【文章內(nèi)容簡介】 學(xué)城，周邊配套尚未成熟，公交線路較少，交通較為不便。黃埔區(qū)距離本案項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，在售的兩個(gè)典型樓盤（萬科城市花園，黃埔花園）主要以18 小高層和高層為主，均價(jià)在 55009500 元左右，帶 800 元/平方米裝修，戶型面積為 60180平方米，三房為主，配有少量的二房和四房。盡管同屬廣州東部地區(qū)，該區(qū)域與科學(xué)城相比，周邊配套比較齊全，公共交通狀況較好，地鐵開通時(shí)間預(yù)計(jì)在 2022 年年底，比本項(xiàng)目案規(guī)劃的地鐵開通時(shí)間早了 2 年。附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖。表 2：周邊樓盤情況表樓盤名稱 位置 規(guī)模 產(chǎn)品類型 均價(jià) 銷售速度 其他個(gè)案分析——萬科城萬科城位于廣州科學(xué)城羅南路以東北，與林語山莊緊緊相鄰。該地塊占地 22 萬㎡，容積率僅為 。萬科城規(guī)劃總共有住宅 1200 套，目前萬科城第一期已經(jīng)基本完工，產(chǎn)品類型包括：情景洋房、特色小高層及別墅，其中別墅以聯(lián)排別墅為主，除了特色小高層將于明年推出以外，其它的均準(zhǔn)備在今年 10 月份推出。第一期情景洋房共有 204 套，聯(lián)排別墅100 多套，獨(dú)棟別墅僅有 4 套，據(jù)最新消根據(jù)目前掌握情況息，別墅毛坯價(jià)格不低于1000020220/平米，情景洋房價(jià)格在 800010000 左右，特色小高層價(jià)格尚未確定。作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科以其準(zhǔn)確的市場定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象。萬科城與本項(xiàng)目僅一丘之隔，將成為本項(xiàng)目最直接的競爭對手。同時(shí)林語山莊與萬科城為該地區(qū)的各種類型住宅初步定價(jià)樹立了標(biāo)桿，對本項(xiàng)目定價(jià)有較好的參考價(jià)值，同時(shí)入住這兩個(gè)樓盤的第一批業(yè)主將帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的人氣和配套設(shè)施，雖然目前該區(qū)域生活相對不便，但有可能的是 12 年以后本項(xiàng)目開盤時(shí)面臨的是一個(gè)相對成熟的市場。項(xiàng)目周邊樓盤分布圖19 結(jié)論綜上所述，本地塊位于科學(xué)城北面，開發(fā)區(qū)整體強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢，使該項(xiàng)目未來幾年內(nèi)有較大的增值空間，盡管目前周邊配套不夠成熟，生活居住相對不便，但蘿崗區(qū)域未來兩年內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠逐步落實(shí)，該項(xiàng)目面市可望面臨一個(gè)人氣較旺的市場， 。此外，在科學(xué)城林語項(xiàng)目基礎(chǔ)上，開發(fā)本項(xiàng)目容易在區(qū)域市場形成品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此總體上本案本項(xiàng)目總體前景較好。同時(shí)本案也面臨一些問題，比如政府規(guī)劃的限制和地塊周邊的高壓線，需要引起高度重視，并采取妥善的應(yīng)對措施。根據(jù)本研究得出的結(jié)論，建議該地塊產(chǎn)品主要以萬科 house 類產(chǎn)品和聯(lián)排別墅為主。三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍地塊周圍有高壓電線，限制了將目標(biāo)客戶定位為高端客戶的可能。周邊公路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，自駕車便利，但公共交通設(shè)施較差，公交線路僅有 534 和 574 經(jīng)過，且目前周邊配套不成熟，不適合市區(qū)一般工薪階層居住?？紤]到住宅產(chǎn)品區(qū)域性的特點(diǎn)，本案將目標(biāo)客戶主要定位于在科學(xué)城及周邊工作人群，包括：外企白領(lǐng)，企業(yè)中、高層管理人員，高級(jí)科研技術(shù)人員，外籍人士，周邊希望享受社區(qū)生活的生意人。這是第一類潛在客戶。隨著周邊生活配套的逐漸成熟和公共交通系統(tǒng)的完善，考慮到較好的自然環(huán)境和較低的房價(jià)，在天河北、東圃和廣園沿線工作的潛在客戶也可能會(huì)選擇在本區(qū)域定居。這是第二類潛在客戶?？紤]到本區(qū)域相對市區(qū)較好的自然景觀和生活環(huán)境，會(huì)有一部分收入水平高、厭惡都市喧囂、追求生活品質(zhì)人群選擇本項(xiàng)目作為居住地。這是第三類潛在客戶。另外，在可預(yù)見的未來，本區(qū)域的市政配套將達(dá)到一個(gè)較高的水平，隨著本區(qū)域企業(yè)的不斷增多和由此帶來的住宅需求，本區(qū)域的房價(jià)將穩(wěn)步上漲。目前本區(qū)域的房價(jià)還處于相對較低的水平，本地塊項(xiàng)目將對投資客有一定的吸引力。這是第四類潛在客戶。本案目標(biāo)人群特征20 第一類潛在客戶在科學(xué)城及周邊工作，工作穩(wěn)定，收入較高，追求居住地與工作地交通便利，對公共配套設(shè)施的依賴性相對較弱，渴望一個(gè)安靜、私密性好的居住空間。第二類潛在客戶在天河北、東圃和廣園沿線工作，但收入中等，其對住宅需求的價(jià)格彈性相對較高。第三類潛在客戶也在天河北、東圃和廣園沿線附近工作，工作時(shí)間較為自由，收入水平高，有私家車，相對市區(qū)喧囂和擁擠，更偏好一個(gè)自然舒適的居住環(huán)境。第四類潛在客戶看重該區(qū)域住宅的升值空間，以投資為主要目的。四、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品定位基于目標(biāo)客戶定位、市場定位分析及項(xiàng)目規(guī)劃要求，初步規(guī)劃本項(xiàng)目小高層以類似萬科 house 類低密度系列產(chǎn)品，別墅以聯(lián)排別墅為主。情景 house 類、聯(lián)排別墅主要針對企業(yè)中高層管理者、開發(fā)區(qū)外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)這類價(jià)格敏感度相對較低，對產(chǎn)品要求較高的客戶群，建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)要有一定的亮點(diǎn)，體現(xiàn)文化、情趣和品位。小高層類主要針對政府公務(wù)員、外企白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員、投資客等。表 2：各戶型產(chǎn)品面積比例產(chǎn)品類型 面積 戶型面積 所占比例別墅 70000 250300 30%洋房 155000 110150 70%價(jià)格定價(jià)考慮到房產(chǎn)定價(jià)的復(fù)雜性和市場導(dǎo)向性，本項(xiàng)目考慮市場類比分析法，這種方法選擇當(dāng)時(shí)市場同類物業(yè)的平均價(jià)格。一般認(rèn)為平均市價(jià)是供求均衡的結(jié)果，以隨行就市方法定價(jià)，既會(huì)帶來合理的平均利潤，又不破壞行業(yè)秩序，對于競爭激烈、信息充分、需求彈性較低的房地產(chǎn)市場，不失是一種穩(wěn)妥方法。市場類比定價(jià)法主要考慮的影響因素見表 3。表 33： 市場類比法考慮因素影響因素 釋義地段 距離市中心、區(qū)中心距離，周邊經(jīng)濟(jì)狀況21 交通 普通住宅更多的考慮公共交通系統(tǒng)，低密度更多的考慮公路網(wǎng)生活配套 醫(yī)療、教育、購物、休閑娛樂自然景觀 山體、湖泊、公園污染 噪音、空氣、高壓輻射等產(chǎn)品 開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和產(chǎn)品質(zhì)量控制能力品牌形象 開發(fā)商的品牌號(hào)召力權(quán)重 考慮該項(xiàng)目產(chǎn)品與本案產(chǎn)品的相似性或可參考性 (1) 對情景 house 類的定價(jià)考慮到目前天河公園附近、東圃、黃埔等區(qū)域缺乏情景洋房類產(chǎn)品推出，可參考的樓盤不多，因此僅選取萬科城和鳳凰城作為參考樓盤。見表 4，表中分?jǐn)?shù)表示與本項(xiàng)目情景洋房類產(chǎn)品相比，萬科城情景洋房的相對位置，如果分子大于分母表示：對比較產(chǎn)品情景洋房，萬科城相對本項(xiàng)目有優(yōu)勢；如果分子小于分母，則相反；如果分子分母相同，則表示在該影響因素上兩個(gè)項(xiàng)目不相上下。分子分母相差越大，這種優(yōu)勢或劣勢越明顯。表 44：情景 house 市場類比法定價(jià)影響因素毛坯售價(jià)（元/平米）地段 交通 生活配套 自然景觀 污染 產(chǎn)品 品牌形象比較售價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重售價(jià)（元/平米）鳳凰城9000 8/10 9/10 10/10 10/10 11/10 10/10 10/10 9300 1860萬科城（情景house）11000 10/10 10/10 10/10 10/10 11/10 11/10 10/10 10300 8160由于地塊周邊高壓線的緣故，使得本項(xiàng)目與萬科項(xiàng)目相比略顯弱勢。此外，萬科在情景洋房設(shè)計(jì)施工方面有著較大的優(yōu)勢，若我公司在此方面加以改進(jìn)并有所突破，會(huì)縮小與萬科產(chǎn)品上的差距。通過以上加權(quán)平均，項(xiàng)目洋房毛坯定價(jià)為：10020