【文章內(nèi)容簡介】 。他們擁有不同的消費群體，由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。都是以中低檔服裝、鞋類、小商品為主營業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項目都存在嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，導致項目間的市場競爭異常激烈，但是結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及針對的目標消費群來看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場競爭中各項目經(jīng)營狀況暫未受到太大的影響。小結(jié)：結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場項目配比結(jié)構(gòu)基本合理。低檔商業(yè)如果不做即時的調(diào)整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關(guān)門歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占主要比重，說明存在嚴重的同質(zhì)化，雖然在硬件環(huán)境有所改善，但是經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化在競爭激烈的市場下必然將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分消費群體，但是還是存在經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，中高檔項目如果要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項目的個性。在即將推出的商業(yè)項目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。可以看出，開發(fā)商都想在同質(zhì)化競爭激烈的市場中獨樹一幟。這樣，除了必須滿足硬件上的先進，還要緊密結(jié)合各區(qū)域市場內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進行市場細分，體現(xiàn)出項目定位上的創(chuàng)新。（二）需求市場分析一般情況下，住宅物業(yè)從購買到使用基本上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對的是三個層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經(jīng)營者（即商鋪的使用者），消費者（商品終端消費人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，所以整體的銷售價格均價一般20000—30000元/㎡之間，最高達到55000元/㎡。而各商圈內(nèi)同質(zhì)的地上商業(yè)均價已經(jīng)達到10萬元/㎡。在2000年前后，由于重慶整體房地產(chǎn)市場水平不高，楊家坪商圈及南坪商圈的地下項目推出的時間較早，當時的銷售均價在10000元/㎡左右，目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價格來看均價一般也在20000元左右，可以看出這些項目已經(jīng)明顯的升值。 解放碑商圈由于是重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價格相對其他區(qū)域略高，各項目間也根據(jù)自身的項目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同，價格也有較大的差距。“黑格金界”項目推出的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權(quán)銷售均價在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分別為37000元/㎡、25000元/㎡?！拜p軌名店城”定位為國際化高品質(zhì)商業(yè)項目銷售均價達到55000元/㎡， 而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項目均價達到150000元/㎡?？梢钥闯?，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。圖2：銷售情況（銷售率）圖略目前地下商業(yè)整體銷售達到80%以上的銷售率，大部分項目達到100%；個別項目銷售不甚理想。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現(xiàn)供不應求的局面。2005年上半年，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大，各項政策不斷出臺，特別是“國八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺，整體房地產(chǎn)市場處于一片觀望狀態(tài)，從而影響了投資客戶的投資熱情。此時推出的項目中，“黑格金界” 總價較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場的考驗，而對于部分總價較高的商業(yè)項目銷售速度開始趨于緩慢，“輕軌名店城”在5月開盤銷售時銷售狀況良好，300余個商鋪開盤銷售80余個，各項政策一出臺受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項目在市場中受到更為慘重的影響，及時的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風波過去，投資者重失信心后再擇時推出。2005年8月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達到60%，再一次刺激了投資者的投資熱情。小結(jié)：地下商業(yè)相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。宏觀政策的出臺影響了投資客戶心理，但是只要是好的項目，有獨特的項目優(yōu)勢，依然可以刺激投資者的投資熱情，可以看出，地下商業(yè)的投資需求依然旺盛。圖3：購買目的圖略各項目已經(jīng)成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán)，不享受物業(yè)的使用權(quán)，%投資回報率被眾多投資客戶看好?？梢钥闯?，地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。（三）經(jīng)營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖1：租金價格（元/㎡/月）圖略在已經(jīng)營業(yè)的項目中，整體租賃價格均在200—300元/㎡/月的范圍。部分項目最高達到580元/㎡/月；而地上商業(yè)同質(zhì)的地上商鋪的租金約在400—800元/㎡/月的范圍，比如新推出的金鷹女人街，2㎡左右的商鋪統(tǒng)一價格1600元/月，換算下來每平方米也在800元左右?？梢钥闯?，地下商業(yè)租賃相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。各項目推出時的租金價格主要根據(jù)所處的地理位置，及地上商業(yè)經(jīng)營狀況等因素而定，在經(jīng)營的過程中租賃價格也可能根據(jù)項目當時的經(jīng)營情況而上下浮動。經(jīng)調(diào)查，在已經(jīng)經(jīng)營的項目中各項目的租賃價格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個別項目在后期經(jīng)營狀況不好的情況出現(xiàn)了波動?！凹文耆A女人印象”位于觀音橋步行街內(nèi)，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開發(fā)商定位為中高檔項目，租金均價300元/㎡/月，但是由于受到商圈內(nèi)地上業(yè)態(tài)同質(zhì)商業(yè)的競爭，再加上步行街建立的時間不長，人們的消費習慣一時難以得到改善，導致商場難以聚集人氣，故目前經(jīng)營狀況不甚理想，也影響了經(jīng)營者的情緒，紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調(diào)之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”的推出，對其項目產(chǎn)生相當大的沖擊，分流了大部分人流，經(jīng)營過程中經(jīng)營者紛紛有想要推出的意向，最后在項目及時對租金價格作出調(diào)整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金60元/㎡/月的優(yōu)惠政策，而這時商圈內(nèi) “宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”項目的租金均價已經(jīng)達到250元/㎡/月?？梢钥闯?，地下商業(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經(jīng)營管理也扮演著非常重要的角色。圖2：租賃情況（出租率）圖略在營的項目中，整體出租率達到80%以上的商業(yè)占75%，個別項目達到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女人印象”均達到了100%的出租率。其獨特創(chuàng)新的項目定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動了項目招商順利。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營項目整體租賃情況均已達到95%以上，是因為地下商業(yè)建成的時間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費群體。所以整體出租情況達到了如此良好的態(tài)勢。惟有解放碑商圈“麗島春天”項目租賃情況不甚理想，該項目較好的位置曾在2004年10月開業(yè)時被眾多經(jīng)營者看好，當時的