【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用說明文件；　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。 承接查驗(yàn)須制定方案、明確查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間計(jì)劃、遺漏工程整改辦法、時(shí)限等，并按規(guī)定與建設(shè)方簽定《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》。 承接查驗(yàn)的實(shí)施須有現(xiàn)場(chǎng)記錄，載明查驗(yàn)移交內(nèi)容、查驗(yàn)情況、整改內(nèi)容及要求、查驗(yàn)時(shí)間等，并經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司雙方人員現(xiàn)場(chǎng)簽字后存檔備查。 承接查驗(yàn)后須有完善的移交手續(xù)，載明移交和接收人、時(shí)間，以及遺漏工程事項(xiàng)的整改等，并經(jīng)雙方簽字后存檔備查。 業(yè)主大會(huì)成立后，須將承接查驗(yàn)手續(xù)資料向業(yè)委會(huì)進(jìn)行備案。 物業(yè)管理公司接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)須進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。 接管項(xiàng)目應(yīng)向?qū)俚匦姓鞴懿块T備案。 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，須同時(shí)確定臨時(shí)管理規(guī)約。，并經(jīng)業(yè)主書面承諾遵守。（含前期物業(yè)服務(wù)合同）。 物業(yè)服務(wù)合同須對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)物業(yè)管理公共服務(wù)區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)承諾、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)率、返修率、綠化完好率、設(shè)備設(shè)施故障率。(2)車位管理費(fèi)、物業(yè)管理（含空置房）費(fèi)、裝修管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(3)雙方權(quán)利義務(wù)。(4)公共收益分配的約定。(5)酬金制的須明確收支公開方式。(6)合同期限與違約責(zé)任。(7)其他約定。、場(chǎng)地等維護(hù)管理服務(wù)《建筑物共有部分管理規(guī)定》、《巡檢制度》、《房屋裝飾裝修管理辦法》、《戶外設(shè)置物管理規(guī)定》等規(guī)章制度。、季度、月度維保計(jì)劃，計(jì)劃分解實(shí)施并有相應(yīng)記錄。小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識(shí)明顯。設(shè)綠化、危險(xiǎn)區(qū)域警示、設(shè)備機(jī)房、緊急通道、消防樓道樓層等管理標(biāo)識(shí)。，無擅自改變用途情況。，無亂涂及大面積破損、脫落等情況?！豆芾硪?guī)約》（《臨時(shí)管理規(guī)約》）制定戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈、泛光燈等）管理辦法，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準(zhǔn)和違反《管理規(guī)約》（《臨時(shí)管理規(guī)約》）的戶外設(shè)置物，以書面通知進(jìn)行勸阻，勸阻無效的報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門。 對(duì)亂搭亂建、占用公共通道等情況履行告知、勸阻、報(bào)告責(zé)任。每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡檢并填寫記錄（包括紙質(zhì)記錄或手機(jī)APP電子記錄等），檢查內(nèi)容包括：小區(qū)范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇電子防盜門、樓宇懸掛物、樓面、樓層應(yīng)急通道、消防栓箱、樓層疏散指示燈等設(shè)施和部位等。巡檢須填寫巡檢表，包括巡檢時(shí)間、內(nèi)容、主要情況及處理辦法、巡檢人簽字、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審閱簽字。根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、施工影響、節(jié)假日燃放煙火等）需要，臨時(shí)安排對(duì)小區(qū)的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性檢查。填寫檢查記錄。根據(jù)巡檢、臨檢結(jié)果，屬于小修范圍的三個(gè)工作日修復(fù)完畢。花臺(tái)、道牙、路面磚、臺(tái)階、護(hù)欄、扶手、窗戶、電梯門頭、共用墻面、天花板等設(shè)施不得有破損、缺失，路面不得出現(xiàn)塌陷坑洼。發(fā)現(xiàn)問題須兩周內(nèi)恢復(fù)（保修期內(nèi)和住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的除外）。 制定裝修管理規(guī)定及流程，并向產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人公示。 實(shí)施產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人裝修申請(qǐng)、裝修方案、裝修時(shí)間和裝修單位等審核制度。 房屋使用人裝修的，須要求其提供產(chǎn)權(quán)人同意的書面文件。 須與產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人、裝修企業(yè)簽定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《防火責(zé)任書》。 實(shí)施裝修現(xiàn)場(chǎng)巡檢制度，對(duì)裝修工程中發(fā)現(xiàn)的違章行為及時(shí)口頭或書面勸阻，勸阻無效的報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、城市管理、規(guī)劃管理等政府行政職能部門。（適用于保修期內(nèi)的新建住宅） 、門窗、水電等保修期臺(tái)賬。，須對(duì)公共部位進(jìn)行普查，公告通知房屋使用人檢查自有部分。發(fā)現(xiàn)屬保修范圍的維修事項(xiàng)，立即書面通知開發(fā)建設(shè)單位維修項(xiàng)目、完結(jié)時(shí)間等。 基礎(chǔ)管理制度《設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定》、《設(shè)備巡檢制度》、《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)辦法》、《操作規(guī)程》、《設(shè)備運(yùn)行記錄》、《應(yīng)急處理預(yù)案》、《安全規(guī)范》、《應(yīng)知應(yīng)會(huì)》、《設(shè)備人員培訓(xùn)制度》等規(guī)章制度。，年度計(jì)劃分解實(shí)施并有相應(yīng)記錄。設(shè)備臺(tái)賬做到一機(jī)一檔，動(dòng)態(tài)管理，臺(tái)賬檔案內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、規(guī)格、功率、出廠時(shí)間、安裝調(diào)試時(shí)間、安裝位置、安裝單位及其聯(lián)系方式、安裝調(diào)試情況、維修（中大修）及更換情況等。設(shè)備標(biāo)識(shí)包括：管理標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)識(shí)等。，控制柜、控制箱等進(jìn)出線口均須進(jìn)行防鼠封堵。，填寫巡檢記錄存檔備查（含APP電子記錄）(1)保持清潔，機(jī)房?jī)?nèi)無積塵、無銹蝕、無蛛網(wǎng)、無積水、無垃圾、無雜物等。機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放無關(guān)物品。(2)配電房按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配置消防滅火器材。(3)配電柜、控制箱等須保持清潔并鎖閉，定期進(jìn)行檢查維保。電井、管井內(nèi)不得堆放雜物。(4)巡查記錄內(nèi)容包括：巡查時(shí)間、設(shè)備運(yùn)行情況、配電柜開關(guān)狀態(tài)、配電室照明、溫度、濕度、衛(wèi)生情況等。維護(hù)保養(yǎng)記錄內(nèi)容包括：維保時(shí)間、維保內(nèi)容、設(shè)備異動(dòng)情況、實(shí)施人、檢查人等。(1)操作規(guī)程等上墻并保持清晰、完好。管系色標(biāo)正確分明，流向箭頭清晰。(2)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配置消防滅火器材。(3)制定水泵控制箱、生活水泵（含電動(dòng)機(jī)）供水管路與閥門定期巡檢和保養(yǎng)制度，出現(xiàn)跑冒滴漏等異常現(xiàn)象須立即修復(fù)。進(jìn)行日常、每周、每月、每季、每年檢查保養(yǎng)。(1)水池蓋設(shè)密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖，水池附近無污染源。(2)二次供水操作人員須持健康證。(3)定期檢查給水泵運(yùn)行情況，泵房照明、清潔情況、水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、管道、進(jìn)水閥。檢查水池（箱）限制浮球、進(jìn)水閘閥、放水閥、溢流閥。解體檢查進(jìn)水液壓閥。檢查清潔水位控制浮球。(4)填寫檢查記錄并存檔備查。記錄須填寫檢查人、檢查時(shí)間、檢查內(nèi)容、檢查結(jié)果及處理辦法等。(5)定期對(duì)閥桿加油，對(duì)池內(nèi)扶梯除銹等并填寫記錄存檔備查。(6)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，按合同約定定期對(duì)水池進(jìn)行清洗。清洗最低每年不少于兩次。水池清洗須由具備資質(zhì)的單位進(jìn)行，清洗人員須持健康證，按清洗程序操作。(7)水池清洗后物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主委員會(huì)共同驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收表格。水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告向業(yè)主（房屋使用人）公布。(8)冬季到來之前（環(huán)境氣溫≤5℃時(shí)），須對(duì)室外給排水管道、消防栓、消防管等進(jìn)行防凍處理。(1)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全，井、池蓋編號(hào)清晰。(2)定期對(duì)潛水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)?？刂葡漤毐３智鍧崱?3)定期檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球、潛水泵絕緣電阻等并填寫檢查記錄。記錄須存檔備查。 （4）定期清洗集水井和潛水泵表面。（5）隨時(shí)保持排污泵（備用排污泵）正常啟動(dòng)。（6）沙井清掏積沙井、化糞池定期檢查，視情況適時(shí)清掏。排水溝定期清理（雨季前徹底清掏，保持暢通）。清掏完畢填寫記錄存檔備查。(1)高低壓配電柜維護(hù)管理實(shí)行日常巡檢制度，檢查屏面指示燈、開關(guān)位置、警告牌、繼電器等各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、表針指示、檢查試驗(yàn)信號(hào)燈、警鈴和蜂鳴器。填寫巡檢記錄并存檔備查。保持柜內(nèi)、柜面、儀表、指示燈的清潔。制定計(jì)劃對(duì)高低壓配電柜進(jìn)行日常、月度、季度和年度維保。填寫維保記錄并存檔備查。操作人員持有特種作業(yè)許可證。(2)發(fā)電機(jī)維護(hù)管理發(fā)電機(jī)房門有明顯警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防器材。實(shí)行巡檢制度，定期檢查：發(fā)電機(jī)燃油箱油位