【文章內(nèi)容簡介】 兒態(tài)度是很堅定的，要求嚴(yán)格處理，但是政府出于經(jīng)濟方面的考慮曖昧，這塊我可以把一個相關(guān)的法律跟大家說一說，特別是這次《法制日報》在兩會報道上，他的主旨也是要追究這兩個人的刑事責(zé)任，實際上雙方已經(jīng)較上勁了，記者在去采訪的時候遭到當(dāng)?shù)卮迕竦膰?，不好的處理方式，雙方矛盾激烈，《法制日報》一定要把這事兒捅上天，一定要把兩個人送進監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。這塊相關(guān)的法律規(guī)定我可以跟大家說一下，一個主要在于刑罰，大的法律規(guī)定一個是刑法，另外一個是最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，這是2000年頒布的，相對來講刑法上的發(fā)條，一個是288號和242號、410條，我覺得這幾條里288條和242條對大家影響不大，主要是針對非法占用耕地和非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地，可能在處理問題當(dāng)中經(jīng)常遇到第410條，就是國家機關(guān)人員徇私舞弊、違反土地管理法規(guī)、濫用職權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用土地，具有下列情景之一的屬于非法征用占用土地，這塊對咱們會產(chǎn)生間接的影響，根據(jù)我剛才強調(diào)的第一點，強調(diào)法律審批權(quán)的問題，咱們跟地方政府在簽署用地協(xié)議的時候，有可能由于對方的地方政府官員的違法行為，甚至說最后一旦被追究到刑事犯罪行為，可能會牽連到咱們自己企業(yè)的開發(fā)。我剛才說的事兒，具體的拆前道路這個事兒，整個上下運作，包括到《法制日報》去游說是誰呢？是煤商，為什么？因為這個路一定被恢復(fù)，村民可能是受損失，但是受損失最大的是煤商，煤商自己也談到，說我之所以來是因為原來有路，你要早跟我說這條路沒有，我可能不會來。當(dāng)然這是一個煤炭企業(yè)對咱們房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有直接的聯(lián)系，這個也是給大家做一個警示、提醒。現(xiàn)在通過整個國家的國策來講，國務(wù)院的政策來講，是實行最嚴(yán)格的土地管理制度，必然在以后會對于濫用職權(quán)瀆職的違法批地的行為會上升到一個高度，這個在咱們國家經(jīng)濟發(fā)展改革歷史上體現(xiàn)不小，當(dāng)時動員經(jīng)濟的時候大力倡導(dǎo)新經(jīng)濟，當(dāng)你到一定程度的時候，民營企業(yè)紛紛落馬。從上海的周正意、辛鳳娟，為什么？一是，他們的行為確實觸犯法律、不規(guī)避行為，原來可能覺得無所謂，地方政府拍胸脯保證沒事兒，縣里都是認(rèn)可、區(qū)里、市里，甚至省里都是認(rèn)可的，你來吧，我把地皮給你，你當(dāng)時可能覺得他沒有權(quán)利，但是后面有這么多后臺，有這么多政府的保護權(quán)在這兒，不會對你企業(yè)產(chǎn)生危險，但是就怕大的形式來了之后，他們自己都控制不了。我這次看28號文底下的簽名都是“田寶山”的，但是，他這個國土資源部自己上去自身難保，更別說底下縣、省自治區(qū)國土廳的廳長他們的保票。所以，咱們房地產(chǎn)企業(yè)在去到各地去投資開發(fā)房地產(chǎn)的時候，遇到這種審批一定要慎重，審定權(quán)限的時候一定要慎重，現(xiàn)在不像以前，以前大的經(jīng)濟形勢沒出臺之前，確實可能有的縣里一把手跟你說沒問題，肯定沒問題，但是現(xiàn)在形勢變了，對于這塊我覺得可以給大家做一個提示。 第二個，強調(diào)規(guī)劃管理主要是包括土地利用的總體規(guī)劃，城市的總體規(guī)劃，村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理。首先第一小點，我談的是第6節(jié)，我總結(jié)了8個字，“強調(diào)總體，嚴(yán)格修改”，強調(diào)總體規(guī)劃，總體規(guī)劃定了以后，凡是涉及土地利用方向規(guī)模布局的修改，一定有一個嚴(yán)格的程序來辦理，這一塊主要顯現(xiàn)在土地規(guī)劃上。 第7節(jié)，主要強調(diào)土地的計劃，對于計劃的管理，計劃指令、分別考核，這種計劃是由指令性下達，具體的指標(biāo)由國家分項去考核，按照定額指標(biāo)和效率進行考核。 第8節(jié)，從嚴(yán)控制，談到大的原則，嚴(yán)字當(dāng)頭，這里所體現(xiàn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，這塊的原則我覺得是不符不批、拖欠暫緩，所反映的內(nèi)容只要是不符合土地規(guī)劃的就不批你，原來過去有拖欠農(nóng)民補償費的暫緩下達2005年的計劃。 第9節(jié)，加強項目建設(shè)用地的預(yù)審管理，不符不審、不審不批，就是只要不符合總體規(guī)劃的就不進行預(yù)審，但是預(yù)審現(xiàn)在批準(zhǔn)的前提上必須審，不審就沒法批你，所以說還是看你符不符合總體規(guī)劃。 第10節(jié)，加強村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理，控制總量、禁止變項，控制總量主要是講關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個總量的控制，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點的數(shù)量、布局和規(guī)模，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合整體規(guī)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止擅自通過村改居等方式，將農(nóng)村集體所有土地改為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租，集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，加強農(nóng)村宅基地的管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這里有相應(yīng)的一部分事實的案例，可以和大家談一下。 下面說的這個案例，跟在座的企業(yè)沒有直接的關(guān)聯(lián)，但是跟個人前幾年出了一些糾紛，出了什么糾紛？就是關(guān)于剛才說的村改居的問題，禁止成鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，現(xiàn)在隨著28號文出臺以后，出了6個規(guī)范性文件，其他的規(guī)章都明確規(guī)定在農(nóng)村的宅基地實行一戶一宅，但是在前幾年廣泛興起了利用農(nóng)村集體所有土地，比如搞一些觀光農(nóng)業(yè)園，有一部分比如說果園、采摘園，當(dāng)時根據(jù)國家旅游熱的方針標(biāo)準(zhǔn)，開始了城鎮(zhèn)的郊區(qū)游、村莊游，甚至發(fā)展到一些嚴(yán)重的情況，糾紛比較多的城鎮(zhèn)的居民。拿北京市為例，城鎮(zhèn)的居民到遠郊區(qū)縣，比如說附近的順義、平谷、懷柔，到農(nóng)村家里購置一個小院，價格比較低廉，四五萬就可以購大概幾畝地的小莊園，你自己可以建房，外面還可以自己澆灌、種菜、種樹都可以，在當(dāng)時確實帶動了郊區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，但是后來產(chǎn)生一系列的法律問題，現(xiàn)在所面臨的這個事兒就是發(fā)生在我們身邊的案例，當(dāng)然這種案例是比較多的，印象最深的是這個案例。我們有一個律師，由于出了交通意外去世了，下面有一個兒子和女兒，還有妻子，上面還有一個母親，他的子女和愛人都找到了我，談什么問題呢？這個律師生前在順義購置了一處房產(chǎn)，屬于農(nóng)村的宅基地，經(jīng)過自己的建設(shè)、培育已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模了，平常就住在那個小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女來住，現(xiàn)在當(dāng)律師去世以后出現(xiàn)了遺產(chǎn)繼承的問題，怎么去繼承？根據(jù)現(xiàn)在的法律規(guī)定，這種行為是國家明文禁止的，屬于在情理范圍當(dāng)中。你說把它作為財產(chǎn)來繼承，沒有一個明確的權(quán)屬，實際上這個東西屬不屬于被繼承人，屬不屬于律師的，當(dāng)時是一個很爭議的事情。在當(dāng)時的現(xiàn)狀來講，群眾都這么搞，都是這么一個小院，投入還真不少，買這塊地的時候好像四五萬，最后投資建設(shè)建房將近近百萬，投入進去怎么來劃分、繼承，當(dāng)時是一個很頭痛的問題，根本沒法處理，當(dāng)時有的繼承人就提到能不能本著現(xiàn)有的居住條件，別參與繼承了，直接進去住，而他家里的現(xiàn)狀又很難，原來是律師和愛人兩口住在那兒，有車，現(xiàn)在由于律師去世了，不能把老太太一個人放在外面，肯定子女要把她接進城里，但是那塊房子就空著，怎么辦？想出售也沒有辦法出售，想還給原來出售給他的人，人家也不搭理這事兒，反正人家把地賣給你，人家到別的地兒去租了。作為律師我們想不行到法院去起訴，要求法院判定無效最后判定返還，最后想無效，投入也沒法還，這種情況當(dāng)時比較具有代表性的，當(dāng)然我說的只是其中一個例子，我們接觸所謂的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去居住的時候，也發(fā)生了跟當(dāng)?shù)卮迕竦募m紛，和鄰居鬧得不愉快或者當(dāng)時村里許諾，說我到時候會給你辦榮譽村民證，你只要去會給你一個榮譽村民算是當(dāng)?shù)氐拇迕?，諸如此類的政策，當(dāng)然這些東西實際上都是變相轉(zhuǎn)讓和出讓集體土地的形式，現(xiàn)在目前來講這個政策根據(jù)法律規(guī)定肯定要嚴(yán)格處理，這塊對于企業(yè)來講是影響不大，但是對個人我覺得作為一個題外話來說一說。 再往下談，談到嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，不越紅線、補償最高，紅線28號文里已經(jīng)規(guī)定了，從數(shù)量和質(zhì)量上基本農(nóng)田都會有一個劃定，不能超過這個紅線，不能侵占農(nóng)田，特別是這里定了，即便符合條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，一定要報國務(wù)院批準(zhǔn)，這個權(quán)利一定是在國務(wù)院，而不在于省和地方的政府，如果大家在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)果真是需要，面臨涉及到產(chǎn)權(quán)問題，一定要注意權(quán)限問題。對于補償來講規(guī)定按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原來相應(yīng)的法律規(guī)定曾經(jīng)有過4倍、6倍、15倍、30倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列舉，但是這個文件已經(jīng)確定了，肯定按照最高的執(zhí)行，地方政府是否還能夠向原來投機取巧的采用一個什么限度讓你少交一部分，還是否能行，請你們慎重考慮。這里也特別提到禁止用基本農(nóng)田挖魚塘、種樹或者其他的破壞耕作的活動，禁止以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)為例，占用基本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大家注意。 第三章，第12條，關(guān)于土地補償費和安置補助費的支付原則，我總結(jié)的是政府增加同地同價，這塊增加了現(xiàn)在不放到企業(yè)上，完全由省、自治區(qū)、直轄市和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府從土地收入予以補定，并且做到同地同價，這塊是政府的事兒和咱們沒有太多的關(guān)系，這塊不要被當(dāng)?shù)卣兿噢D(zhuǎn)移到咱們企業(yè)上就行了，在法律規(guī)定上是政府的職責(zé)，有的政府經(jīng)常會把這種責(zé)任和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實際上這是法律政策，能堅持還是堅持。第13條，關(guān)于征地以后安置農(nóng)民的問題，這塊也是政府的行為，主要體現(xiàn)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時候要安排，留出必要的耕種土地或者安排相應(yīng)的工作崗位，對還不具備基本生活生產(chǎn)條件的還應(yīng)當(dāng)異地移民，同時社會保障部門要對這點出一個指導(dǎo)意見，結(jié)合剛才的十二條整體上來說，咱們在28號文出臺，特別招牌掛以后，原則上咱們自己定來講都是熟地，就是說自己招牌掛的都應(yīng)該把這些設(shè)施都完好地交出去，但現(xiàn)在各地政府在目前土地管理制度上最嚴(yán)重的問題是執(zhí)行不力，實際上地方土地執(zhí)行都是走樣的，經(jīng)常會有一些政府拿出毛病來跟企業(yè)談，這是咱們開發(fā)商或者說房地產(chǎn)企業(yè)特別要注意的問題。就是說如果你自己接受的是一塊兒錨地，你要充分考慮到它的風(fēng)險，風(fēng)險有很多方面，比如說你土地出讓金的問題，相對來講和政府打交道還好解決，政府都會提供一些這方面的支持，但最重要的是老百姓的問題，特別咱們這一屆政府是一屆比較親民的政府，特別重視農(nóng)民的疾苦、三農(nóng)政策等等，在這個時候如果對農(nóng)民的補償問題不能得到滿意的解決，很有可能就會造成這個企業(yè)無期限的耗下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中是愈演愈烈。我覺得歷史有一個變化，我說得可能通俗一點，最開始都是開發(fā)商欺負老百姓，就是在我們律師眼里開始都是開發(fā)商欺負老百姓，在我從事法律顧問當(dāng)中，普遍給開發(fā)商提供的法律咨詢最多，所以我們經(jīng)常到法院去，遇到拆遷問題我們就申請法院強制制度，法院院長帶隊，開著推土機去拆，你愛拆不拆，愛達成協(xié)議不達成協(xié)議，只要就剩你一個，我肯定想辦法把你清了，有時候遇到特別難的釘子戶，趁人不在家，撬開門，把屋里東西搬到一個倉庫存起來，公證處在旁邊兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒有私自拿，然后房子拆了，地就賣了?，F(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在說白了，開發(fā)商有點怕老百姓，為什么？因為現(xiàn)在老百姓越來越注意群體力量，而且他們越來越注意不用法律的手段保護自己的權(quán)利，為什么這么說？原來遇到這種情況老百姓都是向法院起訴，他跟開發(fā)商打官司打不贏，而且即便最后打到底，反正開發(fā)商該補給你的補給你，我也不會多拿你錢，你的東西經(jīng)過公證處公證，我也沒私自拿你的財產(chǎn)，你搬與不搬，不搬反正你也回不去了，已經(jīng)成工地了，你打架也打不過我，我開發(fā)商這么多民工。現(xiàn)在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成本，最后拿出來的東西也不解決我實際問題，我就組織幾戶、幾十戶到區(qū)政府、市政府門前上訪，領(lǐng)導(dǎo)就出于維護社會穩(wěn)定，維護安定團結(jié)，就來過問了，開發(fā)商先停，咱們先解決，這一解決、一協(xié)調(diào)就不知道何年何月了，所以這也是目前開發(fā)商面臨的很難辦的一個問題。當(dāng)然我不是說忽視群眾的利益，我也是一個體，我自己也有買房的問題，但這是一個現(xiàn)實，這就是我對于中國法律的困惑，就是說法律不能嚴(yán)格的執(zhí)行，我原來的想法是，如果開發(fā)商協(xié)議達成就應(yīng)該有其他合法的手段進行解決，由于原來的開發(fā)商沒用法律手段，用強制手段，現(xiàn)在老百姓也充分意識到法律是保證不了的，所以就不用法律，這種行為已經(jīng)打亂了正常的游戲規(guī)則。作為今天講課的重點，我提醒在座的各位要注意這個風(fēng)險，這個風(fēng)險是法律都不能保護的，這是一個政治風(fēng)險，就是當(dāng)你跟這些被拆遷戶發(fā)生爭議時候，如果他們采取了上訪或者非法律的手段來解決，那政府出面協(xié)調(diào)可能會犧牲你的經(jīng)濟利益，為什么？因為出于政績的考慮，那個時候你跟政府簽的什么協(xié)議都沒有意義了，就是幾個老百姓上訪，可能會讓你一個項目無限期地延遲，那個時候你去談我跟政府有協(xié)議，這個事政府要賠我，我覺得現(xiàn)實當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商是處在被動的位置，這可能是你真正應(yīng)該考慮的問題，就是你所考慮的風(fēng)險是法律都不能保護的，這才是真正的風(fēng)險。下面是28號文的第四段，健全土地節(jié)約利用和分配機制。第十六條，實行強化節(jié)約和“集約”用地政策，我總結(jié)了八個字，盤活存量，稅收調(diào)節(jié)。實行這種強化和節(jié)約主要是針對什么？我把現(xiàn)在新開發(fā)的限制住了，我通過各種政策，經(jīng)濟的杠桿限制住你了，我要求你把原來自己圈占的土地開發(fā)利用上，別讓它荒著，我覺得這個政策是對的。隨著28號文出臺，包括831大限相關(guān)的一系列規(guī)定的出臺，使原來一些已經(jīng)被征的，有些開發(fā)商不被看好的土地價值獲得了提升，為什么？因為他在考慮成本，就是說我原來已經(jīng)圈好一塊地，但是我可能覺得它的地理位置，其他自然資源的環(huán)境，比如水質(zhì)或者拆遷狀況不太理想，我就把它先擱置起來，先作為存量，我自己再去找一些更具備開發(fā)潛力價值的，但現(xiàn)在由于實行了招牌掛，你去招牌掛拿地付出的成本可能不如存量，這樣可能就會產(chǎn)生存量盤活，我想以后房地產(chǎn)企業(yè)和企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓的數(shù)量會增加，原來基本是自己主動拿地，從來不去當(dāng)二道販子，但是以后轉(zhuǎn)手的案件可能會增加。后面是稅收調(diào)節(jié)，國家使用了對稅收的法制，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用稅，但會用稅的方式，比如說加強耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。同時這次兩會還有兩個趨勢現(xiàn)在沒成定論，只是供大家思考，這也是引起爭議或者說屬于現(xiàn)在的一個熱門話題，一個是物業(yè)稅，還有一個是不動產(chǎn)稅，物業(yè)稅是指購房者在購房的時候把一次性繳納的房地產(chǎn)稅分年交，如果是七十年，你分年交，第一次交一年，然后逐年由購房者去交，這樣從理論上分析可能會降低房價，因為把它攤薄了，這樣可能會促進閑置房屋的出售，也是存量盤活的一個具體體現(xiàn)。另外有人說要加收不動產(chǎn)稅，我覺得不動產(chǎn)稅的稅名不準(zhǔn)，但是我把這個意思表述一下，就是開發(fā)商已經(jīng)銷售的房產(chǎn)由購買者去繳納，你的閑置房自己去繳納，這樣開發(fā)商就會考慮自己的成本，我不是蓋起來賣不出去，我壓著，這又加大你閑置房的成本，這塊國家用稅收來管理，讓你盡快把已經(jīng)開發(fā)的樓盤重點去銷售，不要盲目開發(fā)，不要搞重復(fù)建設(shè)。推進土地資源的市場方面，第十七條，這塊確定的原則應(yīng)該是有償使用、公開交易。制定和實施新的土地標(biāo)準(zhǔn)，這里的原則是制定