“買賣不破租賃”專題法律講座-文庫(kù)吧資料
2025-04-03 00:00本頁(yè)面
【正文】 二○○九年七月三十日 2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)附錄：最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 在鄉(xiāng)村可通過(guò)租賃村民住宅、或租賃集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋（含場(chǎng)院）的方式建設(shè)基站；或由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃和買賣方式在村落、已批準(zhǔn)的非農(nóng)用地空閑處提供基站建設(shè)場(chǎng)所；確需在鄉(xiāng)村野外田間、山頭等處建設(shè)基站的，應(yīng)依法取得土地使用權(quán)。因此，購(gòu)買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設(shè)基站，存在被業(yè)主訴請(qǐng)搬遷基站并敗訴的法律風(fēng)險(xiǎn)。需在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域住宅小區(qū)內(nèi)選址建設(shè)基站的，應(yīng)首選在商業(yè)、辦公樓上或住宅小區(qū)空閑處，非確有必要時(shí)不要購(gòu)買或租賃住宅樓和商住樓房屋建設(shè)基站。鄉(xiāng)村需建設(shè)基站的，各市分公司應(yīng)參考鄉(xiāng)村建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的技術(shù)要求，對(duì)全區(qū)域（以縣為單位）擬建設(shè)的基站數(shù)目、位置、占地面積等予以匯總，商請(qǐng)地方基層政府，根據(jù)《土地管理法》第61條的規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)之需，報(bào)縣級(jí)（含縣）以上地方人民政府批準(zhǔn)基站建設(shè)用地，從根本上解決鄉(xiāng)村基站建設(shè)用地問(wèn)題，以保障基站土地產(chǎn)權(quán)的完整和有效。在上述多部門就基站用地進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)的成果達(dá)成之前，可參照如下策略布建基站：根據(jù)《物權(quán)法》、《電信條例》及信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)[2007]24號(hào)，見(jiàn)附件）的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)電信建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入地方各級(jí)人民政府城市建設(shè)總體規(guī)劃。該問(wèn)題的解決非依賴上述各部門的通力協(xié)作不可，即使擬議中的《電信法》頒布了，也難以直接解決該問(wèn)題，而公司的下屬分支機(jī)構(gòu)更無(wú)力解決此類問(wèn)題。除了城鄉(xiāng)新基站的布建要納入基礎(chǔ)建設(shè)外，上述各部門還應(yīng)對(duì)公司在網(wǎng)運(yùn)行的、尚未確權(quán)的城鄉(xiāng)基站用地權(quán)屬的確定或如何取得予以規(guī)范，使得公司基站動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬得以合法確認(rèn)和有效保護(hù)。我們可以從電信設(shè)施屬于基礎(chǔ)設(shè)施的角度與上述有關(guān)部門交涉，這也是《物權(quán)法》予以確認(rèn)的特殊物權(quán)載體（見(jiàn)該法第52條之內(nèi)容）。這些規(guī)定不僅對(duì)公司的資產(chǎn)管理有重要影響，更對(duì)公司在城鄉(xiāng)布建基站產(chǎn)生直接、重大的影響。四、移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商在基站用房（含土地使用權(quán)）租賃中發(fā)生的相關(guān)案例?，F(xiàn)行多部法律法規(guī)禁止當(dāng)事人成分被查封的財(cái)物。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。特別是在將房屋抵押后再出租的情況下，租賃物的權(quán)屬已存在瑕疵，出租人在出租之前已對(duì)抵押權(quán)人負(fù)有債務(wù)?！奔丛诘盅簷?quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。 在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（3）最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（法釋[2009]11號(hào)） 申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人可以參加競(jìng)買。 承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。 私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。 １３４．享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過(guò)三個(gè)月起訴，或者超過(guò)六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不予保護(hù)。 １３３．按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。（原１１８條）（1）最高人民
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