【文章內(nèi)容簡介】 間階段 責(zé)任部門 /人 配合部門 /人 備 注 17 物業(yè)管理軟件 安裝物業(yè)管理軟件并試運行 （ OA、財務(wù)系統(tǒng)軟件 ） 辦公設(shè)備到位后 1周內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 一級單 位 （綜管 系統(tǒng) ） / 18 物業(yè)保險 確定園區(qū)投保方案、確定投保的險種 根據(jù)實際情況 一級單位 （綜管系統(tǒng)） 綜合管理部 / 19 配合開發(fā)公司核實房屋 銷售合同 物業(yè)服務(wù)中心 歸檔業(yè)主商品房買賣合同（長期保存） 物業(yè)交付前 1 個月 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 / 20 配合開發(fā)公司制定交付 使用通知書 通知交樓日期說明需要繳納的維修資金、首期物業(yè)管理費及裝修垃圾清運費 在開發(fā)商發(fā)出入伙通知書前 15 天 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 （財務(wù)系統(tǒng)） 開發(fā)商應(yīng)提供實測面積 21 物業(yè)服務(wù)收費 數(shù)據(jù)的導(dǎo)入 根據(jù)實測面積在 OA 中導(dǎo)入該數(shù)據(jù) 交付前半個月 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 （財務(wù)系統(tǒng)） 財務(wù)部 22 交付資料整理裝袋 確認所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢 業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等，并編號 視物品情況，確保交付前整理完畢 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位、交付外協(xié)人員 / 23 編寫交付統(tǒng)一說辭（對園區(qū) 概況、疑難問題進行匯總） 制作 園區(qū) 概況，將交付時業(yè)主會提到的問題等進行事先匯總，以便對業(yè)主可能提出的問題統(tǒng)一口徑 物業(yè)交付前 1 個月內(nèi)確保完成 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位（報交付小組備案） / 24 配合制定現(xiàn)場交付方案 人員安排、交付流程、現(xiàn)場布置、交 付培訓(xùn)材料等 物業(yè)交付前 1 個月 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位、交付小 組 / 15 序號 工 作 內(nèi) 容 工作要求 /實現(xiàn)目標(biāo) 時間階段 責(zé)任部門 /人 配合部門 /人 備 注 25 配合交房現(xiàn)場所需物品 的購置并進行布置 收費、領(lǐng)房、驗房、園區(qū)服務(wù)體驗區(qū) 等區(qū)域布置，做好標(biāo)牌 物業(yè)交付前 7 天確保布置完畢 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 / 26 制定交付各崗位工作流 程（集中交付時期） 地下停車場巡邏線、園區(qū)值勤巡邏線、工程維修檢查巡視流程、保潔工作流程等 物業(yè)交付前 1 個月 物 業(yè)服務(wù)中心 一級單位 / 27 增援交付工作人員落實 根據(jù)交付方案 物業(yè)交付前 1 周 一級單位 （本體系統(tǒng)） 各職能部門及支 援單位 / 28 交付前培訓(xùn)及交底 就業(yè)主領(lǐng)房流程、相關(guān)交付手續(xù)、現(xiàn) 場布置、制定危機公關(guān)預(yù)案等 物業(yè)交付前 1 個月 一級單位 分管領(lǐng)導(dǎo) / 29 布置秩序維護工作 檢查園區(qū)各類重點部位安全、車輛管 理、禮賓服務(wù)等 物業(yè)交付前 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 （秩序維護 系統(tǒng) ） / 30 交付前預(yù)演練 領(lǐng)房注意事項、流程分工、危機公關(guān) 流程、交付工作人員互相熟悉配對等 物業(yè)交付前 1 周 一級單位 物業(yè)服務(wù)中心 交付小組 / 31 集中交付 辦理業(yè)主入伙手續(xù)（收費、領(lǐng)業(yè)主驗房、記錄業(yè)主提出的意見、園區(qū)服務(wù)體驗等） 交付期間（集中交付 35 天，預(yù)約交付 10 天之內(nèi) 0 一級單位 物業(yè)服務(wù)中心 支援單位 / 32 交付每日碰頭會 每天就交付中碰到的問題匯總、討論 解決 交付期間每天 一級單位 物業(yè)服務(wù)中心 / / 33 建立業(yè)主檔案 根據(jù)交付時業(yè)主填寫的業(yè)主基本資料，建立填寫業(yè)主檔案和健康檔案 交付期間及交付后 物業(yè)服務(wù)中心 / 資料受控 34 交付總結(jié)（整改） 總結(jié)交付過程，準(zhǔn)備裝修管理，就交 付中發(fā)現(xiàn) 的問題進行整改 交付完畢后 1 周內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 一級單位 / 16 綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 物業(yè)承接查驗管理 辦法 GTBFGC0012020（ A/0） 1 目的 為規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 建房 [2020]165 號《物業(yè)承接查驗辦法》 等 國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 并結(jié)合 集團 實際情況 ，制定本辦法。 2 適用范圍 本辦法適用于綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 （ 以下簡稱集團 ） 所轄各 物業(yè)服務(wù)中心 。 3 職責(zé) 各 物業(yè)服務(wù)中心 及 一級單位 為本項目承接查 驗的具體執(zhí)行部門。 集團行政管理中心、財務(wù)管理中心、運營管理中心、企業(yè)發(fā)展中心等相關(guān)部門、集團交付工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)為各項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗提供專業(yè)支持。 行政管理中心綜合管理部負責(zé)指導(dǎo)項目做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗協(xié)議備案及綜管指導(dǎo)工作。 行政管理中心本體建設(shè)部負責(zé)為項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗提供人員配置。 運營管理中心質(zhì)量管理部負責(zé)項目做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗協(xié)議評審的流程把控工作。 運營管理中 心工程技術(shù)部負責(zé)協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的具體交接、查驗工作。 財務(wù)管理中心負責(zé)協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗費用測算審核工作。 企業(yè)發(fā)展中心負責(zé)項目《前期物業(yè)服務(wù)合同》評審時對物業(yè)共用部位、共 17 用設(shè)施設(shè)備承接查驗內(nèi)容進行評審把控工作。 集團總經(jīng)理負責(zé)各項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗協(xié)議的審批。 4 工作程序 定義 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。 原則 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。 承接查驗的前提條件 建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)承接查驗，必須具備以下條件： a）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； b）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； c）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、 文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； d）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求； e）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； f）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； g）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 合同、協(xié)議等對承接查驗約定要求 前期工作要求 18 項目需在《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》等文件的洽談、評審過程中，要求項目建設(shè)單位完成以下文 件內(nèi)容約定： a）按照其與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，明確約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ； b）在臨時管理規(guī)約中，約定全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項 ； c）在前期物業(yè)服務(wù)合同中，明確約定物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。 承接查驗 補充協(xié)議要求 如前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂補充協(xié)議，對物業(yè)承接查驗內(nèi)容進行明確。 時間要求 項目必須與建設(shè)單位在物業(yè)交付使用 30 日前，完成物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。 物業(yè)承接查驗具體工作程序 承接查驗分為兩個階段 ： 第一階段為隱蔽工程查驗，時間為前期介入查驗；第二階段為成品承接查驗。 承接查驗流程 確定物業(yè)承接查驗方案 \計劃 移交項目相關(guān)圖紙資料 查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 確認、解決現(xiàn)場查驗問題 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 辦理物業(yè)交接手續(xù) 備案 物業(yè)承接查驗資料保管、移交 19 確定物業(yè)承接查驗方案 、制定計劃 承接查驗方案 a） 項目在物業(yè)交付使用前三個月，編制《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案》，形成書面方案報告，在方案內(nèi)明確時間節(jié)點安排、項目查驗范圍、查驗方法、查驗人員安排、查驗結(jié)論記錄、查驗結(jié)論反饋等內(nèi)容。《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案 》經(jīng)本單位負責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報集團交付工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案 ； b） 必要時由集團交付工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織 集團 相關(guān)職能部門對《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案》進行評審，各部門針對方案提出專業(yè)評審意見，交付工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯總意見后反饋至項目。 承接查驗計劃 按園區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》派駐的前期介入組應(yīng)向建設(shè)單位索取工程進度計劃，依據(jù)工程進度計劃編寫第一階段（隱蔽工程）查驗計劃。 a） 建設(shè)單位應(yīng)在簽訂承接查驗協(xié)議前 30 天發(fā)出 （配電系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、精裝修系統(tǒng)、空調(diào)暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯與升降設(shè)系統(tǒng)、安防及弱 電系統(tǒng)、人防系統(tǒng)） 承接查驗計劃 ， 如無準(zhǔn)時發(fā)出的，物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人應(yīng)向建設(shè)單位發(fā)出《工作聯(lián)系單》，索取承接查驗計劃 ； b） 物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)建設(shè)單位承接查驗計劃上報上屬一級單位物業(yè)管理部（工程部），以便組織落實承接查驗 ； c） 計劃內(nèi)應(yīng)包含承接查驗后物業(yè)服務(wù)中心簽字的權(quán)限名單。 移交項目相關(guān)圖紙資料 項目 物業(yè)服務(wù)中心 現(xiàn)場工程主管 按《接管物業(yè)需移交資料清單》 （模板）編制 本 項目合同范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備《接管物業(yè) 需 移交資料清單》，遞交建設(shè)單位 ，并及時跟蹤督促建設(shè)單位移交配電設(shè)施設(shè)備資料及清單。 項目 物業(yè)服務(wù)中心 現(xiàn)場工程主管按建設(shè)單位移交的清單進行核對，分別填入 《接管物業(yè)移交資料清單》 、 《 共用設(shè)施設(shè)備資料移交清單 》 和《接管驗收資料遺留問題清單》，對資料遺留問題發(fā) 《 工作聯(lián)系單 》 督促建設(shè)單位整改，各類資料由 現(xiàn)場責(zé)任人 移交 物業(yè)服務(wù)中心檔案管理人員 組織存檔。 完成資料移交合格后，分別按 職責(zé)權(quán)限簽字確認。 如建設(shè)單位未能全部移交前款所列資料的，項目必須在《物業(yè)承接查驗協(xié)議》中列明 《 接管物業(yè)未移交資料明細表 》 ，并注明補交的具體時限等要求。 20 項目對 建設(shè)單位移交的資料進行全面清點和核查，填寫交接清單，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 承接查驗部位 ： a）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； b）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； c）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀 、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等 ； d）備注： 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為項目現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。 承接查驗方法和重點： 應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 承接查驗標(biāo)準(zhǔn)： a）內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn) 具體按 《配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《樓宇及精裝修系統(tǒng)承接查驗操作指引》、《空調(diào)暖通系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《電梯與升降系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《安防及弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》、《人防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗操作指引》執(zhí)行 ； b）外部標(biāo)準(zhǔn)參考： GB 50243《 通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范 》、 GB50166《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》、 GB50084《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范 》、《 GB50225 人民防空工程設(shè)計規(guī)范》等 等 。 承接查驗實施： 物業(yè)服務(wù)中心 工程主管準(zhǔn)備好相關(guān)承接查驗檢查表， 組織承接查驗人員，并按建設(shè)單位提供的相關(guān)設(shè)計文本資料和承接查驗標(biāo)準(zhǔn)與方法實施承接查驗 ， 填寫 相關(guān)驗查表單。 （說明：項 目對與建設(shè)單位進行現(xiàn)場查驗的內(nèi)容進行全面清點和核查，內(nèi)容包括但不限于現(xiàn)場查驗時間、項目名稱、查驗范 21 圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，并由項目與建設(shè)單位參加查驗的人員簽字確認。 ） 按設(shè)施設(shè)備安裝施工合同和操作說明等，向建設(shè)單位索要備品配件， 填寫 《共用設(shè)施設(shè)備備品件移交清單》 備品配件由 現(xiàn)場責(zé)任人組織保管 。 確認、解決現(xiàn)場查驗問題 項 已經(jīng)查驗的設(shè)施設(shè)備列入《共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)移交明細表》，對存在的問題和缺陷登記在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題清單》表中，并編制項目 （ 配電系統(tǒng)， 排水系統(tǒng) 、 精裝修系統(tǒng) 、 空調(diào)暖通系統(tǒng) 、 消防系統(tǒng) 、電梯與升降設(shè)系統(tǒng)、安防及弱電系統(tǒng) 、 人防系統(tǒng) ） 缺陷報告，對遺留問題發(fā)《工作聯(lián)系單》督促建設(shè)單位整改，各類資料