【文章內容簡介】 ，促進置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，城市地位進一步鞏固，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產生大量的住宅需求。（1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。（2）市場供不應求推動住宅房價上漲在每年外來人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2006年房地產市場需求仍將呈現(xiàn)剛性增長，住宅市場有望超過1,000萬平方米的需求規(guī)模。在未來幾年內住宅需求將進一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，深圳市政府嚴格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在1平方公里左右，關內已近四年無商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個臺階。由于全市特別是關內存量土地的進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。由于本項目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產市場對本項目沒有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產市場。（1）片區(qū)形象較差，對房地產市場有一定影響本項目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地產開發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高2005年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個樓盤推出。樓盤均價分別為：5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項目在特區(qū)內屬于低價位樓盤。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產市場的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內各地塊土地利用性質主要包括政府/團體/社區(qū)用地、商業(yè)服務設施用地、居住用地、配套設施用地、道路廣場用地、對外交通用地、市政公用設施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預見，未來本項目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場所。由于本項目屬于整體改造項目，因此在市場評價上應該著眼于改造后的前景方面，淡化項目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。（1）片區(qū)地理優(yōu)勢凸顯該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。（2）該片區(qū)處于升級轉型再開發(fā)階段八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。2005年到2006年僅有盛世鵬程、招商城市主場、鵬基商務時空（寫字樓，商業(yè)）三個新樓盤面市。（3）片區(qū)規(guī)劃檔次較高，房地產市場前景看好該片區(qū)的定位是通過綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務性工業(yè)和高新技術工業(yè)在內的城市綜合服務區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結構，在配合經(jīng)濟發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時，為城市未來發(fā)展留有余地?？梢?，該片區(qū)的房地產市場還有很大的發(fā)展空間。（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場形象較高該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉別墅等別墅項目。（2）片區(qū)的規(guī)劃檔次很高該片區(qū)規(guī)劃為以政務、高級會議接待，休閑度假為主的高級旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護區(qū)；以高級別墅為主的、適度完善生活配套設施的住宅區(qū)。該片區(qū)內各地塊土地利用性質主要包括居住用地、配套設施用地、商業(yè)性公共設施用地、政府/團體/社區(qū)用地、道路廣場用地、市政公用設施用地和綠地等。確定本片區(qū)建設規(guī)模總量為69萬平方米。（3）片區(qū)房地產市場已經(jīng)飽和受土地等因素限制，2005年到2006年沒有新樓盤面市，該片區(qū)的房地產市場已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產的發(fā)展該片區(qū)的功能定位為：以福田、羅湖區(qū)為主要服務范圍的城市商業(yè)倉庫，城市綜合性農產品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規(guī)劃的功能不支撐房地產市場的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產市場表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價為6300元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產市場發(fā)展的空間十分有限。表3：附近樓盤信息表項目名稱類型占面建面均價銷售進度主力戶型銀暉名居商住3,18,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,94,6,30030%2*2豐湖大廈商住14,79,5,80070%2*2星湖花園住宅9,48,0006,50080%2*2旭飛華達園住宅3,180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場商住8,65,4007,800100%1房 從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤均價都在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)內的熱點區(qū)域。并且項目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場影響力較小。（1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購買本項目的物業(yè)。一類為因為本片區(qū)居住條件太差而到外購房的村民，他們因為地緣、血緣等因素選擇回到坭崗村置業(yè)。另一類為得到還遷房后，選擇另外再在本項目購買住房的坭崗村村民。（2）目前居住在坭崗村的租客：這部分人有可能成為本項目的潛在購房者。（3）福田、羅湖上班的白領：這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項目的主力客戶。（5）投資者：本項目市場前景看好，升值潛力巨大，預計將會有相當數(shù)量的投資者成為本項目的客戶。4開發(fā)建議（1）方案比較中低檔中高檔檔次低，無法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。不利于銷售和經(jīng)營。本項目改造成本高,如果項目價值不能充分實現(xiàn),可能會導致項目虧損。未能有效地發(fā)掘地塊價值。拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經(jīng)營。有利于高價出售，補貼開發(fā)成本的同時實現(xiàn)一定利潤收益。順應市場趨勢，最大化實現(xiàn)地塊價值。（2）結論：地域優(yōu)勢+舊改成本高+市場形勢好+利潤最大化要求===中高檔所以，建議打造中高檔社區(qū)。（1）方案比較別墅、多層小高層、高層容積率達不到5——。所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項目。多層建筑無法收回成本、實現(xiàn)利潤。滿足容積率的規(guī)劃要求。適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。能夠在收回成本的同時實現(xiàn)利潤收益。（2）結論：建設高層、小高層社區(qū)。表4：分期計劃（單位：萬M2）還遷面積對外銷售住宅面積商業(yè)面積公共配套面積面積合計拆遷占地面積大益可售合作方可售小計大益所有合作方所有小計一期15二期 三期 四期 合計（）（）（）（）1 表5：工 程 計 劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開工前工作第一期建設拆遷第二期建設拆遷第三期建設拆遷第四期建設拆遷（1）時間跨度從簽合同到首期開工。（2）要求在2006年12月31日前將拆遷計劃、規(guī)劃設計做完，將相關手續(xù)辦理完畢。（3）2007年1月開始拆遷，分三期拆遷，每期為時六個月。詳情參考分期計劃表與工程計劃表。（1）2006年12月，坭崗村原有部分空地開工（2）2007年12月拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2007年12月銷售（4）2008年7月竣工，進行還遷（1）2008年7月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開工（2）2009年7月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2009年12月竣工，進行還遷（1）2009年12月開工（2）2010年12月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）20