“買賣不破租賃”專題法律講座(編輯修改稿)
2025-04-24 00:00 本頁面
【文章內容簡介】 與上述有關部門交涉，這也是《物權法》予以確認的特殊物權載體（見該法第52條之內容）。既是基礎設施，就應成為城鄉(xiāng)建設中的基本建設要素，上述各部門有職權，更有義務解決城鄉(xiāng)移動通信基站建設用地問題，并在城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和具體建設項目中，將基站布局納入基礎建設要素，付諸實施。除了城鄉(xiāng)新基站的布建要納入基礎建設外，上述各部門還應對公司在網(wǎng)運行的、尚未確權的城鄉(xiāng)基站用地權屬的確定或如何取得予以規(guī)范，使得公司基站動產(chǎn)、不動產(chǎn)權屬得以合法確認和有效保護?；窘ㄔO用地的合法、有序、規(guī)范，是一項迫在眉睫的綜合性問題，公司經(jīng)營中每天都可能遭遇該問題。該問題的解決非依賴上述各部門的通力協(xié)作不可，即使擬議中的《電信法》頒布了，也難以直接解決該問題，而公司的下屬分支機構更無力解決此類問題。故，應立即啟動報請程序，從根本上解決困擾基站建設的問題。在上述多部門就基站用地進行綜合協(xié)調的成果達成之前，可參照如下策略布建基站：根據(jù)《物權法》、《電信條例》及信息產(chǎn)業(yè)部、建設部《關于進一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設施建設的通知》（信部聯(lián)規(guī)[2007]24號，見附件）的相關規(guī)定，基礎電信建設項目應當納入地方各級人民政府城市建設總體規(guī)劃。因此，凡屬在城鎮(zhèn)新規(guī)劃區(qū)域或新建設項目中建設基站的，各市分公司應加強與當?shù)匾?guī)劃、建設、環(huán)保等行政主管部門的聯(lián)系，使得建設項目在報建和規(guī)劃之初，即將基站建設列為“七通”的建設規(guī)劃之中。鄉(xiāng)村需建設基站的，各市分公司應參考鄉(xiāng)村建設中長期發(fā)展規(guī)劃和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃，根據(jù)網(wǎng)絡覆蓋的技術要求，對全區(qū)域（以縣為單位）擬建設的基站數(shù)目、位置、占地面積等予以匯總，商請地方基層政府，根據(jù)《土地管理法》第61條的規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設之需，報縣級（含縣）以上地方人民政府批準基站建設用地，從根本上解決鄉(xiāng)村基站建設用地問題，以保障基站土地產(chǎn)權的完整和有效。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域非住宅小區(qū)內購買或租賃房屋建設基站時，各市分公司應核查清楚房屋的產(chǎn)權性質，盡量與權屬關系單一的產(chǎn)權單位簽訂房屋買賣或租賃合同；確需與個人簽訂該類合同的，建筑物應盡量為單體建筑物，注意回避產(chǎn)權關系復雜的情形。需在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域住宅小區(qū)內選址建設基站的，應首選在商業(yè)、辦公樓上或住宅小區(qū)空閑處，非確有必要時不要購買或租賃住宅樓和商住樓房屋建設基站。購買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設基站，一方面涉嫌將住宅性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房，受到《物權法》等法律法規(guī)的限制；另一方面住宅樓宇的屋面屬該棟樓宇的業(yè)主共有，在此建設基站需征得該棟樓宇的專有部分占建筑物多數(shù)面積的業(yè)主且總人數(shù)占多數(shù)的業(yè)主同意（見《物權法》76條），溝通協(xié)調的難度極大。因此，購買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設基站，存在被業(yè)主訴請搬遷基站并敗訴的法律風險。相對而言，在住宅小區(qū)空閑處新建基站，被追訴和搬遷基站的風險相對要小。在鄉(xiāng)村可通過租賃村民住宅、或租賃集體經(jīng)濟組織的房屋（含場院）的方式建設基站；或由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織以租賃和買賣方式在村落、已批準的非農用地空閑處提供基站建設場所；確需在鄉(xiāng)村野外田間、山頭等處建設基站的，應依法取得土地使用權。購買或租賃鄉(xiāng)村房屋或土地建設基站時，應核查清楚房屋或土地的產(chǎn)權性質和產(chǎn)權人，盡可能把基站建設在產(chǎn)權關系清晰的房屋或土地上。附錄：最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過中華人民共和國最高人民法院公告 《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。 160
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