【文章內(nèi)容簡介】 本上都不是經(jīng)營者，主要用于出租，獲取穩(wěn)定的投資回報。投資商客理想的投資回報一般在 8%以上。針對本項目純商業(yè)物業(yè)的實際情況，我們建議采取 售后三年返租 及 帶租約發(fā)售的模式，將使項目實現(xiàn)發(fā)展商、投資商客及經(jīng)營商三贏局面。這種建議基于以下理由： 保證整個項目的整體性，更好地貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”的經(jīng)營思路，有利于項目整體競爭力的打造。 保證商鋪投資商客的穩(wěn)定收益，實現(xiàn)投資商客即 投資即受益，增強投資商客投資信心。 整體經(jīng)營使經(jīng)營商對后續(xù)經(jīng)營管理充滿信心，有利于品牌入駐，盡快實現(xiàn)旺場。 使商鋪一推出就為市場看好，可以拉動商鋪售價上揚，產(chǎn)生旺銷效果。 因此我們建議將商鋪銷售給業(yè)主后將商鋪按 6%或 8%的回報率返租，由發(fā)展商按照整體規(guī)劃進行招商、經(jīng)營。 ※ 具體操作要點如下： 所銷售的商鋪全部予以返租。大投資客（銀行、藥店等）品牌商家用于自營，因其形象良好、利于業(yè)態(tài)完整可以自營不返租，個別小投資商客用于自營的由格力置業(yè)定奪。 商鋪銷售合同簽訂的同時，就同投資商客簽訂商鋪返租合同。 返租自項目開業(yè)（ 2020 年 5 月 1 日）之日起計租， 建議 爭取返租免租期三個月（需同業(yè)主協(xié)商） 。 返租商鋪租金由格力旺角商業(yè)管理公司（需組建）支付給投資商客。 為進一步堅定商鋪投資客的信心，商鋪采取先租后售，實現(xiàn)投資零風險。 返租回報款支付方式有一次性支付和分期支付（按三年每年支付一次）兩種，由業(yè)主自主選擇。 三年返租期滿，整個項目旺場，商鋪升值，可由投資商客自行經(jīng)營或出租，或由發(fā)展商與業(yè)主另行協(xié)定。 根據(jù)我們對商鋪的分割規(guī)劃、功能規(guī)劃及招商條件，現(xiàn)對銷售商鋪進行售后三年返租效益評估如下： 評估前提： 目 前，在珠海及周遍城市，商業(yè)地產(chǎn)運做中，商鋪銷售時大多采用 “帶租約捆綁式銷售 ”或 “返租式銷售 ”。但運用比較多的銷售方式是 “返租式銷售 ” （發(fā)展商在銷售時，在規(guī)定年限內(nèi)按一定的銷售比率回收業(yè)主商鋪的使用權）按返租三年計算，設定第一年的出租率為 70%（包含 3 個月免租期及空置率） ，第二年出租率 95%，第三年為 100%。返租按 A、 B 兩種方式。則：返租單價 (元 /㎡ )=銷售價格 (元 /㎡ )（ A、 B）返租回報率； 出租單價設定第一年為：一層為 100 元 /㎡月，二層為 50 元 /㎡月，后兩年年遞增率為5% 。 售后返租效益評估 （ 返租年回報率按 6%計算，一次性支付） 項目 年返租成本 （元） 三年返租總額 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 總計 （元） 出租收益 實際收益 出租收益 實際收益 出租收益 實際收益 一樓 5951213 17853639 53703 5414121 9184282 3233069 10151048 4199835 2018784 二樓 575757 1727271 63559 512198 1086864 511107 1202071 625514 624423 合計 6526970 19580910 600652 5926318 10271146 3744176 11352319 4825349 2643207 售后返租效益評估 （返租年回報率按 8%計算，三年每年支付一次） 返租分析： —— 若按 返租年回報率按 6%計算：三年的返租總額為 19580910 元， 而三年出租租金為 22224117 元，實際收益為 2018784 元； —— 若按 返租年回報率按 8%計算：三年的返租總額為 26107878 元，而三年出租租金為 22224117 元，實際收益為 3883761 元； —— 以投資資金的運作角度，按 6%返租，開發(fā)商需支付返租成本 6526970 元，三年合計 19580910 元；按 8%返租，開發(fā)商需支付 返租成本 8702626 元，三年合計 26107878元。 —— 考慮到資金流的因素，按 6%返租銷售時一次性將三年的租金支付給業(yè)主，一次性的付出，給業(yè)主很大的投資信心保證。按 8%返租銷售時 分期支付可以使資金鏈暢通，盤活資金，亦是企業(yè)發(fā)展的可取之道。 在銷售的實際操作中，按 8%的返租成本返租，三年發(fā)展商表面上虧損 3883761元，但由于 返租式銷售比原規(guī)劃的傳統(tǒng)式銷售增加收益 22775695 元， 故采取返租式項目 年返租成本 （元） 三年返租總額 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 總計 （元 ） 出租收益 實際收益 出租收益 實際收益 出租收益 實際收益 一樓 7934950 23804850 537093 7397858 9184282 129332 10151048 2216098 3932428 二樓 767676 2303028 63559 704117 1086864 319188 1202071 433595 48666 合計 8702626 26107878 600652 8101974 10271146 1568520 11352319 2649693 3883761 租售發(fā)展商實際收益為 18891934 元。 由上面的分析表可以看出：開發(fā)商在銷售時采取售后返租三年的模式銷售，既能保證銷售時期的銷售力和銷售額，在銷售后也能維持商場經(jīng)營范圍的完整性，統(tǒng)一進行后續(xù)商場經(jīng)營管理，保證開發(fā)商在返租三年內(nèi)的租金收益最大化，實現(xiàn)鋪位升值的期望。 商鋪銷售策略： 商鋪賣點營造 : 以項目的整體經(jīng)營規(guī)劃為特色，以珠海、澳門、中山為重點市場，輻射至整個珠三角。以珠海新香洲商業(yè)領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以 “文化香洲、財富旺角 ”為主打吸納品牌主力店及主題專業(yè)店進駐經(jīng)營，提供廣闊的商業(yè)舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境。 營造濃厚的商業(yè)氛圍，增強市場經(jīng)濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售進程。 ——強化 SHOPPING MALL（購物中心）的投資前景，以及與項目統(tǒng)一整體的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 ——強化項目地塊發(fā)展前景及新香洲的發(fā)展前景。 ——借助品牌主力店的優(yōu)勢，在人流、投資回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。 ——強化商鋪升值空間，并以珠海同類項目進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 吸納大型超市進駐，增加人流及品牌效應。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，而且珠海新香洲仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐 ，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商 鋪的銷售。 銷售控制、分批推廣： 進行商鋪銷售控制，有利于商鋪銷售階段有序推進，主要表現(xiàn)在： —— 為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對差一點的商鋪全部空置的現(xiàn)象。眾所周知，尾鋪是最難處