【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，促進(jìn)置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市地位進(jìn)一步鞏固，城市對(duì)人口的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求尤其是占市場(chǎng)主體的自住型購(gòu)房需求集中釋放，對(duì)房?jī)r(jià)上升影響較大。（2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲在每年外來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)和人均收入水平不斷提高的背景下，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)剛性增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)有望超過(guò)1,000萬(wàn)平方米的需求規(guī)模。在未來(lái)幾年內(nèi)住宅需求將進(jìn)一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。（3）資源稀缺推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲近年來(lái)，深圳市政府嚴(yán)格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在1平方公里左右，關(guān)內(nèi)已近四年無(wú)商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個(gè)臺(tái)階。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進(jìn)一步被消化，開(kāi)發(fā)商可用的土地資源越來(lái)越緊缺，土地二級(jí)市場(chǎng)的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商將出售其手中的土地，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將開(kāi)始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房?jī)r(jià)上漲成為必然趨勢(shì)。由于本項(xiàng)目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（1）片區(qū)形象較差，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響本項(xiàng)目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高2005年推出的樓盤(pán)僅有銀暉名居、星湖花園兩個(gè)樓盤(pán)推出。樓盤(pán)均價(jià)分別為：5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項(xiàng)目在特區(qū)內(nèi)屬于低價(jià)位樓盤(pán)。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對(duì)外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、居住用地、配套設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、對(duì)外交通用地、市政公用設(shè)施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)本項(xiàng)目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場(chǎng)所。由于本項(xiàng)目屬于整體改造項(xiàng)目，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于改造后的前景方面，淡化項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。（1）片區(qū)地理優(yōu)勢(shì)凸顯該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。（2）該片區(qū)處于升級(jí)轉(zhuǎn)型再開(kāi)發(fā)階段八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿(mào)、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。2005年到2006年僅有盛世鵬程、招商城市主場(chǎng)、鵬基商務(wù)時(shí)空（寫(xiě)字樓，商業(yè)）三個(gè)新樓盤(pán)面市。（3）片區(qū)規(guī)劃?rùn)n次較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好該片區(qū)的定位是通過(guò)綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，在配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時(shí)，為城市未來(lái)發(fā)展留有余地?？梢?jiàn)，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場(chǎng)形象較高該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫(kù)，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內(nèi)主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅等別墅項(xiàng)目。（2）片區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次很高該片區(qū)規(guī)劃為以政務(wù)、高級(jí)會(huì)議接待，休閑度假為主的高級(jí)旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護(hù)區(qū)；以高級(jí)別墅為主的、適度完善生活配套設(shè)施的住宅區(qū)。該片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括居住用地、配套設(shè)施用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地等。確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)模總量為69萬(wàn)平方米。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和受土地等因素限制，2005年到2006年沒(méi)有新樓盤(pán)面市，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產(chǎn)的發(fā)展該片區(qū)的功能定位為：以福田、羅湖區(qū)為主要服務(wù)范圍的城市商業(yè)倉(cāng)庫(kù)，城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規(guī)劃的功能不支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價(jià)為6300元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間十分有限。表3：附近樓盤(pán)信息表項(xiàng)目名稱類型占面建面均價(jià)銷售進(jìn)度主力戶型銀暉名居商住3,18,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,94,6,30030%2*2豐湖大廈商住14,79,5,80070%2*2星湖花園住宅9,48,0006,50080%2*2旭飛華達(dá)園住宅3,180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場(chǎng)商住8,65,4007,800100%1房 從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤(pán)均價(jià)都在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。并且項(xiàng)目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場(chǎng)影響力較小。（1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項(xiàng)目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的物業(yè)。一類為因?yàn)楸酒瑓^(qū)居住條件太差而到外購(gòu)房的村民，他們因?yàn)榈鼐?、血緣等因素選擇回到坭崗村置業(yè)。另一類為得到還遷房后，選擇另外再在本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住房的坭崗村村民。（2）目前居住在坭崗村的租客：這部分人有可能成為本項(xiàng)目的潛在購(gòu)房者。（3）福田、羅湖上班的白領(lǐng)：這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項(xiàng)目的主力客戶。（5）投資者：本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，升值潛力巨大，預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的投資者成為本項(xiàng)目的客戶。4開(kāi)發(fā)建議（1）方案比較中低檔中高檔檔次低，無(wú)法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。不利于銷售和經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目改造成本高,如果項(xiàng)目?jī)r(jià)值不能充分實(shí)現(xiàn),可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。未能有效地發(fā)掘地塊價(jià)值。拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經(jīng)營(yíng)。有利于高價(jià)出售，補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)收益。順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，最大化實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值。（2）結(jié)論：地域優(yōu)勢(shì)+舊改成本高+市場(chǎng)形勢(shì)好+利潤(rùn)最大化要求===中高檔所以，建議打造中高檔社區(qū)。（1）方案比較別墅、多層小高層、高層容積率達(dá)不到5——。所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項(xiàng)目。多層建筑無(wú)法收回成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。滿足容積率的規(guī)劃要求。適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。能夠在收回成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益。（2）結(jié)論：建設(shè)高層、小高層社區(qū)。表4：分期計(jì)劃（單位：萬(wàn)M2）還遷面積對(duì)外銷售住宅面積商業(yè)面積公共配套面積面積合計(jì)拆遷占地面積大益可售合作方可售小計(jì)大益所有合作方所有小計(jì)一期15二期 三期 四期 合計(jì)（）（）（）（）1 表5：工 程 計(jì) 劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開(kāi)工前工作第一期建設(shè)拆遷第二期建設(shè)拆遷第三期建設(shè)拆遷第四期建設(shè)拆遷（1）時(shí)間跨度從簽合同到首期開(kāi)工。（2）要求在2006年12月31日前將拆遷計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)做完，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢。（3）2007年1月開(kāi)始拆遷，分三期拆遷，每期為時(shí)六個(gè)月。詳情參考分期計(jì)劃表與工程計(jì)劃表。（1）2006年12月，坭崗村原有部分空地開(kāi)工（2）2007年12月拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2007年12月銷售（4）2008年7月竣工，進(jìn)行還遷（1）2008年7月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開(kāi)工（2）2009年7月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2009年12月竣工，進(jìn)行還遷（1）2009年12月開(kāi)工（2）2010年12月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）20