【文章內(nèi)容簡介】 間階段 責任部門 /人 配合部門 /人 備 注 17 物業(yè)管理軟件 安裝物業(yè)管理軟件并試運行 （ OA、財務系統(tǒng)軟件 ） 辦公設備到位后 1周內(nèi) 物業(yè)服務中心 一級單 位 （綜管 系統(tǒng) ） / 18 物業(yè)保險 確定園區(qū)投保方案、確定投保的險種 根據(jù)實際情況 一級單位 （綜管系統(tǒng)） 綜合管理部 / 19 配合開發(fā)公司核實房屋 銷售合同 物業(yè)服務中心 歸檔業(yè)主商品房買賣合同（長期保存） 物業(yè)交付前 1 個月 物業(yè)服務中心 一級單位 / 20 配合開發(fā)公司制定交付 使用通知書 通知交樓日期說明需要繳納的維修資金、首期物業(yè)管理費及裝修垃圾清運費 在開發(fā)商發(fā)出入伙通知書前 15 天 物業(yè)服務中心 一級單位 （財務系統(tǒng)） 開發(fā)商應提供實測面積 21 物業(yè)服務收費 數(shù)據(jù)的導入 根據(jù)實測面積在 OA 中導入該數(shù)據(jù) 交付前半個月 物業(yè)服務中心 一級單位 （財務系統(tǒng)） 財務部 22 交付資料整理裝袋 確認所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關表格、文件均已預備完畢 業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等，并編號 視物品情況，確保交付前整理完畢 物業(yè)服務中心 一級單位、交付外協(xié)人員 / 23 編寫交付統(tǒng)一說辭（對園區(qū) 概況、疑難問題進行匯總） 制作 園區(qū) 概況，將交付時業(yè)主會提到的問題等進行事先匯總，以便對業(yè)主可能提出的問題統(tǒng)一口徑 物業(yè)交付前 1 個月內(nèi)確保完成 物業(yè)服務中心 一級單位（報交付小組備案） / 24 配合制定現(xiàn)場交付方案 人員安排、交付流程、現(xiàn)場布置、交 付培訓材料等 物業(yè)交付前 1 個月 物業(yè)服務中心 一級單位、交付小 組 / 15 序號 工 作 內(nèi) 容 工作要求 /實現(xiàn)目標 時間階段 責任部門 /人 配合部門 /人 備 注 25 配合交房現(xiàn)場所需物品 的購置并進行布置 收費、領房、驗房、園區(qū)服務體驗區(qū) 等區(qū)域布置，做好標牌 物業(yè)交付前 7 天確保布置完畢 物業(yè)服務中心 一級單位 / 26 制定交付各崗位工作流 程（集中交付時期） 地下停車場巡邏線、園區(qū)值勤巡邏線、工程維修檢查巡視流程、保潔工作流程等 物業(yè)交付前 1 個月 物 業(yè)服務中心 一級單位 / 27 增援交付工作人員落實 根據(jù)交付方案 物業(yè)交付前 1 周 一級單位 （本體系統(tǒng)） 各職能部門及支 援單位 / 28 交付前培訓及交底 就業(yè)主領房流程、相關交付手續(xù)、現(xiàn) 場布置、制定危機公關預案等 物業(yè)交付前 1 個月 一級單位 分管領導 / 29 布置秩序維護工作 檢查園區(qū)各類重點部位安全、車輛管 理、禮賓服務等 物業(yè)交付前 物業(yè)服務中心 一級單位 （秩序維護 系統(tǒng) ） / 30 交付前預演練 領房注意事項、流程分工、危機公關 流程、交付工作人員互相熟悉配對等 物業(yè)交付前 1 周 一級單位 物業(yè)服務中心 交付小組 / 31 集中交付 辦理業(yè)主入伙手續(xù)（收費、領業(yè)主驗房、記錄業(yè)主提出的意見、園區(qū)服務體驗等） 交付期間（集中交付 35 天，預約交付 10 天之內(nèi) 0 一級單位 物業(yè)服務中心 支援單位 / 32 交付每日碰頭會 每天就交付中碰到的問題匯總、討論 解決 交付期間每天 一級單位 物業(yè)服務中心 / / 33 建立業(yè)主檔案 根據(jù)交付時業(yè)主填寫的業(yè)主基本資料，建立填寫業(yè)主檔案和健康檔案 交付期間及交付后 物業(yè)服務中心 / 資料受控 34 交付總結(jié)（整改） 總結(jié)交付過程，準備裝修管理，就交 付中發(fā)現(xiàn) 的問題進行整改 交付完畢后 1 周內(nèi) 物業(yè)服務中心 一級單位 / 16 綠城物業(yè)服務集團有限公司 物業(yè)承接查驗管理 辦法 GTBFGC0012020（ A/0） 1 目的 為規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 建房 [2020]165 號《物業(yè)承接查驗辦法》 等 國家相關法律法規(guī)的規(guī)定， 并結(jié)合 集團 實際情況 ，制定本辦法。 2 適用范圍 本辦法適用于綠城物業(yè)服務集團有限公司 （ 以下簡稱集團 ） 所轄各 物業(yè)服務中心 。 3 職責 各 物業(yè)服務中心 及 一級單位 為本項目承接查 驗的具體執(zhí)行部門。 集團行政管理中心、財務管理中心、運營管理中心、企業(yè)發(fā)展中心等相關部門、集團交付工作領導小組負責為各項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗提供專業(yè)支持。 行政管理中心綜合管理部負責指導項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議備案及綜管指導工作。 行政管理中心本體建設部負責為項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗提供人員配置。 運營管理中心質(zhì)量管理部負責項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議評審的流程把控工作。 運營管理中 心工程技術部負責協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的具體交接、查驗工作。 財務管理中心負責協(xié)助項目做好物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗費用測算審核工作。 企業(yè)發(fā)展中心負責項目《前期物業(yè)服務合同》評審時對物業(yè)共用部位、共 17 用設施設備承接查驗內(nèi)容進行評審把控工作。 集團總經(jīng)理負責各項目物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗協(xié)議的審批。 4 工作程序 定義 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物 業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。 原則 物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。 承接查驗的前提條件 建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)承接查驗，必須具備以下條件： a）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案； b）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； c）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、 文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成； d）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求； e）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書； f）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全； g）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 合同、協(xié)議等對承接查驗約定要求 前期工作要求 18 項目需在《前期物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》等文件的洽談、評審過程中，要求項目建設單位完成以下文 件內(nèi)容約定： a）按照其與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，明確約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準 ； b）在臨時管理規(guī)約中，約定全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項 ； c）在前期物業(yè)服務合同中，明確約定物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。 承接查驗 補充協(xié)議要求 如前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂補充協(xié)議，對物業(yè)承接查驗內(nèi)容進行明確。 時間要求 項目必須與建設單位在物業(yè)交付使用 30 日前，完成物 業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。 物業(yè)承接查驗具體工作程序 承接查驗分為兩個階段 ： 第一階段為隱蔽工程查驗，時間為前期介入查驗；第二階段為成品承接查驗。 承接查驗流程 確定物業(yè)承接查驗方案 \計劃 移交項目相關圖紙資料 查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設施設備 確認、解決現(xiàn)場查驗問題 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 辦理物業(yè)交接手續(xù) 備案 物業(yè)承接查驗資料保管、移交 19 確定物業(yè)承接查驗方案 、制定計劃 承接查驗方案 a） 項目在物業(yè)交付使用前三個月，編制《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案》，形成書面方案報告，在方案內(nèi)明確時間節(jié)點安排、項目查驗范圍、查驗方法、查驗人員安排、查驗結(jié)論記錄、查驗結(jié)論反饋等內(nèi)容。《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案 》經(jīng)本單位負責人、分管領導同意后報集團交付工作領導小組備案 ； b） 必要時由集團交付工作領導小組組織 集團 相關職能部門對《179。179。179。179。項目物業(yè)承接查驗方案》進行評審，各部門針對方案提出專業(yè)評審意見，交付工作領導小組匯總意見后反饋至項目。 承接查驗計劃 按園區(qū)《前期物業(yè)服務合同》派駐的前期介入組應向建設單位索取工程進度計劃，依據(jù)工程進度計劃編寫第一階段（隱蔽工程）查驗計劃。 a） 建設單位應在簽訂承接查驗協(xié)議前 30 天發(fā)出 （配電系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、精裝修系統(tǒng)、空調(diào)暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯與升降設系統(tǒng)、安防及弱 電系統(tǒng)、人防系統(tǒng)） 承接查驗計劃 ， 如無準時發(fā)出的，物業(yè)服務中心責任人應向建設單位發(fā)出《工作聯(lián)系單》，索取承接查驗計劃 ； b） 物業(yè)服務中心依據(jù)建設單位承接查驗計劃上報上屬一級單位物業(yè)管理部（工程部），以便組織落實承接查驗 ； c） 計劃內(nèi)應包含承接查驗后物業(yè)服務中心簽字的權(quán)限名單。 移交項目相關圖紙資料 項目 物業(yè)服務中心 現(xiàn)場工程主管 按《接管物業(yè)需移交資料清單》 （模板）編制 本 項目合同范圍內(nèi)的設施設備《接管物業(yè) 需 移交資料清單》，遞交建設單位 ，并及時跟蹤督促建設單位移交配電設施設備資料及清單。 項目 物業(yè)服務中心 現(xiàn)場工程主管按建設單位移交的清單進行核對，分別填入 《接管物業(yè)移交資料清單》 、 《 共用設施設備資料移交清單 》 和《接管驗收資料遺留問題清單》，對資料遺留問題發(fā) 《 工作聯(lián)系單 》 督促建設單位整改，各類資料由 現(xiàn)場責任人 移交 物業(yè)服務中心檔案管理人員 組織存檔。 完成資料移交合格后，分別按 職責權(quán)限簽字確認。 如建設單位未能全部移交前款所列資料的，項目必須在《物業(yè)承接查驗協(xié)議》中列明 《 接管物業(yè)未移交資料明細表 》 ，并注明補交的具體時限等要求。 20 項目對 建設單位移交的資料進行全面清點和核查，填寫交接清單，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 查驗物業(yè)現(xiàn)場共用部位、共用設施設備 承接查驗部位 ： a）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等； b）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等； c）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀 、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等 ； d）備注： 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為項目現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。 承接查驗方法和重點： 應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能 。 承接查驗標準： a）內(nèi)部標準 具體按 《配電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《給排水系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《樓宇及精裝修系統(tǒng)承接查驗操作指引》、《空調(diào)暖通系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《消防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《電梯與升降系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《安防及弱電系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》、《人防系統(tǒng)設施設備承接查驗操作指引》執(zhí)行 ； b）外部標準參考： GB 50243《 通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范 》、 GB50166《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》、 GB50084《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范 》、《 GB50225 人民防空工程設計規(guī)范》等 等 。 承接查驗實施： 物業(yè)服務中心 工程主管準備好相關承接查驗檢查表， 組織承接查驗人員，并按建設單位提供的相關設計文本資料和承接查驗標準與方法實施承接查驗 ， 填寫 相關驗查表單。 （說明：項 目對與建設單位進行現(xiàn)場查驗的內(nèi)容進行全面清點和核查，內(nèi)容包括但不限于現(xiàn)場查驗時間、項目名稱、查驗范 21 圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，并由項目與建設單位參加查驗的人員簽字確認。 ） 按設施設備安裝施工合同和操作說明等，向建設單位索要備品配件， 填寫 《共用設施設備備品件移交清單》 備品配件由 現(xiàn)場責任人組織保管 。 確認、解決現(xiàn)場查驗問題 項 已經(jīng)查驗的設施設備列入《共用設施設備系統(tǒng)移交明細表》，對存在的問題和缺陷登記在《接管驗收設施設備遺留問題清單》表中，并編制項目 （ 配電系統(tǒng)， 排水系統(tǒng) 、 精裝修系統(tǒng) 、 空調(diào)暖通系統(tǒng) 、 消防系統(tǒng) 、電梯與升降設系統(tǒng)、安防及弱電系統(tǒng) 、 人防系統(tǒng) ） 缺陷報告，對遺留問題發(fā)《工作聯(lián)系單》督促建設單位整改，各類資料