【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 3. 按照公司客戶售后流程要求積極跟蹤、處理售后相關(guān)工作 4. 積極處理、反饋客戶疑義及投訴 三、達(dá)成績(jī)效 、周業(yè)績(jī)目標(biāo) ，制定活動(dòng)量計(jì)劃，并付諸行動(dòng) 各項(xiàng)工作目標(biāo)達(dá)成情況自查 （ 1）周、月業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成自查 （ 2）各項(xiàng)具體信息量化達(dá)成自查 四、自我提升 確自我發(fā)展規(guī)劃 ，全面提升業(yè)務(wù)技能（對(duì)業(yè)務(wù)操作模式的熟悉掌握） 五、公司制度及品牌維護(hù) 通過提升自身的專業(yè)度及客戶服務(wù)品質(zhì)維護(hù)公司 六、意見反饋及工作創(chuàng)新 ，解決異議 ，反饋意見及建議 第三課 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 課程目的：幫助新人掌 握基本的房屋、土地基礎(chǔ)知識(shí) 課程重點(diǎn)：重點(diǎn)名詞的概念 培訓(xùn)方式：講授答疑 培訓(xùn)時(shí)間： 60 分鐘 一、 房地產(chǎn)的含義 1. 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及 固著在土地、建筑物上不可分享的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。 2. 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。 3. 房地產(chǎn)的特征： A． 房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)） B． 房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同） C． 房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的） D. 房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房 產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值） 4. 容積率概念：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)： A. 一級(jí)市場(chǎng)：以土地交易主體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)） B. 二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)） C. 三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一 覽表： 市場(chǎng)稱謂 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 10 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商品房市場(chǎng) 、住房一級(jí)市場(chǎng)等 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等 市場(chǎng)主體 政府、并發(fā)企業(yè)（投資者） 開發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主 市場(chǎng)客體 國(guó)有土地使用權(quán) 增量商品房 存量商品房、已售舊公房、私房 交易方式 拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 出售、出租等 買賣、租賃、交換等 二、 物業(yè)分類 1. 成套房屋建筑面積的組成： A． 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e B． 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 2. 按照其使用性質(zhì)可分為： A. 住宅：普通住宅 ；非普通住宅 ； B. 非住宅：商鋪、寫字樓、廠房、別墅、 單身公寓 3. 住宅分類 按照樓層對(duì)住宅的分類 A． 多層：總樓層 7 樓及以下 B． 小高層：總樓層在 812 樓 C． 高層： 13 樓以上 D． 躍層：套內(nèi)空間跳躍兩樓層及以上的住宅 （躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)的小樓梯連接的房屋） 按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對(duì)住宅的分類（要求每一種房屋類別舉一個(gè)實(shí)例，便于新人理解記憶） A. 商品房：是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)建設(shè)并出售、出租的一手房。 B. 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的。房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5 年后歸職工個(gè)人所有。私房：又稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，由個(gè)人或家庭購買建造的住宅，包括商品房及已經(jīng)經(jīng)過交易的房屋。 C. 經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免征土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 D. 拆遷回遷房：政府、開發(fā)商拆遷后實(shí)物分配的房 屋 *（常識(shí)了解） 注：商品房，私房土地性質(zhì)多為出讓土地，無需交納 土地出讓金。房改房，經(jīng)濟(jì)適用房多為劃撥土地需要交納土地出讓金?；剡w房按照回遷以前的性質(zhì)。另如遇解困房，集資自建房，安居房一般多為劃撥土地，需交納土地出讓金。 我們經(jīng)紀(jì)人需要了解在實(shí)際銷售中接觸到的多是商品房，私房。 按照房屋產(chǎn)權(quán)來源分類： 11 A. 析產(chǎn)：兩夫妻離婚后對(duì)原有共有房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。 B. 繼承：產(chǎn)權(quán)人或者共有權(quán)人死亡后由法定繼承人對(duì)原有房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行法定繼承。 C. 贈(zèng)與：房屋所有權(quán)人將自己的房屋無償贈(zèng)送給別人。 三、 相關(guān)物業(yè)上市條件：（要求新 人必須牢記） 1. 房改房上市交易條件： 1， 立契 時(shí)間滿五年； 2，單身滿三十五周歲； 3，已婚； **注： 只要滿足三個(gè)條件中的任何一項(xiàng)就可以上市交易，如果三項(xiàng)都不滿足，該房改房不能買賣。 2. 經(jīng)濟(jì)適用房的上市條件：購買滿五年，但目前杭州市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房都暫時(shí)不允許交易 3. 解困房：購買滿十年才能上市交易。 四、 土地類型 按取得土地使用權(quán)方式的分類： 1. 出讓土地：國(guó)家有償出讓的土地，土地使用者按照交納土地出讓金獲得使用權(quán)，包括目前開發(fā)商建造的商品房用地等（普遍多數(shù)）（涉及到要交納土地出讓金）。 2. 劃撥土地：國(guó)家無償提供的土地，包括 房改房、教育用房、軍事、科研用房的土地等等 。 3. 租賃土地：國(guó)家有償出讓的土地，土地使用者與國(guó)家簽訂租賃協(xié)議，按年交納租金獲得土地使用權(quán) 五、 土地出讓年限的計(jì)算： 1. 住宅 70 年，非住宅 40（商鋪 ，廠房，車庫 ） 50（寫字樓）年 2. 剩余土地使用年限的計(jì)算，例 87 年的房子： 70（住宅使用年限） （ 20201987）（已經(jīng)使用的年限 =20 年，還有 50 年的使用權(quán)，注意：關(guān)于 70 后的土地歸誰使用的問題，目前國(guó)家沒有相關(guān)政策，不需要去考慮，但根據(jù)目前新出臺(tái)的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定是重新交納土地出讓金，但沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。 六、 識(shí)別三證 1. 權(quán)屬證書 識(shí)別：（何謂三證） A． 房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證（簡(jiǎn)稱房產(chǎn)證）、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證 B． 契證 C． 國(guó)土地使用證（簡(jiǎn)稱土地證） 2. 權(quán)屬證書人介紹 A． 房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證：由建設(shè)部統(tǒng)一設(shè)計(jì)、監(jiān)制、為紅色，是目前見到的。其第一頁最上面可以看出房屋的區(qū)域及房屋的性質(zhì)：如杭房權(quán)證拱改字第 06477747號(hào)，拱代表拱墅區(qū)，改代表房改房。 第二頁記載的為房屋的基本情況，可以核對(duì)一下房屋的坐落與最后一頁分層分戶平面圖上的座落是否一致，面積與平面圖上的面積是否一致。從房屋善看，設(shè)計(jì)用途只有住宅跟非住宅之分，從中可以計(jì)算房產(chǎn) 交易手續(xù)費(fèi)：住宅為 3 元每平方米，非住宅為 6 元每平方米。下面設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要里可以看出房屋是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利及抵押權(quán)人是誰。第三頁附記里有些會(huì)有加注：比如另有共有權(quán)人，是否房改購房，總層數(shù)含有地下一層，或者繼承等可以體現(xiàn)出來。 第三頁右下角的填發(fā)時(shí)間可以用來判別是否為婚前婚后財(cái)產(chǎn)。如房屋所有權(quán)證填發(fā) 12 時(shí)間先而結(jié)婚證填發(fā)時(shí)間后的，屬婚前財(cái)產(chǎn)，合同只需產(chǎn)權(quán)人一人簽字即可，反之則為婚后共有財(cái)產(chǎn)，簽訂合同時(shí)需共有人簽字同意。此時(shí)間為看經(jīng)濟(jì)適用房是否滿五年交易的時(shí)間，也是看房改房購進(jìn)是否滿五年的界線。 最后一頁分層分戶平面 圖，有些可以看出房屋的年份，在平面圖的上面有些（不是全部）會(huì)注明的，比如： 440495，說明此房為 95 年的。大致可以看出房屋的基本戶型。 備注： 前簽發(fā)的房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)保持證為深棕色塑料封套的，可辦理驗(yàn)證手續(xù)，換發(fā)新征。 ，其權(quán)利與所有權(quán)證一樣。從 2020 年 7 月 1 日起 取消房屋共有權(quán)證的核發(fā)，一律核發(fā)房屋所有權(quán)證 。 ：指房屋所有權(quán)人以外的公民或法人對(duì)房屋擁有的某種特定權(quán)利，主要是典權(quán)和抵押權(quán)，證內(nèi)除說明房屋的狀態(tài)外 ，著重載明他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容、期限、當(dāng)事人的姓名等情況。此證為 銀行所留。 ：可以反映房屋的基本情況，交稅情況等等，像轉(zhuǎn)移方式有買賣、贈(zèng)予、繼承、析產(chǎn)、交換等，成交金額就是合同價(jià)，計(jì)稅金額是成效價(jià)或評(píng)估價(jià)價(jià)高者，附注里會(huì)注明房屋的性質(zhì)，如房改房，安居房等等，像房改房會(huì)注明句子交契稅、契證上的立契時(shí)間就是合同簽訂時(shí)間。最后一張為契稅完稅憑證，這里的填發(fā)時(shí)間就是平時(shí)批的完稅時(shí)間。 Ｃ .土地證：現(xiàn)在有三種版本 2020101 之后簽發(fā)的為大的、暗紅色的， 2020/10/1 前簽發(fā)的為大的、金黃色的，房改房為小的大 紅色的。土地的取得方式有出讓（會(huì)注明終止日期）、劃撥、房改購房（安居購房）等。如為劃撥或房改購房（安居購房）的都需繳納土地出讓金、且此類土地證沒有注明終止日期的。 葉吉華 第四課 稅費(fèi)知識(shí) 課程目的： ，知道要交哪些稅費(fèi)。 3. 要求新人熟練掌握獨(dú)立計(jì)算各種剩的能力。 課程重點(diǎn)：概念及計(jì)算方法（最重要的是經(jīng)紀(jì)人不用稅費(fèi)清單，能正確完整的寫出稅種和計(jì)算出稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅概念要表述清楚） 備注：結(jié)合稅費(fèi)清單講解，要求演練 培訓(xùn)方式：講授、安全及測(cè)試鞏固。 培訓(xùn)時(shí)間： 90 分鐘 ％％％ 一、 契稅：是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家向承受權(quán)屬一次性征收的一種行為稅。具體稅率如下： 稅種 計(jì)稅金額 個(gè)人 單位 契稅 成交價(jià)格 非住宅 3﹪ 3﹪ 非普通住宅 3﹪ 普通住宅：建筑面積 90方 套內(nèi)建筑面積 140 方 ﹪ 普通住宅：建筑面 13 積 90 方以下 1﹪ 備注：界定普通住宅的條件： 1. 單套套內(nèi)建筑面積在 140 平方米以下 2. 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上 3. 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易 倍以下。 二、 印花稅：以經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。具體稅率如下： 稅種 計(jì)稅金額 個(gè)人 單位 印花稅 成交價(jià)格 非住宅 ﹪ ﹪ 住宅 免征 三、 營(yíng)業(yè)稅：一般來說，營(yíng)業(yè)部與教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅是統(tǒng)一打包成綜合稅一起征收的。其中營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅金額的 5﹪，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7﹪，