款項(xiàng)中的不合理費(fèi)用剔除，再按照各類費(fèi)用的價(jià)格變動(dòng)幅度進(jìn)行調(diào)整，得出在建工程評估值。如果實(shí)際支付工程款中已按規(guī)定扣減了試運(yùn)行收入等收入款額，則應(yīng)加回后，再進(jìn)行調(diào)整。 第六十七條 對于建成后可獨(dú)立經(jīng)營獲利的在建工程，條件適宜時(shí)也可以采用收益現(xiàn)值法評估?？赏ㄟ^估算在建工程完工后資產(chǎn)的預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，再扣除在建工程完工還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。在建工程的預(yù)期收益可以是房地產(chǎn)售價(jià)、物業(yè)大樓的年租金、工業(yè)項(xiàng)目的年盈利等。 折現(xiàn)率要以行業(yè)平均資金收益率為基礎(chǔ)綜合確定。要注意年收益額的計(jì)算口徑與折現(xiàn)率的計(jì)算口徑相一致。 第六十八條 利用外匯資金形成的在建工程，對其中的國產(chǎn)材料及其他物資、施工機(jī)械，國內(nèi)設(shè)計(jì)、勘查、施工及其他國內(nèi)費(fèi)用、國產(chǎn)設(shè)備等，均按國內(nèi)人民幣資金進(jìn)行工程建設(shè)來確定相應(yīng)的資產(chǎn)評估值。如果該項(xiàng)資產(chǎn)評估目的屬于組建中外合資、合作企業(yè)等涉外經(jīng)濟(jì)行為，則應(yīng)將外匯發(fā)生額折算為人民幣，確定評估值。 第八章 建筑物的評估 第六十九條 建筑物是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 第七十條 凡屬企業(yè)列為建筑物進(jìn)行實(shí)際管理和使用的評估對象，應(yīng)納入建筑物的評估范圍。具有建筑物的重要特性，但未列作建筑物進(jìn)行管理的評估對象，可以作為建筑物進(jìn)行評估，并予以專項(xiàng)說明。建筑物中的附屬設(shè)備、設(shè)施等資產(chǎn)，可視需要?dú)w入建筑物或機(jī)器設(shè)備的評估范圍。 第七十一條 建筑物可以單獨(dú)評估，也可聯(lián)同其占用的土地使用權(quán)一起評估，還可隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估。評估時(shí)要根據(jù)具體情況決定適宜的評估范圍和方法。 第七十二條 建筑物評估過程中要注意了解建設(shè)開工、竣工時(shí)間，維修及改擴(kuò)建情況，建筑物設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量及現(xiàn)行狀況。核查中尤其要注意已攤銷完、未建帳和在異地的建筑物。 第七十三條 單獨(dú)評估建筑物一般采用重置成本法。重置價(jià)值一般包括前期費(fèi)用、綜合造價(jià)、其它費(fèi)用、資金成本等。其中，前期費(fèi)用、綜合造價(jià)、其它費(fèi)用應(yīng)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取。要注意與土地使用權(quán)評估時(shí)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目相銜接，不要重復(fù)或遺漏。 資金成本為該建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本或資金機(jī)會(huì)成本?；I資成本為應(yīng)計(jì)利息，計(jì)息本金和本息期可按照正常施工建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應(yīng)的時(shí)間計(jì)算，利息率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日仍在執(zhí)行的與正常工期同期（不短于一年）的基本建設(shè)貸款利率；如果評估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占用者不能獲得基本建設(shè)貸款，則應(yīng)選擇所能獲得貸款中貸款利率最低的一種來計(jì)算利息率。當(dāng)利率水平基本穩(wěn)定時(shí)，利息率可以根據(jù)實(shí)際貸款利率計(jì)算。資金機(jī)會(huì)成本可根據(jù)前期費(fèi)用、綜合造價(jià)及其它費(fèi)用三者之和乘以行業(yè)平均資金利潤率計(jì)算得出。根據(jù)建筑物和行業(yè)具體情況，也可采用利息加合理利潤的方法確定資金成本。 第七十四條 當(dāng)建設(shè)時(shí)間不超過一年，竣工時(shí)間離評估基準(zhǔn)日不超過一個(gè)季度時(shí)，可根據(jù)審核無誤后的決算價(jià)格再加上資金成本和合理利潤及其它必要合理的費(fèi)用，確定重置價(jià)值。 在確實(shí)掌握了各項(xiàng)成本在建筑物帳面原值中的構(gòu)成比例以及與現(xiàn)行價(jià)格差異幅度的情況下，也可以通過對帳面原值的調(diào)整，確定重置價(jià)值。 第七十五條 在建筑物實(shí)體性陳舊貶值或成新率的分析計(jì)算過程中，要注意分析設(shè)計(jì)使用年限、實(shí)際建造質(zhì)量、現(xiàn)行狀況和物理壽命，要根據(jù)建筑物類型、用途、實(shí)際使用時(shí)間、環(huán)境和條件，維修狀況和大修理情況，現(xiàn)行狀態(tài)以及使用效果等情況，針對建筑物的結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、墻體、裝修等各部分，確定價(jià)值影響因素及影響程度。對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率高于３０％。 功能性陳舊貶值須結(jié)合重置對象來考慮。經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值須結(jié)合整體資產(chǎn)的經(jīng)營效益來考慮。 第七十六條 施工建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等方面的消耗，應(yīng)納入評估值的計(jì)算考慮中。 能正常使用的建筑物，其評估值應(yīng)不低于重置成本的３０％和該建筑物報(bào)廢清理的凈收益額。 第七十七條 當(dāng)建筑物數(shù)量繁多時(shí)，可進(jìn)行分類，將相同或甚為相近的建筑物分別編組，通過解剖麻雀，然后在組內(nèi)進(jìn)行點(diǎn)面推算相應(yīng)確定評估值。對于復(fù)雜、大型、高價(jià)等重點(diǎn)建筑物仍需逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定和評估。 第七十八條 對于可獨(dú)立經(jīng)營獲利的建筑物，條件適宜時(shí)也可以采用收益現(xiàn)值法評估。當(dāng)建筑物與土地使用權(quán)一并作為房地產(chǎn)具有獨(dú)立經(jīng)營獲利能力時(shí)，也可將建筑物與土地使用權(quán)合并為房地產(chǎn)按照收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估。當(dāng)把未來預(yù)期凈收益折算為現(xiàn)值時(shí)，所選折現(xiàn)率可能會(huì)高于１５％。 第七十九條 當(dāng)存在著具有可比性的三個(gè)以上建筑物或房地產(chǎn)交易實(shí)例時(shí)，也可采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估，即將被評估的建筑物或房地產(chǎn)和市場近期已銷售的相類似的建筑物或房地產(chǎn)相比較，找出評估對象與每個(gè)參照物之間在建筑物或房地產(chǎn)價(jià)值影響諸因素方面的差異，并據(jù)此對參照物的交易價(jià)格進(jìn)行比較調(diào)整，從而得出多個(gè)參考值，再通過綜合分析，調(diào)整確定被評估建筑物或房地產(chǎn)的評估值。 第八十條 條件允許時(shí)，可按現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、重置成本法的順序選用評估方法。也可以一種方法為主，采用其它方法驗(yàn)證。 評估人員可根據(jù)實(shí)際情況選用前述基本方法之外的具體評估方法和處理方式。 第八十一條 應(yīng)根據(jù)建筑物實(shí)際使用情況，判斷該建筑物是否報(bào)廢。計(jì)提完折舊的建筑物如果還能正常使用，仍應(yīng)正常進(jìn)行評估計(jì)價(jià)。對于因?qū)嶓w性磨損和功能性損耗而確實(shí)不能使用或國家法令強(qiáng)制報(bào)廢的建筑物，應(yīng)按清理變賣后的凈收益額確定評估值，并在評估報(bào)告中予以說明，要求企業(yè)辦理有關(guān)報(bào)批手續(xù)。 對于待修理建筑物，可按修復(fù)后的狀態(tài)評估，再將預(yù)計(jì)修理費(fèi)作為負(fù)值扣除，并予以專項(xiàng)說明。 對于維修、改造、大修理和資金投入情況及對建筑物評估值的影響應(yīng)加以說明，以利于正確理解評估結(jié)果。 第八十二條 評估目的為出租建筑物時(shí)，也應(yīng)評出建筑物的現(xiàn)行公允價(jià)格，再折現(xiàn)算出年租金的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中說明評估所依據(jù)或設(shè)定的租金支付方式及基本租賃條件。 第八十三條 利用外匯資金形成的建筑物，對其中的國產(chǎn)材料及其他物資、施工機(jī)械，國內(nèi)設(shè)計(jì)、勘查、施工及其他國內(nèi)費(fèi)用、國產(chǎn)設(shè)備等，均按國內(nèi)人民幣資金進(jìn)行工程建設(shè)來確定相應(yīng)的資產(chǎn)評估值。如果該資產(chǎn)評估目的屬于組建中外合資、合作企業(yè)等涉外經(jīng)濟(jì)行為，則應(yīng)將外匯發(fā)生額折算為人民幣，確定評估值。 第九章 土地使用權(quán)評估 第八十四條 土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國城市的土地歸國家所有，農(nóng)村或城郊的部分土地歸集體所有，使用者無土地所有權(quán)。 土地使用權(quán)可單獨(dú)作為無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，也可和地上建筑物一起作為房地產(chǎn)進(jìn)行評估，還可隨整體企業(yè)一并評估。 第八十五條 現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、重置成本法都可用于土地使用權(quán)的評估。如果土地使用權(quán)交易比較發(fā)達(dá)，首先選用現(xiàn)行市價(jià)法，根據(jù)市場交易案例進(jìn)行比較調(diào)整，得出評估值；否則，可考慮采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土地使用權(quán)預(yù)期收益的折現(xiàn)值確定評估值；當(dāng)這兩種方法都不宜采用時(shí)，再采用重置成本法，根據(jù)現(xiàn)在欲取得土地使用權(quán)所需發(fā)生的全部費(fèi)用，確定評估值。具體評估時(shí)，還可根據(jù)評估對象具體情況，選用符合資產(chǎn)評估原理的其它具體方法和方式。 第八十六條 采用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)，須通過市場調(diào)查，選擇三個(gè)以上正常交易的實(shí)例作為參照物，參照物與評估對象應(yīng)屬同一城區(qū)或農(nóng)村地區(qū)，地塊條件基本一致，交易時(shí)間應(yīng)盡量接近評估基準(zhǔn)日。然后針對交易條件、成交時(shí)間、區(qū)域和個(gè)別因素、容積率、使用年期等因素，進(jìn)行比較調(diào)整，最后確定評估值。 第八十七條 采用收益現(xiàn)值法時(shí)，須根據(jù)土地使用權(quán)所能帶來的未來預(yù)期收益的現(xiàn)值確定評估值，須避免將其它資產(chǎn)帶來的收益誤算到土地使用權(quán)的收益中。目前，所選折現(xiàn)率可能會(huì)高于１５％。 第八十八條 采用重置成本法時(shí)，須根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的土地使用權(quán)持有者欲取得該土地使用權(quán)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用確定土地使用權(quán)的評估值。 通常應(yīng)計(jì)算如下幾類費(fèi)用： １．農(nóng)地征地、補(bǔ)償費(fèi)用，或城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓金和動(dòng)遷費(fèi)用； ２．土地開發(fā)、配套費(fèi)用； ３．資金成本； ４．其它有關(guān)稅費(fèi)。 具體計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額按評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)確定。若評估時(shí)發(fā)現(xiàn)原定評估基準(zhǔn)日后計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大改變，則應(yīng)調(diào)整評估基準(zhǔn)日。 第八十九條 各城市頒布的基準(zhǔn)地價(jià)不能簡單、直接地充當(dāng)現(xiàn)行公允價(jià)格，算為評估值。當(dāng)已頒發(fā)的基準(zhǔn)地價(jià)確實(shí)對當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格發(fā)生著決定性影響時(shí)，方可以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估土地的具體情況和當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬膶?shí)際征收水平，相應(yīng)確定土地使用權(quán)的評估值。應(yīng)注意詳細(xì)了解基準(zhǔn)地價(jià)的組成部分、適用范圍及其它有關(guān)規(guī)定。注意與建筑物評估相銜接，土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用不要重復(fù)計(jì)算或漏算。對于與現(xiàn)行市場價(jià)格差距過大的基準(zhǔn)地價(jià)，則不能用作計(jì)算的基礎(chǔ)。 第九十條 土地使用權(quán)出租評估時(shí)，應(yīng)按出租年期計(jì)算出土地使用權(quán)價(jià)格，再折算出年租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中說明評估所設(shè)定的租金支付方式。 第九十一條 當(dāng)中方不以土地使用權(quán)出資、而由中外合資或合作企業(yè)繳納土地使用費(fèi)時(shí)，須計(jì)算各種開發(fā)配套費(fèi)等，作為土地開發(fā)費(fèi)。 第十章 無形資產(chǎn)評估 第九十二條 無形資產(chǎn)是指特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并帶來經(jīng)濟(jì)利益的一切經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)可分為不可確指的無形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)。不可確指的無形資產(chǎn)是商譽(yù)，可確指的無形資產(chǎn)包含專利權(quán)、專用技術(shù)（訣竅）、生產(chǎn)許可證、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)、礦藏資源勘探權(quán)、開采權(quán)、商標(biāo)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件、地質(zhì)礦藏勘探成果資料等。 第九十三條 無形資產(chǎn)一般具有以下特征： １．無形資產(chǎn)不具有物質(zhì)實(shí)體，卻又依托于一定的物質(zhì)實(shí)體； ２．具有某種權(quán)利或信譽(yù)，這種權(quán)利或信譽(yù)是其自身發(fā)展形成的； ３．無形資產(chǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)地帶來經(jīng)濟(jì)利益，并由一定主體排他性的控制。 第九十四條 無形資產(chǎn)評估須以產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，以無形資產(chǎn)的獲利能力為評估對象，以無形資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)。如果某項(xiàng)無形資產(chǎn)成為其它資產(chǎn)發(fā)揮效用或生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中必不可少的因素，一般它就應(yīng)該成為評估對象。 無形資產(chǎn)評估過程中特別要注意核查鑒定產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)行為的合法性、有效性；核查有關(guān)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性；確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式以及有關(guān)權(quán)屬的具體內(nèi)容；從法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及獲利能力等方面分析判斷各項(xiàng)無形資產(chǎn)是否存在，并分析確定無形資產(chǎn)的存續(xù)期；確定無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)的具體方式和設(shè)定條件；注意保護(hù)秘密。 第九十五條 根據(jù)所評無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用現(xiàn)行市價(jià)法或收益現(xiàn)值法、重置成本法等評估方法。