20xx年買賣不破租賃問題初探-文庫吧資料
2025-01-25 05:07本頁面
【正文】 由于已經(jīng)登記的抵押權(quán)具有公示性質(zhì)，承租人應(yīng)當(dāng)知道抵押權(quán)的存在，從而自愿接受因抵押權(quán)的實現(xiàn)而使租賃關(guān)系解除的風(fēng)險。作出這樣的規(guī)定是因為：租賃權(quán)雖然在立法上有物權(quán)化的傾向，但租賃權(quán)從根本上講是一種債權(quán)，不是物權(quán)，而抵押權(quán)是物權(quán)。這里有兩層含義，第一，財產(chǎn)先出租后抵押的，以及財產(chǎn)先抵押但未登記后出租的，均適用買賣不破租賃的原則。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。我國《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：”。
綜上，筆者認(rèn)為，我國的買賣不破租賃的租賃物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)，不僅僅限于房屋、土地等不動產(chǎn)，其前提體條件是適用對租賃財產(chǎn)的實際占有人，在租賃財產(chǎn)是房屋這一特定標(biāo)的物的情況下，承租人在同等的條件下，擁有優(yōu)先購買權(quán)。
從我國《合同法》第二百二十九條和第二百三十條這二個法律條文的規(guī)定來看，二者只在租賃物是房屋的前提條件下，才存在優(yōu)先購買權(quán)的問題，租賃物是其他標(biāo)的物的，則不存在這個問題。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
買賣不破租賃與優(yōu)先購買權(quán) 與買賣不破租賃關(guān)系非常密切的是優(yōu)先購買權(quán)。
有這樣一個案例：某甲擁有產(chǎn)權(quán)房屋一套，租賃給某乙使用5年，某乙沒有自己使用，經(jīng)某甲認(rèn)可，將房屋轉(zhuǎn)租給某丙使用3年，在某丙使用的第3年時，因欠巨額債務(wù)某甲被法院強(qiáng)制執(zhí)行，某丙行使優(yōu)先購買權(quán)購得房屋，物權(quán)登記發(fā)生變得后，某丙的租賃合同到期后，某乙要求某丙退出房屋，履行其與某甲剩余2年的租賃合同。二房東”。
買賣不破租賃問題中對物的利用形式 既然買賣不破租賃的立法目的是鼓勵對物的利用，使租賃權(quán)的物權(quán)化，就存在著對物的利用表現(xiàn)形式問題?？梢?，我國買賣不破租賃的租賃物就不僅僅限于不動產(chǎn)，還包括動產(chǎn)。本法所稱的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！?。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定為：”。租賃物”?！?。我國臺灣地區(qū)的民法典第425條規(guī)定:”。⑤
在英國，土地租賃，承租人享有物權(quán)性質(zhì)的占有權(quán)，動產(chǎn)的承租人，因交付而有相當(dāng)于物權(quán)的地位。不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。
以日本為代表，買賣不破租賃的立法用的是概況的方式，法律直接規(guī)定為不動產(chǎn)，這種做法以日本為代表?！薄！兜聡穹ǖ洹返?66條第1項規(guī)定:”。買賣不破使用租賃”。③即法國對買賣不破該租賃原則立法時，法律對租賃物用的是列舉的方式，如房屋租賃及土地租賃。如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人 ，但是如果在租賃契約中原已保留此項權(quán)利，買受人得辭走非鄉(xiāng)村財產(chǎn)的承租人。的表現(xiàn)形式
從國外的立法看，買賣不破租賃中的物，有的是用列舉的方式，多限于不動產(chǎn)，如房屋、土地等。
買賣不破租賃中”。普魯
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