【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一種財(cái)產(chǎn)的總稱。2． 房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。3． 居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1） 居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地， 道路、廣場(chǎng)用地，庭院、綠化用地的總和。2） 住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的 總和。3） 公建總用地：指小區(qū)全部公共建筑占地總面積的總和。4） 道路、廣場(chǎng)用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支道、人行道、 車(chē)、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之 和。5） 庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集 中庭院種植花木、草地、假山、花架、水 榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所 有居住人員共同使用的綠化面積之總和。6） 總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)住宅、公建總和。7） 建筑密度=小區(qū)內(nèi)全部建筑的基地面積之和（m2）/ 小區(qū)內(nèi) 總占地面積（m2）8） 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（m2）/ 小區(qū)總占地面 積（m2）*100%4． 單位住宅建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名詞解釋1） 建筑面積：指建筑物各層展開(kāi)面積之總和。每層建筑面積按 建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。2） 建筑面積由使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。3） 使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)和生活使用的 凈面積的總和。4） 輔助面積：是指建筑物各層平面中的樓梯、走道所占地凈面 積的總和。5） 結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間隔墻、垃圾道、 煙囪（均包括管道面積）等所占地面積的總和。5． 行業(yè)常用術(shù)語(yǔ)解釋建基面積：即建筑基地面積，指建筑物的首層外墻勒腳線以 上外圍水平投影的占地面積。用地面積：指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、 天井、庭院、通道等占地面積的總和。共用地面積：指兩個(gè)或以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割 的土地范圍。技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、衛(wèi)生等設(shè)備安 裝的局部層次。騎樓：指建在馬路旁，底層是人行道的樓房一部分。飄樓：指樓房向外飄出，地面沒(méi)支柱的樓層。飄檐：指房屋向外飄出的屋檐、雨蓬。飄臺(tái)：指建筑物向外飄出的有維護(hù)結(jié)構(gòu)而沒(méi)上蓋的平臺(tái)。天平臺(tái)；指建筑物頂有維護(hù)結(jié)構(gòu)而沒(méi)上蓋的平臺(tái)。6． 銷(xiāo)售技巧1） 把握“以頭腦行銷(xiāo)，而非以嘴巴行銷(xiāo)”之原則，強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)， 淡化缺點(diǎn)，避免產(chǎn)生類(lèi)似辯論的場(chǎng)面；2） 避免“你說(shuō)我聽(tīng)”的介紹方式，唯有以交談的方式，才易利 于引起客戶的問(wèn)題，才能有效掌握客戶的需求和想法，了解 客戶心理對(duì)產(chǎn)品的喜好度和接受力，然后才能針對(duì)客戶最關(guān) 切的因素，予以說(shuō)服；3） 房產(chǎn)銷(xiāo)售屬服務(wù)業(yè)，銷(xiāo)售人員的從業(yè)態(tài)度要以“服務(wù)”為宗 旨，因此須加強(qiáng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的吸收，才能以專(zhuān)家的姿態(tài) 提供給客戶最好的服務(wù)，從而創(chuàng)造業(yè)績(jī)；4） 在銷(xiāo)售過(guò)程中，可以與客戶交談?shì)p松話題，但必須把握客戶 心理，并注意了解客戶此行的想法及以往的經(jīng)歷，以便吸引 客戶，促成成交。5） 銷(xiāo)售人員必須有在一段時(shí)間完成目標(biāo)的欲望，給自己壓力， 以鞭策自己努力。 7． 銷(xiāo)售打忌1） 切忌介紹自己樓盤(pán)與介紹周邊樓盤(pán)的兩種態(tài)度；2） 切忌對(duì)方買(mǎi)與不買(mǎi)兩種情況兩種態(tài)度；3） 切忌對(duì)客戶買(mǎi)前、買(mǎi)后兩種態(tài)度；4） 切忌對(duì)客戶和小客戶兩種態(tài)度；5） 切忌下班前與下班后兩種態(tài)度；6） 切忌將事實(shí)夸大，欺騙客戶；三．客戶分析管理1． 客戶的過(guò)濾由于潛在的顧客的出現(xiàn)有數(shù)種來(lái)源：由公司所執(zhí)行的廣告活動(dòng)而來(lái)的主要包括：報(bào)紙、電視、海報(bào)、散投等；經(jīng)過(guò)樓盤(pán)并對(duì)本區(qū)域有興趣；由已購(gòu)房介紹其親朋好友而來(lái)；由公司相關(guān)人員的主動(dòng)發(fā)現(xiàn)挖掘；附近街坊人士的穿針引線或直接拜訪銷(xiāo)售者等方式。那么銷(xiāo)售人員應(yīng)對(duì)人數(shù)眾多的顧客群進(jìn)行審慎過(guò)濾，按其能力、意愿、需求分為若干等級(jí)，從最有可能的客戶入手?？傊?，過(guò)濾目的是通過(guò)對(duì)客戶的了解及客戶的登記管理將客戶分門(mén)別類(lèi)，制定相應(yīng)的銷(xiāo)售策略，縮短成交談判時(shí)間，從而提高工作率及成交率。2． 客戶類(lèi)型分析及其特點(diǎn)1） 沖動(dòng)型特征：性急、心直口快、心浮氣燥、善變，常因一時(shí)之沖 動(dòng)而下決定。要領(lǐng)：平心靜氣的透視并判斷其心理反應(yīng)。銷(xiāo)售語(yǔ)氣明快， 避免嘮叨，要注重談判氣氛及綜合感染力。2） 沉著穩(wěn)健型特征：通常有豐富的購(gòu)房知識(shí)，對(duì)房屋本身及市場(chǎng)行情較 了解，冷靜穩(wěn)健，深思熟慮，專(zhuān)心聆聽(tīng)，小心求證， 考慮周到。要領(lǐng)：對(duì)樓盤(pán)有全方位的深刻認(rèn)識(shí)，以平常之心，不厭其 煩就房屋的特征、質(zhì)量、發(fā)展商實(shí)力等作詳細(xì)說(shuō)明， 內(nèi)心提供客觀資料與證明，言詞有理有據(jù)，以理性 判斷為易，以獲取客戶的信任。3） 多疑謹(jǐn)慎型特征：疑問(wèn)較多，外表嚴(yán)肅，反映冷漠，對(duì)樓書(shū)及售樓資 料反復(fù)閱讀，出言謹(jǐn)慎，不易獲取信任。要領(lǐng)：詳細(xì)解說(shuō)房屋的優(yōu)點(diǎn)，從小處著手，培養(yǎng)信心，以親切、誠(chéng)懇的態(tài)度打動(dòng)他，與其閑話家常，了 解其經(jīng)濟(jì)狀況及購(gòu)物原因，拉近距離，令其放下戒 心。4） 猶豫型特征：精神與動(dòng)作飄忽不定，難以捉摸，對(duì)樓盤(pán)及售樓資 料徹底了解之后，對(duì)房屋已產(chǎn)生興趣，仍拿不定主 意是買(mǎi)還是不買(mǎi)；買(mǎi)高層好還是低層好等；說(shuō)話時(shí)， 視線不斷移動(dòng)。要領(lǐng)：憑借對(duì)客戶情況的了解，在不傷害對(duì)方自尊心的前 提下幫他去決定，以房地產(chǎn)專(zhuān)家的姿態(tài)，朋友的角 度替他作出選擇。5） 果斷型特征：動(dòng)作積極，眼光直視有力，聲音宏亮清晰，表情豐 富，作風(fēng)充滿自信與堅(jiān)決。要領(lǐng)：認(rèn)真傾聽(tīng)，掌握了客戶的興趣點(diǎn)后，有針對(duì)性的作 重點(diǎn)推介，注意對(duì)樓盤(pán)戶型、價(jià)格等方面的比較。6） 無(wú)知型特征：對(duì)購(gòu)房一無(wú)所知，問(wèn)題多而雜，甚至問(wèn)到很多與購(gòu) 房無(wú)關(guān)的問(wèn)題，善傾聽(tīng)。要領(lǐng)：主控談判現(xiàn)場(chǎng)，盡量詳細(xì)解答其所提問(wèn)題，并說(shuō)明 樓盤(pán)的暢銷(xiāo)程度。并提出可信有力的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，質(zhì) 量保證等，態(tài)度和善誠(chéng)懇