【文章內(nèi)容簡介】 和危險房屋等五類。 （一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋評定完損等級方法分為以下四種情況： 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 13/21損標準，則該房屋的完損等級就是該分項所評定的完損等級。 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標準，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項完損程度下降一個等級完損標準，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個完損標準，則該房室的完損等級應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定。 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標準，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級；裝修或設(shè)備部分中也有一項完損程度下降一個等級，其余各項仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個等級的完損標準，則該房屋的完損等級可按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定。 房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級的完損程度符合嚴重損壞標準，其余各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房屋完損等級應(yīng)評為嚴重損壞房屋。其余以此類推。 （二）評定房屋等級注意事項評定房屋完損等級時應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項完損程度，對整幢房屋的完損程度進行綜合評定。（表格見《結(jié)構(gòu)部分完損等級評定表》、《裝修部分完損等級評定表》、《設(shè)備部分完損等級評定表》）在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據(jù)，嚴格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標準》中規(guī)定的方法進行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計標準的高低來代替評定房屋完損等級。 評定房屋完損等級時，特別要認真對待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評定，這是因為其中地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度，是決定該房WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 14/21屋的完損等級的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項的完損程度不在同一個完損標準時，則以最低的完損標準來評定。評定房屋結(jié)構(gòu)部分等級時，若超過規(guī)定允許的下降分項的范圍，則整棟房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險標準屋的等級。 評定嚴重損壞房屋時，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的等級。 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進行復(fù)核或試測后才能確定完損程度。正在大修理中的房屋按大修前房屋評定。五、評定房屋完損等級的基本做法房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔１－３年（我公司規(guī)定為3年）對所管的房屋進行一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細的掌握房屋的完損等級情況。 不定期評定，分為以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，應(yīng)對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。 房屋經(jīng)過中修、大修、翻建竣工驗收以后，應(yīng)重新進行評定完損等級。 接管新建房屋后，要進行評定完損等級。 進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統(tǒng)計匯總等三個階段。 組織準備階段WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 15/21這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓(xùn)，搞好試點。 （1）組織準備： 公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組，對評定工作進行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，分公司、技術(shù)等部門的人員參加。 各基層物業(yè)分公司應(yīng)成立評定小組。小組成員一般由５－６人組成，即有經(jīng)驗的分公司負責人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯工1人。 （2）培訓(xùn)、試點： 組織評定人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實踐相結(jié)合的方法，把課堂聽講與現(xiàn)場實際相結(jié)合起來。還可以把培訓(xùn)和試點結(jié)合起來。通過培訓(xùn)以達到理解標準，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。通過學習了解評定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)范圍、掌握評定的方法；其次要學習物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作的紀律也是培訓(xùn)學習的必要內(nèi)容。 試評時一定要按照《標準》逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗，加以推廣。 （3）物質(zhì)準備：要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計表格 。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。 各項準備工作要盡量做得細一點。物業(yè)管理公司要求對各分公司的評定工作準備認真檢查落實，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 16/21評定人員的各項工作責任制，以保證評定工作的質(zhì)量。 實施查勘階段 在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各分公司做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質(zhì)量、抓進度、總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。 （1）分工明確，職責分清： 各分公司的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負責評定地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。 分公司負責人是評定小組的負責人，也是評定工作的技術(shù)質(zhì)量負責人，主要負責安排查勘評定任務(wù)，技術(shù)指導(dǎo)，質(zhì)量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負責評定房屋完損等級，解決評定過程中遇到的疑難問題；保管評定中的資料和表格。 （2）評定順序： 為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進行： ①　在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項。 ②　在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料以后，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。 ③　房屋分幢完損等級評定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 17/21 （3）評定方法：評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地，經(jīng)核對房屋的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下：查：查看是評定的主要方法，查看時應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。木工先查看外門窗的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。 水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損評定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。 分公司負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心里有數(shù)，若遇到危險、嚴重損壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。 在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一處把所有的項WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 18/21目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時間。 問：對有些項目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。 報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向分公司負責人報出各個項目的完損程度。 議：分公司負責人首先根據(jù)房屋完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時，要發(fā)揚民主、充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復(fù)查后再確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜，個人難以確定時，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。 記：分公司負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中的“ 評定等級”一欄內(nèi)，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損害房）、和危險（即危險房）。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫圖示意，以便復(fù)核或作為修理查勘時的依據(jù)。 （4）填寫房屋分幢完損等級評定表： 房屋完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下： 名稱：指大廈名稱。 地址：指大廈所在的地點。 編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應(yīng)順序編號。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 19/21 幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。 產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn).......等。 結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。 現(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。 附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。 評定等級：是指整幢房屋的完損等級。（5）評定的質(zhì)量要求： 評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及分公司掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點： ①　加強對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個評定人員對房屋完損標準和評定方法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。②　在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決評定中存在的問題。③　建立工作責任制，評定人員承擔評定質(zhì)量的責任,對質(zhì)量好的要給予表揚,對質(zhì)量差的要批評,并限期改正。 ④　上級評定組織要嚴格把關(guān)，加強抽查指導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的方法：①　評定小組自查。評定小組每天實地評定結(jié)束后，要及時整理表WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 20/21格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標準，對不符合者，要及時糾正。②　上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復(fù)查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。 （6）評定中應(yīng)注意的事項 ①　參加評定工作的人員一定要有高度的責任感，要嚴格組織紀律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。 ②　查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴重損壞房”二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。 ③　在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。 ④　對查看時，隱敝部位被破損的地方，應(yīng)通過分公司及時安排修補，以免影響住戶。 （7）評定員應(yīng)遵守的紀律： ①　評定工作必須到實地，依順序逐幢進行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補查，做到不遺漏、不復(fù)查。 ②　工作時必須佩戴標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。 ③　對待住戶態(tài)度和氣，尊重住戶的風俗習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。 ④　妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 21/21 ⑤　堅守崗位，不擅離職守，認真執(zhí)行各種規(guī)章制度。 ３、匯總統(tǒng)計表這一階段的工作重點是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量，搞好復(fù)核、核對工作，并在搞好統(tǒng)計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。 房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序，也是