職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)房地產(chǎn)大盤操盤手法(編輯修改稿)
2025-05-03 05:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：、）、消費水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%——70%；次級商圈15%——25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟繁榮程度——肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度——一二層之間租金可差2—3倍，售價可差2—5倍；使用率程度——使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度——周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補充是削弱）。（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）對住宅物業(yè)有個不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐樹年輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù)......對商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：通過對第一塊：選址+各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點POP促銷、櫥窗設(shè)計、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟社會特征、消費購買動機與購買行為。國際通常將商鋪分成以下八種：鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨立式商店等八種類型。結(jié)合我國實際情況，將我國的商鋪分成——市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。商場項目的主要策劃工作：商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實施。餐飲、娛樂、休閑、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等。一般在人均GDP800—2000美金之間，是連鎖超市誕生時期；2000—4000美金是專業(yè)、主題、便利、時尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時期。寫字樓物業(yè)：甲、乙、丙三種——硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料、標(biāo)準(zhǔn)等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃?xì)?、電氣照明系統(tǒng)等）；軟件：服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容5A寫字樓（bacaoafasa；建筑、交流、辦公、消防、安全）黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局——辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；首先：后者的立項是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；第三：電費后者會比前者低三分之一；第四：技術(shù)、設(shè)備要求上，后者不像前者嚴(yán)格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；寫字樓物業(yè)，是一個開發(fā)企業(yè)資金、實力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。房地產(chǎn)成本：土地費用（土地費用包含契稅4%。國內(nèi)是三分之一到三分之二之間，國外是十分之一左右，建安費在70%左右，利潤7—10%，國內(nèi)利潤在15—30%之間）前期費用（拆遷、安置、補償）、建安成本（多層800—850元、小高層950—1200多元、高層1200—1500元）、配套費（120—180左右，高可達180—500元，不同地區(qū)略有不同；景觀造價費用通常是80—150元/平米）、工程設(shè)計費、工程施工費（建安成本的三分之一左右）、工程監(jiān)理費、營銷推廣費、稅收、代理費、其他不可預(yù)見費用等等。（增值稅2%、所得稅80%*20%、營業(yè)稅5%；商鋪出租的租賃稅和所得稅共需要投資人支付：%的租金比例）物業(yè)稅是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并。房地產(chǎn)的主要融資渠道：銀行貸款（目前全國房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，高的有達到94%，2002年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長），2007年，將達5萬億元，2012年將40萬億，而我國銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元——2003到2007年，%（對一個國家而言：%_4%都算比較合理）。%，高于全國平均水平，%，再加上自籌資金或其他渠道來自銀行的也有50%左右）、上市募股（上市的地產(chǎn)公司較少）、信托基金（受托人、委托人、信托業(yè)務(wù)——2001年5月：世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司；2001年8月：香港成立的富華通公司成立的大中華房地產(chǎn)基金；2001年9月類似華夏基金的在上海成立；2002年9月，海外成立的荷蘭集團—ING；2003年9月就是精瑞基金成立）、發(fā)行債券（華遠(yuǎn)、萬科，很顯然發(fā)行債券需要很復(fù)雜的手續(xù)和企業(yè)資金實力、企業(yè)資信等），還有就是按揭貸款的證券化。將抵押人的房產(chǎn)進行打包，組成資金池。并將相同期限、金額、利率、風(fēng)險程度、銀行按揭程序的資金進行組合，并有專業(yè)的中介公司進行定價，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。證券商再向投資人發(fā)行或上市。這就是按揭貸款證券化——真正的全民投資時代，擺脫以往的間接融資。地產(chǎn)精英VS娛樂明星房價收入比國內(nèi)計算方式是家庭可支配收入與房價的比值（4是無壓力數(shù)據(jù)），國外是家庭總收入同房價的比值，兩者具有不同的分子背景。（另外，對于中國大多居民而言，房價收入比中應(yīng)去除以舊換新的現(xiàn)象，以舊房出售來換取新房購買的問題——%的家庭有兩套房子，但實際上這個數(shù)字要達到15%左右。，但除去此影響，則約在3—6左右）《無錫2002年的平均房價收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》住宅市場細(xì)分家庭參數(shù)：家庭戶數(shù)家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模（：，%；，%；，%）%10%左右的家庭有購房需求?。。〖彝ヮ愋停簡紊砑彝?、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭、其他家庭代際數(shù)（一個家庭中幾代人口）家庭收入水平與消費結(jié)構(gòu)預(yù)算約束理論（馬洛斯的消費心理—生安社自自。恩格爾系數(shù)，目前全國城市恩格爾系數(shù)在37%，%，%，%）消費經(jīng)濟學(xué)理論（%，既收入每多增加1個點，）——邊際消費傾向——收入每增加一部分，則在其中會有多少準(zhǔn)備用于消費。在無錫，低收入階層的邊際消費傾向為：，高收入階層為：（40倍的關(guān)系）；對無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:::。但從目前居民手中消費品結(jié)構(gòu)、購買能力來看，這種差距的拉大不僅不會造成結(jié)構(gòu)性的失衡，反而會有利于以生產(chǎn)為導(dǎo)向的企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與資金投向，有利于多元化市場的建立。（非成套建筑業(yè)計算在內(nèi)了，出去這個影響，應(yīng)在12平米左右，人均居?。?平米），，人均最高
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