“買賣不破租賃”專題法律講座(編輯修改稿)
2025-04-24 00:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與上述有關(guān)部門交涉，這也是《物權(quán)法》予以確認(rèn)的特殊物權(quán)載體（見該法第52條之內(nèi)容）。既是基礎(chǔ)設(shè)施，就應(yīng)成為城鄉(xiāng)建設(shè)中的基本建設(shè)要素，上述各部門有職權(quán)，更有義務(wù)解決城鄉(xiāng)移動(dòng)通信基站建設(shè)用地問(wèn)題，并在城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和具體建設(shè)項(xiàng)目中，將基站布局納入基礎(chǔ)建設(shè)要素，付諸實(shí)施。除了城鄉(xiāng)新基站的布建要納入基礎(chǔ)建設(shè)外，上述各部門還應(yīng)對(duì)公司在網(wǎng)運(yùn)行的、尚未確權(quán)的城鄉(xiāng)基站用地權(quán)屬的確定或如何取得予以規(guī)范，使得公司基站動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬得以合法確認(rèn)和有效保護(hù)。基站建設(shè)用地的合法、有序、規(guī)范，是一項(xiàng)迫在眉睫的綜合性問(wèn)題，公司經(jīng)營(yíng)中每天都可能遭遇該問(wèn)題。該問(wèn)題的解決非依賴上述各部門的通力協(xié)作不可，即使擬議中的《電信法》頒布了，也難以直接解決該問(wèn)題，而公司的下屬分支機(jī)構(gòu)更無(wú)力解決此類問(wèn)題。故，應(yīng)立即啟動(dòng)報(bào)請(qǐng)程序，從根本上解決困擾基站建設(shè)的問(wèn)題。在上述多部門就基站用地進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)的成果達(dá)成之前，可參照如下策略布建基站：根據(jù)《物權(quán)法》、《電信條例》及信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)[2007]24號(hào)，見附件）的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)電信建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入地方各級(jí)人民政府城市建設(shè)總體規(guī)劃。因此，凡屬在城鎮(zhèn)新規(guī)劃區(qū)域或新建設(shè)項(xiàng)目中建設(shè)基站的，各市分公司應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等行政主管部門的聯(lián)系，使得建設(shè)項(xiàng)目在報(bào)建和規(guī)劃之初，即將基站建設(shè)列為“七通”的建設(shè)規(guī)劃之中。鄉(xiāng)村需建設(shè)基站的，各市分公司應(yīng)參考鄉(xiāng)村建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的技術(shù)要求，對(duì)全區(qū)域（以縣為單位）擬建設(shè)的基站數(shù)目、位置、占地面積等予以匯總，商請(qǐng)地方基層政府，根據(jù)《土地管理法》第61條的規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)之需，報(bào)縣級(jí)（含縣）以上地方人民政府批準(zhǔn)基站建設(shè)用地，從根本上解決鄉(xiāng)村基站建設(shè)用地問(wèn)題，以保障基站土地產(chǎn)權(quán)的完整和有效。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域非住宅小區(qū)內(nèi)購(gòu)買或租賃房屋建設(shè)基站時(shí)，各市分公司應(yīng)核查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，盡量與權(quán)屬關(guān)系單一的產(chǎn)權(quán)單位簽訂房屋買賣或租賃合同；確需與個(gè)人簽訂該類合同的，建筑物應(yīng)盡量為單體建筑物，注意回避產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜的情形。需在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域住宅小區(qū)內(nèi)選址建設(shè)基站的，應(yīng)首選在商業(yè)、辦公樓上或住宅小區(qū)空閑處，非確有必要時(shí)不要購(gòu)買或租賃住宅樓和商住樓房屋建設(shè)基站。購(gòu)買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設(shè)基站，一方面涉嫌將住宅性用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，受到《物權(quán)法》等法律法規(guī)的限制；另一方面住宅樓宇的屋面屬該棟樓宇的業(yè)主共有，在此建設(shè)基站需征得該棟樓宇的專有部分占建筑物多數(shù)面積的業(yè)主且總?cè)藬?shù)占多數(shù)的業(yè)主同意（見《物權(quán)法》76條），溝通協(xié)調(diào)的難度極大。因此，購(gòu)買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設(shè)基站，存在被業(yè)主訴請(qǐng)搬遷基站并敗訴的法律風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)而言，在住宅小區(qū)空閑處新建基站，被追訴和搬遷基站的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小。在鄉(xiāng)村可通過(guò)租賃村民住宅、或租賃集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋（含場(chǎng)院）的方式建設(shè)基站；或由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃和買賣方式在村落、已批準(zhǔn)的非農(nóng)用地空閑處提供基站建設(shè)場(chǎng)所；確需在鄉(xiāng)村野外田間、山頭等處建設(shè)基站的，應(yīng)依法取得土地使用權(quán)。購(gòu)買或租賃鄉(xiāng)村房屋或土地建設(shè)基站時(shí)，應(yīng)核查清楚房屋或土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)人，盡可能把基站建設(shè)在產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的房屋或土地上。附錄：最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。 160
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