【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。同客戶(hù)協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答：定金的給付只是公司對(duì)業(yè)主有意購(gòu)買(mǎi)其所售物業(yè)的一種誠(chéng)信的表示，雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會(huì)再售予他人。告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒(méi)有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，將給公司帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬(wàn)元，總金額高的物業(yè)最多不得超過(guò)2萬(wàn)元。三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？答：首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會(huì)將此房高價(jià)出售，中介公司也無(wú)法保證客戶(hù)的利益。業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會(huì)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？答：首先交鑰匙等于交房。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買(mǎi)方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無(wú)租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶(hù)、中介）當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來(lái)收定，怎么辦？答：絕對(duì)不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無(wú)權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣(mài)，更無(wú)權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書(shū)。三十八、業(yè)主收訂時(shí)沒(méi)有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為買(mǎi)賣(mài)合同的情況，怎么辦？答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的情況靈活處理。業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門(mén)去拿，驗(yàn)實(shí)無(wú)誤，證、錢(qián)同時(shí)交接。房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)涉及到誰(shuí)贖樓的問(wèn)題。若業(yè)主自己贖樓則留下按揭合同、保險(xiǎn)費(fèi)單等有價(jià)有效文件、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂借款合同和借款借據(jù)，承擔(dān)5%的融資費(fèi)，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，不付定金。若為買(mǎi)賣(mài)合同的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將買(mǎi)賣(mài)合同、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。三十九、業(yè)主沒(méi)有定時(shí)查檔，如何處理？答：業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)；通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。四十、簽約時(shí)，業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？答：押金必須預(yù)留，否則無(wú)法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來(lái)結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及賠償補(bǔ)給客戶(hù)。四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？答：憑按揭流程的客戶(hù)解釋在過(guò)戶(hù)前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。講清按揭與一次性在時(shí)間上只差半個(gè)月，付款程序基本一致。說(shuō)服業(yè)主按揭與一次性付款沒(méi)有什么不同，深圳人的超前意識(shí)使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢(qián)的客戶(hù)，對(duì)業(yè)主不利。四十三、客戶(hù)、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)的打折，是對(duì)我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。行業(yè)的規(guī)范不允許打折。從公司經(jīng)理成本的角度來(lái)講也不能打折。四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過(guò)戶(hù)，怎么辦？答：向客戶(hù)說(shuō)明原因，求得客戶(hù)理解和原諒，并承擔(dān)客戶(hù)會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過(guò)戶(hù)。向業(yè)主說(shuō)明合約的法律效力和違約將承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。四十五、業(yè)主要求見(jiàn)稅單收全款，怎么辦？答：出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。出具稅單并非完全意義上的過(guò)戶(hù)，只有完稅后四個(gè)工作日內(nèi)（可咨詢(xún)國(guó)土局），在國(guó)土局的電腦資料上實(shí)現(xiàn)完全過(guò)戶(hù)，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都可能遭遇到有關(guān)部門(mén)的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定完稅后五個(gè)工作日內(nèi)付清全款。四十六、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？答：解決這個(gè)問(wèn)題的唯一辦法就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。四十七、收到客戶(hù)定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：除非業(yè)主不想賣(mài)房，否則就是心中有一個(gè)結(jié)，找到這個(gè)結(jié)，就可以找出解開(kāi)這個(gè)結(jié)的方法。向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。四十八、收到客戶(hù)定金后,客戶(hù)要求見(jiàn)業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？答：弱國(guó)利潤(rùn)大，可以先過(guò)多一道戶(hù)；想辦法說(shuō)服一方做委托；如利潤(rùn)不大，敬請(qǐng)放棄差價(jià)心理，保證雙傭。四十九、客戶(hù)交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說(shuō)明業(yè)主完全信任公司。同時(shí)全權(quán)委托具備法律效力，包括國(guó)土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶(hù)沒(méi)有理由不認(rèn)可，否則，是對(duì)法律的蔑視。五十、過(guò)戶(hù)后，客戶(hù)要求退件并更改買(mǎi)賣(mài)合同，怎么辦？答：向客戶(hù)解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬(wàn)不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；②權(quán)利人錯(cuò)寫(xiě)或少寫(xiě)；③房產(chǎn)名稱(chēng)、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書(shū)面提出申請(qǐng)，國(guó)土局酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒(méi)有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無(wú)法完成交易。五十二、業(yè)主要求向買(mǎi)家收取煤氣及有限電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)，怎么辦？答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過(guò)戶(hù)，這在客戶(hù)交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。五十三、沒(méi)轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；通知客戶(hù)，說(shuō)明情況，并承諾重新幫他另找一套滿(mǎn)意的房；向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶(hù)口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶(hù)主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時(shí)也就放棄了該物業(yè)的戶(hù)籍權(quán)，沒(méi)有理由不把戶(hù)口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長(zhǎng)期沒(méi)有戶(hù)籍也是不允許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶(hù)口遷走，只是時(shí)間問(wèn)題。五十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，