營(yíng)銷總監(jiān)操盤(pán)須知(編輯修改稿)
2025-05-05 03:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 16。 周報(bào)（周工作計(jì)劃） 216。 資金回籠表 216。 已購(gòu)客戶明細(xì)表 216。 營(yíng)銷匯總表 216。 銷控表 216。 月度考評(píng)表 216。 預(yù)算表 216。 人力資源預(yù)測(cè)表在目前的房地產(chǎn)代理 市場(chǎng) 中，無(wú)論是房地產(chǎn) 營(yíng)銷策劃 機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還是所謂房地產(chǎn) 投資 顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，都只是名稱不同，而業(yè)務(wù)的核心或者說(shuō)著重點(diǎn)都是為了爭(zhēng)取房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 銷售 代理權(quán)，以取得最大的利潤(rùn)。同時(shí)，由于代理公司的策劃人員水平參差不齊，經(jīng)常遇到表面上是專業(yè)策劃人，但是一談話就顯得很盲目的現(xiàn)象。這也很容易理解，因?yàn)楝F(xiàn)在的所謂房地產(chǎn)策劃人員的從業(yè)門(mén)檻很低，似乎只要腦袋聰明一點(diǎn)就能做策劃人，這還是停留在曾經(jīng)的 “ 點(diǎn)子致勝 ” 的階段，在專業(yè)上的不永甚解就在所難免。 對(duì)此，我覺(jué)得在任何一家房地產(chǎn)網(wǎng)站或者同行之間的 交流 中，應(yīng)該更傾向于專業(yè)性為好，這不僅僅是具體 “ 點(diǎn)子 ” 的如何制定，也包括房地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)的補(bǔ)充和提高。 本篇文章的目的很明確，主要以最基本的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的分類及要素上進(jìn)行說(shuō)明和理解。尤其是對(duì)策劃新人而言，能起到一定程度的系統(tǒng)理順的作用。 一、房地產(chǎn)全程策劃（全程綜合策劃案） 這種策劃案指 開(kāi)發(fā) 商從剛剛有意識(shí)要 開(kāi)發(fā) 某個(gè) 樓盤(pán) 就已經(jīng)與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司合作。此種情況下，營(yíng)銷策劃公司充當(dāng)?shù)氖且粋€(gè)全程咨詢顧問(wèn)的角色。在某種程度上可以說(shuō)權(quán)利大，但責(zé)任也同樣重大。對(duì)策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，很難見(jiàn)到這樣的案例，其主要原因應(yīng)該在于：其一，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 商由于歷史原因，對(duì)市場(chǎng)的不重視成為一定程度上的慣性，壟斷性的賣方市場(chǎng)情緒不經(jīng)歷真正的 “ 風(fēng)雨 ” ，是很難改變的。其二，代理商的真實(shí)水平參差不齊，而水平一般、專業(yè)性欠缺的公司更是占了絕大比例，這種普遍性讓 開(kāi)發(fā) 商也難以信任其前期甚至于全程顧問(wèn)的能力。直到尋找銷售代理，也不過(guò)是 “ 相對(duì) ” 而言罷。 二、中期介入型營(yíng)銷策劃案 此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的 設(shè)計(jì)方案 已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開(kāi)始后尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃，或邀請(qǐng)多家策劃公司進(jìn)行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃。 三、單純營(yíng)銷策劃案 這種策劃案出現(xiàn)在樓盤(pán)已經(jīng)基本完工的情況下，開(kāi)發(fā)商才尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃此種營(yíng)銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價(jià)值，進(jìn)行營(yíng)銷策劃 活動(dòng) 。 在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目代理過(guò)程中，中期介入和單純策劃案，是比較常見(jiàn)的，也客觀地體現(xiàn)著房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)在目前的一種常態(tài)。相當(dāng)多的房地產(chǎn)策劃人員，都把這種情況作為了唯一的 “ 定性 ” 。 其實(shí)，在以上兩種策劃案中，包括著全程綜合策劃案中的所有程序，只是在客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和 規(guī)劃 都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進(jìn)行整合和包裝，進(jìn)而進(jìn)行一系列的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實(shí)的 市場(chǎng)調(diào)查 和 分析 后，集中精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行理念的 定位 和項(xiàng)目的 推廣 上面。其中的重中之重就是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和市場(chǎng)走勢(shì)的 分析 ，從而得出針對(duì)性的解決方案。 四、二次營(yíng)銷策劃案 此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現(xiàn)在樓盤(pán)第一次營(yíng)銷策劃不 成功 ，樓盤(pán)基本上已屬于死盤(pán)的情況下，開(kāi)發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營(yíng)銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。 在某種程度上，策劃公司接收二次營(yíng)銷策劃案存在很大的危險(xiǎn)性。對(duì)待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因?yàn)榻?jīng)過(guò)第一次營(yíng)銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳，再次包裝會(huì)
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